Thông qua M&A Hưng Vượng Developer, HTP "lấn sân" bất động sản

Chiến lược mua bán - sáp nhập (M&A) giá trị

Công ty In Sách Giáo khoa Hòa Phát HTP, tiền thân là Xí nghiệp In Sách Giáo khoa Hòa Phát thuộc Nhà xuất bản Giáo dục - Bộ Giáo dục và Đào tạo được thành lập từ tháng 4/1996. Công ty được cổ phần hóa vào năm 2004, và được chấp thuận niêm yết trên sàn HNX vào tháng 11/2006 với mã cổ phiếu HTP.

Trong năm 2021, HTP đã phát hành 90 triệu cổ phiếu, nâng vốn điều lệ lên 918 tỷ đồng. Số tiền thu về 900 tỷ đồng giúp công ty mua 62,75% vốn Công ty Hưng Vượng Developer, qua đó sở hữu gián tiếp CTCP Thương mại và Dịch vụ Danh Việt, Công ty TNHH Hưng Vượng AMC và Công ty TNHH Hưng Vượng Hospitality.

Trong đó, Hưng Vượng Developer hoạt động chính trong lĩnh vực phát triển bất động sản nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp. Công ty này sở hữu CTCP Thương mại và Dịch vụ Danh Việt - chủ đầu tư dự án khu du lịch sinh thái biển cao cấp Lạc Việt (tên thương mại Venezia Beach) tại xã Thắng Hải, huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận.

Dự án nghỉ dưỡng cao cấp này có diện tích 72 ha. Mới đây, Hưng Vượng Developer cũng hoàn tất sở hữu dự án Hodota có ranh sát với Venezia Beach giúp cho quỹ đất tăng từ 73 ha lên 92,5 ha và trở thành nhà phát triển bất động sản lớn hàng đầu khu vực. Theo ước tính của Hưng Vượng Developer, với giá trị giao dịch bất động sản ở khu vực này, 73 ha đất của Venezia Beach có thể thu về khoảng 30.000 tỷ, chưa kể phần doanh thu từ dự án Hodota liền kề.

Còn Công ty TNHH Hưng Vượng AMC hoạt động trong lĩnh vực quản lý tài sản. Công ty TNHH Hưng Vượng Hospitality là đơn vị hoạt động chủ chốt của Hưng Vượng Developer cung cấp các dịch vụ ăn uống (F&B) và quản lý vận hành các khu nghỉ dưỡng cao cấp.

Việc M&A thành công giúp HTP sở hữu nhiều thành viên trong hệ sinh thái kinh doanh địa ốc, thương mại và dịch vụ. Nhờ đó, doanh nghiệp có cơ hội bước chân vào một thị trường bất động sản sôi động, là chủ sở hữu của hàng loạt dự án mà Hưng Vượng Developer đang nắm giữ. Ngược lại, đây cũng là cột mốc quan trọng đưa Hưng Vượng Developer tiếp cận dễ dàng hơn với các tổ chức tài chính hàng đầu, được thị trường định giá tốt hơn.

Theo kế hoạch, HTP sẽ còn thực hiện đợt tăng vốn khác trong năm nay, dự kiến phát hành hơn 122,1 triệu cổ phiếu để tiếp tục mua cổ phần Hưng Vượng Developer từ cổ đông hiện hữu và mua cổ phiếu sơ cấp do Hưng Vượng Developer phát hành thêm. Mục tiêu mà công ty hướng tới là sở hữu 99% cổ phần Hưng Vượng Developer và 99% cổ phần Bách Phú Thịnh. 

Trong đó, Bách Phú Thịnh là công ty thuộc sở hữu của Tập đoàn Deawon - Hàn Quốc và đang sở hữu dự án Centum Wealth (TP Thủ Đức, TPHCM), diện tích 1,1 ha.

Tiềm lực tài chính của HTP 

Tính đến 30/6, HTP có hơn 5.908 tỷ đồng tổng tài sản, tăng 9% so với đầu năm, chủ yếu là tài sản dài hạn,theo báo cáo kiểm toán của Ernst &Young (E&Y).

Trong tài sản ngắn hạn, công ty có hơn 459 tỷ đồng tiền nhàn rỗi, bao gồm 300 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn ngắn (theo báo cáo kiểm toán của E&Y). Vào giai đoạn lãi suất gia tăng, tín dụng bị kiểm soát, đại diện HTP cho biết, việc sở hữu một lượng tiền nhàn rỗi lớn là một lợi thế. Số tiền này có thể giúp công ty chủ động trong việc lưu động vốn sản xuất, kinh doanh; đảm bảo các khoản chi trả; ngoài ra có thể gia tăng giá trị từ việc gửi ngân hàng.

Về hàng tồn kho, doanh nghiệp chỉ ghi nhận chưa đầy một tỷ đồng. Tại sao toàn hệ thống công ty trong mảng bất động sản nhưng gần như không có hàng tồn kho? Theo chuẩn mực kế toán, toàn bộ giá trị đầu tư phát sinh vào dự án khi chưa được bàn giao sẽ được hạch toán tại khoản mục tài sản dở dang dài hạn. Kết thúc quý II, giá trị tài sản dở dang của dự án doanh nghiệp đang triển khai đạt gần 3.992 tỷ đồng (theo báo cáo kiểm toán của E&Y).

Với phương châm một thị trường phát triển tốt và bền vững cần dựa trên nhân tố cốt lõi là niềm tin của giới đầu tư, báo cáo tài chính của HTP và các công ty trong hệ sinh thái đều được kiểm toán bởi Ernst &Young - top công ty kiểm toán đầu thế giới - thể hiện sự minh bạch về các số liệu tài chính của doanh nghiệp, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư.

Để tạo dựng một tiềm lực bền vững, HTP đầu tư hơn 900 tỷ để M&A Hưng Vượng Developer tạo ra khối tài sản và nguồn tiền có thể sử dụng ngay. "Đây là bước đi chậm rãi và sử dụng vốn hiệu quả của doanh nghiệp, thể hiện tầm nhìn dài hạn của các cấp lãnh đạo", đại diện HTP chia sẻ.

Danh Việt là đơn vị sở hữu khu nghỉ dưỡng Venezia Beach - dự án mũi nhọn phát triển của Hưng Vượng Developer. Tài sản có định giá quỹ đất hàng chục nghìn tỷ đồng, cho thấy Danh Việt có tiềm lực tài chính tốt. 

Song song đó Hưng Vượng Developer cũng M&A Công ty Cổ phần Cổ Kim Mỹ Nghệ nhằm sở hữu dự án Hodota giáp ranh với Venezia Beach.

Venezia Beach - tương lai của HTP

Danh Việt - công ty con của Hưng Vượng Developer - là chủ đầu tư dự án khu du lịch sinh thái biển cao cấp Lạc Việt quy mô 73 ha tại khu vực giáp ranh giữa Bình Châu (Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vũng Tàu) và Thắng Hải (Hàm Tân, Bình Thuận). Dự án này có tên thương mại là Venezia Beach. 

Với chiến lược gia tăng, mở rộng quỹ đất, Hưng Vượng Developer còn sở hữu nhiều dự án tiềm năng khác tại Bình Chánh, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu… Ngoài quỹ đất hiện hữu này, thời gian gần đây, công ty còn âm thầm tiến hành các thương vụ M&A chưa chính thức công bố. 

Trong thời gian tới, doanh thu và lợi nhuận của HTP phụ thuộc khá lớn vào dự án bất động sản trọng điểm là Venezia Beach. Với quy mô 73 ha gồm 681 sản phẩm thấp tầng, 6 block căn hộ và một block thương mại dịch vụ, 80 căn biệt thự biển, một khách sạn 5 sao, ước tính giá trị giao dịch của dự án này rất lớn.

Hiện, Hưng Vượng Developer vừa hoàn tất đợt ra mắt giai đoạn 1 cho phân khu nhà phố biệt thự thấp tầng. Trong quý IV năm nay, công ty tiếp tục ra mắt 2 phân khu căn hộ cao tầng với số lượng khoảng 800 căn, đa diện tích, pháp lý sở hữu lâu dài. Đây là khoản doanh thu tiếp theo của HTP trong năm nay.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, xu hướng đầu tư các sản phẩm ngôi nhà thứ 2 tại các điểm đến nghỉ dưỡng tại Việt Nam ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Các đơn vị phát triển dự án cũng đang đưa ra những sản phẩm có chất lượng tốt, được đầu tư bài bản và đạt tiêu chuẩn quốc tế. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển theo hướng trưởng thành và chuyên nghiệp hơn. 

Trong bối cảnh đó, Venezia Beach ghi nhận lượng quan tâm trên thị trường phía Nam. Nguyên nhân lớn nhất là do dự án có pháp lý sở hữu lâu dài, vị trí tốt, được vận hành bởi nhiều thương hiệu quốc tế. Dự báo của đơn vị phát triển trong quý cuối năm, lượng tiêu thụ của phân khúc căn hộ có yếu tố sở hữu lâu dài như Venezia Beach tiếp tục sẽ duy trì ở mức tốt. 

Lãnh đạo HTP cho biết với đặc thù của ngành, các bất động sản thường mất 2 - 5 năm tùy thuộc vào quy mô để hoàn thiện thi công, thậm chí có thể kéo dài 5 - 10 năm.  Do đó, nguồn vốn doanh nghiệp huy động cần đảm bảo dài hạn để dự phòng cho các trở ngại bất khả kháng gây chậm tiến độ nằm ngoài kế hoạch. Vì vậy trong ngắn hạn, các chỉ số tài chính sẽ phản ánh không chính xác tình trạng doanh nghiệp do đặc thù ngành bất động sản.

"Để đánh giá tiềm năng và sức khỏe tài chính của một doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư cần quan sát kỹ về cơ cấu nguồn vốn, năng lực phát triển sản phẩm, phương án và tiềm năng của dự án", đại diện doanh nghiệp khuyến cáo.