Thị trường bất động sản phát triển méo mó do lực lượng môi giới thiếu kiến thức

Theo số liệu thống kê được nêu tại cuộc hội thảo:  "Nhận diện nghề môi giới bất động sản" vào tháng 4/2019 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại Đà Nẵng, trong số hơn 300.000 người tham gia hoạt động ở lĩnh vực môi giới bất động sản, chỉ có khoảng 33.000 người đã được cấp Chứng chỉ hành nghề, tương đương với khoảng 11%.

Như vậy, một số lượng rất lớn người hành nghề môi giới hiện nay chưa qua các khóa đào tạo kiến thức hành nghề để trang bị nền tảng kiến thức căn bản phục vụ cho công việc; phần lớn trong số đó hoạt động ngoài vòng pháp luật.

Đây là thực trạng đáng báo động nhất hiện nay và chắc chắn là nguyên nhân căn bản khiến cho thị trường bất động sản phát triển méo mó và kém bền vững do môi giới thiếu kiến thức và kém hiểu biết về pháp luật.

Đa phần các nhà môi giới bất động sản quan tâm đến việc học để lấy Chứng chỉ theo quy định hơn là lấy kiến thức để áp dụng vào công việc; số lượng các trường Đại học, Cao đẳng đào tạo chuyên sâu về bất động sản còn ít, chưa đáp ứng kịp nhu cầu lao động của xã hội. Kiến thức đào tạo còn lạc hậu, nặng lý thuyết và xa rời thực tiễn.

Các giao dịch bất động sản hiện nay không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch hoặc đơn vị trung gian có chức năng kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Nhà môi giới ít khi xuất hiện trên các văn bản, hồ sơ giao dịch bất động sản vì pháp luật không quy định bắt buộc. Thế nên, khi có tranh chấp xảy ra họ có thể “cao chạy xa bay” mà không phải gánh hậu quả pháp lý gì khi tư vấn sai.

Ngày 27/11/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Trong đó đã có quy định nhiều chế tài xử phạt liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản sai quy định.

Tuy nhiên, cho đến nay hầu như rất ít đơn vị, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản sai trái bị xử phạt theo quy định. Điều này khiến cho quyền lợi của những nhà môi giới chuyên nghiệp, làm ăn chân chính bị ảnh hưởng; dư luận xã hội đánh đồng môi giới bất động sản làm một, khiến cho nghề môi giới bất động sản bị xã hội ruồng rẫy và coi thường. Động lực làm việc của nhà môi giới bất động sản dần dần bị triệt tiêu.

Nhìn chung, việc giám sát và thực thi Luật Kinh doanh bất động sản còn nhiều hạn chế nên rào cản gia nhập ngành môi giới hầu như không có; bất cứ ai cũng có thể tham gia làm môi giới, miễn là họ có thông tin về nhu cầu mua bán khiến cho việc kiểm soát, điều tiết thị trường của nhà nước sẽ vô cùng khó khăn và ít hiệu quả. Để giải quyết những bất cập nêu trên, cần có một số giải pháp đồng bộ cho vấn đề này.

Đó là cần ban hành bộ giáo trình chung về đào tạo và cấp chứng chỉ môi giới, quản lý sàn Bất động sản; đồng thời phải có bộ ngân hàng câu hỏi chung và tổ chức, giám sát thi cử chặc chẽ, nghiêm túc. Được như vậy mới mong có được lực lượng môi giới chuyên nghiệp, lành nghề.

Không nhất thiết phải giới hạn thời gian có hiệu lực của Chứng chỉ hành nghề môi giới như hiện nay là 5 năm. Chỉ cần bắt buộc các nhà môi giới hàng năm phải tham gia khóa đào tạo cập nhật kiến thức hành nghề tại các cơ sở đào tạo được cấp phép. Vì bất động sản là lĩnh vực rất rộng và liên quan đến rất nhiều quy định tại các bộ Luật và các quy định từ các Bộ, ngành khác nhau; mỗi quy định thay đổi đều tác động ít nhiều đến hoạt động môi giới bất động sản. Trong giai đoạn nhà nước đang hoàn thiện các quy định của Luật pháp thì những thay đổi này thường xuyên xảy ra, nhà môi giới cần cập nhật kịp thời để tránh rủi ro cho khách hàng và cho chính bản thân họ.

Quy định bổ sung nhà môi giới là một thành phần không thể thiếu trong các hồ sơ chuyển nhượng bất động sản để gắn trách nhiệm họ vào trong từng giao dịch. Việc này sẽ giúp nâng cao vị thế, vai trò và trách nhiệm của nhà môi giới trong công việc; đồng thời nhà nước sẽ có thêm được nguồn thu lớn từ đóng góp của lực lượng này.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực thi Luật Kinh doanh bất động sản. Nếu làm tốt công tác này sẽ đảm bảo các hoạt động môi giới bất động sản sẽ đi vào nề nếp, mỗi ngày một chuyên nghiệp và minh bạch hơn. Giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định hơn.

ThS. Nguyễn Đức Lập

Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản