Sự thực chuyện rộ sóng rao bán farmstay nghỉ dưỡng, có nơi lỗ chục tỷ đồng

Rao bán farmstay, homestay: Gắn mác bán gấp, cắt lỗ

Sau homestay, mô hình xây dựng farmstay gồm trang trại nông nghiệp kèm nơi lưu trú cho khách đến tham quan và trải nghiệm, tận hưởng không khí nhà vườn nơi núi rừng nở rộ.

Tuy nhiên với diễn biến kéo dài của dịch bệnh năm nay, thị trường farmstay lẫn homestay hay các khu nghỉ dưỡng ngoại ô đều chịu ảnh hưởng không nhỏ.

Gần đây trên các diễn đàn, các trang rao bán bất động sản xuất hiện nhiều hơn thông tin farmstay, homestay bán cắt lỗ. Về mức giảm, có bên đưa ra mức lỗ vài chục tỷ đồng.

Mới đây, một môi giới khu vực Thạch Thất (Hà Nội) rao bán lô đất rộng gần 30.500 m2, gồm 5 sổ đỏ với diện tích đất thổ cư là hơn 1.300 m2. Khu đất có nhà 3 tầng kiên cố, mặt sàn 160 m2. Trong đó, tầng 1 là bếp rộng, tầng 2 là hội trường, tầng 3 là phòng ngủ. Khu đất có 3 ao lớn và dòng suối tự tạo cùng nhiều hạng mục cảnh quan khác.

Theo môi giới, hệ thống này đang kinh doanh homestay ổn định, cách trung tâm Hà Nội chỉ khoảng 40 km. Tuy nhiên, gia chủ khó khăn về tài chính mùa Covid-19 nên rao cắt lỗ 2,5 triệu đồng/m2.

Một khu farmstay rộng gần 10 ha tại Lương Sơn (Hòa Bình) cũng đang được rao bán. Không đưa thông tin cụ thể nhưng môi giới kèm theo lời rao "giá rẻ giật mình mùa Covid-19, cắt lỗ bán gấp". Tương tự, một farmstay khác tại khu vực này cũng được rao bán với giá 22 tỷ đồng cho 100.000 m2.

Một khu nghỉ dưỡng sinh thái ngoại ô khác rộng 3 ha ở Sơn Tây (Hà Nội) cũng đang được rao bán với giá cắt lỗ là 85 tỷ đồng. Theo lời rao, khu đất đã xây dựng nhiều hạng mục như bãi để xe, 2 bể bơi mỗi bể 600 m cùng hơn 30 phòng nghỉ theo kiểu nhà vườn, khu nhà hàng, phòng hội thảo phòng họp, khu vui chơi giải trí ngoài trời, hồ câu cá, khu vui chơi giải trí.

Môi giới cho biết, chủ đầu tư đã đầu tư hết hơn 100 tỷ đồng nhưng nay cần tiền nên bán gấp với giá sang nhượng 85 tỷ đồng.

Theo ghi nhận của phóng viên, các khu đất, hệ thống farmstay, homestay, các khu nghỉ dưỡng ngoại ô… được rao bán với giá cả khá đa dạng, từ khoảng 300.000 đồng/m2 đến 4-5 triệu đồng/m2.

Anh Vũ - một môi giới chuyên phân khúc đất trang trại, nghỉ dưỡng - cho biết, mấy năm nay mô hình homestay, farmstay… phát triển mạnh mẽ ở các vùng ngoại ô Hà Nội như Sóc Sơn, Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây… hoặc các tỉnh lân cận gồm Vĩnh Yên, Tam Đảo - Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Hòa Bình, Bắc Ninh. Có những người xây trên khuôn viên hàng nghìn m2, thậm chí cả trăm nghìn m2, từ biệt thự hạng sang đến nhà sàn, nhà gỗ, chưa kể còn phụ thuộc vị trí, tiện ích, thiên nhiên xung quanh nên giá cả khi rao bán cũng vô cùng phong phú.

"Phụ thuộc vào nhiều yếu tố, mức giá cho thuê đa dạng, có phòng khoảng vài trăm nghìn/ngày, cũng có những biệt thự lớn hàng chục triệu đồng/ngày. Do vậy giá bán chênh lệch lớn dù nằm ở cùng khu cũng là điều dễ hiểu", anh Vũ lý giải.

Thực hư sóng cắt lỗ ra sao?

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết thời gian qua có xuất hiện thông tin rao bán các phân khúc như farmstay, homestay… tuy nhiên chưa phải hiện tượng đáng lưu tâm hay trầm trọng.

"Thực tế những thông tin cắt lỗ được các môi giới, chủ nhà đưa ra cũng rất khó kiểm chứng. Hiện tượng cắt lỗ nếu có cũng chỉ với những nhà đầu tư chịu áp lực bởi dùng đòn bẩy tài chính lớn", ông Quốc Anh cho biết.

Theo vị này, trước thông tin giá cả được đưa ra, nhà đầu tư nên cẩn trọng, tỉnh táo, xem xét và khảo sát giá. "Không thể vội vàng nghe theo những thông tin như cắt lỗ hay quá hấp dẫn phải chốt ngay. Khi đầu tư thì cần xác định đó là vùng giá hợp lý chưa, so với thời gian trước dịch giảm được bao nhiêu - nếu giảm thực sự lên tới 20% thì cũng là một con số lưu ý", ông Quốc Anh nói.

Cũng theo vị chuyên gia, phân khúc này chưa phải khó khăn quá lớn như một số lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng khác. "Nếu không có lý do quá lớn về áp lực dòng tiền thì sẽ chưa cần bán vội trong thời điểm này", ông Quốc Anh cho hay.

Còn đối với các nhà đầu tư muốn rót tiền vào thời điểm này trước thông tin rao cắt lỗ hấp dẫn, vị chuyên gia nhấn mạnh, cần cân đối dòng tiền, xem xét kỹ các yếu tố về vị trí, pháp lý, diện tích đất thổ cư trong tổng số đất sẽ mua…

"Nhìn chung tùy vào khẩu vị rủi ro của mỗi nhà đầu tư để có quyết định đầu tư hay không. Song tôi cho rằng, trong bối cảnh này nên xem xét thận trọng, cân nhắc phòng thủ hay mạo hiểm…", ông Quốc Anh nói.

Ông Nguyễn Thành Trung - Giám đốc Công ty CP Phát triển Nghỉ dưỡng Ngoại ô - cũng cho rằng: "Rất khó để gọi nhiều trường hợp là cắt lỗ, bởi không thẩm định được giá họ mua vào là bao nhiêu".

Ông Trung kể, vừa qua có một chủ nhà trên Ba Vì rao bán khu đất rộng 3.000 m2, xây sẵn biệt thự với giá 30 tỷ đồng. "Với mức giá đó thì tôi thấy không hề lỗ. Nhiều lô mua ngày trước rất rẻ, chỉ có vài trăm nghìn đồng/m2, bây giờ bán giá vài triệu đồng. Giá rao trong thời điểm hiện nay có thể thấp hơn thị trường song tôi thấy nếu là lỗ thì chưa hẳn", ông Trung chia sẻ với Dân trí.

Là lãnh đạo một doanh nghiệp có thâm niên hoạt động trong lĩnh vực nghỉ dưỡng ngoại ô khu vực Ba Vì, Lương Sơn, ông Trung cho biết: "Nguồn cung khu vực này chúng tôi nắm khá kỹ. Nhiều khách hàng muốn bán thường thông qua chúng tôi, việc ồ ạt rao bán chúng tôi chưa ghi nhận thấy. Riêng về vấn đề giá, tôi thấy đâu có hề cắt lỗ. Năm 2010, giá bán ở Lương Sơn khoảng 350.000 - 500.000 đồng/m2, bây giờ bán 1,5 - 1,8 triệu đồng/m2".

Ông Trung cho rằng, "cắt lỗ, bán gấp" nhiều khi là câu "cửa miệng" của nhiều chủ nhà và chiêu câu khách của dân môi giới.

Trường hợp bán cắt lỗ thực sự, theo ông Trung, có nhưng không nhiều và chủ yếu rơi vào những người mua giá đỉnh. Thậm chí, đối với những người mua đất Ba Vì năm 2010 (khi xuất hiện thông tin Hà Nội chuyển trung tâm lên Ba Vì) với giá đỉnh là 1,5 triệu đồng thì nay bán cũng chỉ trên 2 triệu đồng/m2.

Ông Trung cho biết, có hai trường hợp đầu tư vào đất ven đô làm nghỉ dưỡng, đó là dân đầu cơ, hai là các nhà đầu tư (với mục đích có thể là kinh doanh hoặc để ở). Cả hai hình thức này đều có thể xuất hiện việc rao bán song theo ông Trung, nên tìm hiểu kỹ có phải thực sự "cắt lỗ".

"Đối với trường hợp đầu cơ, nếu họ bán lúc này thường là do áp lực dòng tiền quá lớn, vay mượn nhiều nên chấp nhận bán với giá thấp hơn so với thị trường nhưng có thể đó là chốt lời thay vì cắt lỗ. Còn nếu mua đất để xây nhà tận hưởng cuộc sống mà bán lúc này thường họ sẽ lỗ tiền đầu tư xây nhà, chứ giá đất thì khó lỗ", ông Trung cho hay.

Theo ông Trung, nhiều người có tiền khi mua đất ngoại ô để xây nhà nghỉ dưỡng thường "quá tay" với giá trị đầu tư trên đất lớn, song lúc cần bán gấp thì không thể được như kỳ vọng nên chịu lỗ tiền xây nhà, mua nội thất... Đa số những người này bán vì họ không duy trì được chi phí vận hành lên tới vài chục triệu đồng mỗi tháng trong khi việc kinh doanh khó khăn vì Covid-19.

"Cả chục tỷ đồng để đấy mà dòng tiền vào eo hẹp thì họ sẽ không thể lãng phí được nữa, tìm mọi cách để bán đi", ông Trung cho hay. Thêm nữa, theo vị này, có một số chủ nhà bán vì sai lầm trong đầu tư kinh doanh như chọn sai vị trí, đầu tư không đẹp, không hấp dẫn…

Nhìn chung, ông Trung cho rằng không giống như phân khúc khách sạn với làn sóng rao bán khá rõ ràng bởi đó là những bất động sản giá trị lớn vận hành ở khu vực thành phố hay khu du lịch đắt đỏ, còn bất động sản ngoại ô đa số chỉ tầm tài chính dưới 10 tỷ đồng, chi phí vận hành cũng không quá lớn nên áp lực chắc chắn nhỏ hơn.