Sốt đất dồn sang chứng khoán, những "ông vua" thắng lớn

Đất tăng giá, cổ phiếu lên hương

Đầu 2020, anh Phạm Thanh Biên làm việc ở KCN Bắc Thăng Long tìm mua  đất tại xã Hải Bối, Đông Anh, Hà Nội. Chủ đất ra giá 25 triệu đồng/m2. Thời điểm đó, chung cư Kiến Hưng, Hà Đông ở mức 16 triệu đồng/m2. Tháng 1/2021 quay lại, khu đất chưa bán nhưng giá lên hơn 50 triệu đồng/m2. Chung cư tại Kiến Hưng nhích lên 19 triệu đồng/m2. Không còn cơ hội mua đất, anh chốt vội căn chung cư trước khi lo giá tăng tiếp

Ăn theo thông tin quy hoạch phân khu sông Hồng, nhân viên môi giới đất đai ở khu vực Đông Anh tiết lộ, có những lô đất bán ăn chênh lệch 5 triệu đồng/m2 chỉ qua vài ngày.

Nửa cuối năm 2020 tới nay, giá đất ở nhiều nơi tăng mạnh. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá đất tăng trung bình 10% sau 1 tháng, thậm chí một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng.

Không chỉ Hà Nội, ở nhiều địa phương khác đất nền cũng nóng lên từng ngày trước các thông tin quy hoạch hay đầu tư hạ tầng. Nhiều nhà đầu tư cá nhân chạy đua theo những "con sóng" này. Đất nền tăng giá kéo theo căn hộ cũng đắt khách hơn.

Còn ở TP.HCM, so quá trình siết pháp lý nên quỹ đất đủ điều kiện ra thị trường rất hạn chế. 

Đất tăng khi TTCK nóng, các cổ phiếu BĐS luôn ở top đầu, trở thành một trụ đỡ VN-Index. Sự cộng hưởng ứng tiền dễ (easy money time) nổi lên toàn cầu được dự báo là còn duy trì thêm nhiều năm đã đẩy cổ phiếu của các công ty này liên tục tăng giá.

Khác với năm 2020 trầm lắng, cục diện thay đổi vào những tháng đầu năm 2020. Bên cạnh các cổ phiếu KCN giữ đà tăng giá trong 2 năm qua, cổ phiếu BĐS dân dụng đang lặng lẽ tăng, nhiều cổ phiếu đang âm thầm giao dịch trên vùng đỉnh lịch sử.

PDR của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt mức gần 68.000 đồng/cp khi kết thúc phiên giao dịch ngày 13/4. Cổ phiếu này có 9 tháng tăng giá liên tiếp và đang nằm trong vùng giá cao nhất kể từ khi niêm yết.

DIG của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng cũng âm thầm tăng và đà tăng được dự báo là vẫn chưa dừng lại.

"Họ Becamex" với các mã cổ phiếu công ty con như TDC của CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương hay IJC của CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật cũng liên tiếp tăng giá trong thời gian qua.

IJC chốt phiên giao dịch ngày 13/4 với mức giá hơn 27.000 đồng/cp. Cổ phiếu IJC cũng hưởng lợi từ sóng bất động sản và đã tích lũy đủ để thiết lập mặt bằng giá mới, trong xu hướng tăng tiếp tục để đến những mục tiêu mới.

Nhận định từ các chuyên gia chứng khoán cho thấy, các cổ phiếu BĐS tăng giá thời gian qua liên quan mật thiết đến tình hình quỹ đất của các DN. Các DN có quỹ đất lớn đang có lợi thế dài hạn trong bối cảnh khan hiếm về nguồn cung đất hiện nay. Kết quả kinh doanh 2020 của các DN này rất khả quan vì tiềm lực tốt trong dài hạn.

Những "ông vua" đất

Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group nhận định, giá nhà đất có thể sẽ còn tăng. Dựa trên cung và cầu, khi nguồn cung cạn dần thì các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt vào thị trường bằng những thương vụ trị giá lên đến hàng tỷ đô tại Hà Nội và TP.HCM. Trong khi đó, một lớp nhà đầu tư F0 đổ vào thị trường còn vượt con số 30% như các nghiên cứu được công bố.

Theo JLL, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch lớn sẽ có cơ hội lớn. Những dự án có pháp lý đầy đủ, được triển khai đúng tiến độ… sẽ được giá hơn các dự án khác,

Hết năm 2020, quỹ đất của Vinhomes (HoSE: VHM) là 16.200 héc-ta. Quỹ đất của doanh nghiệp này hiện lớn nhất thị trường. Trong đó, 60% quỹ đất sẵn sàng phát triển tập trung ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Các doanh nghiệp theo sau là Novaland, Hưng Thịnh Land, Đầu tư LDG, Nam Long, Phát Đạt.

Những doanh nghiệp có quỹ đất lớn tiếp theo có thể kể tên như Becamex IJC (HoSE: IJC) với 215 héc-ta riêng ở Bình Dương, Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) sở hữu hàng trăm héc-ta đất sạch, đặc biệt ở các đặc khu như Phú Quốc, Vân Đồn hay DIC Corp (HoSE: DIG) doanh nghiệp ở hữu diện tích lớn tại khu vực phía Nam.

Trong các cổ phiếu ngành địa ốc, CEO của CTCP Tập đoàn CEO là mã hiếm hoi chưa bứt phát mạnh trong sóng vừa qua, phần vì ảnh hưởng của Covid-19 đến kết quả kinh doanh. Song với quỹ đất sạch lên tới hàng trăm ha ở những vùng nóng như Hà Nam, Phú Quốc, Vân Đồn, dư địa tăng giá của cổ phiếu này là điểu sớm muộn.

Tính kế phát triển cho cả thập kỷ tới, hàng loạt ông lớn âm thầm thực hiện chiến lược phát triển quỹ đất. 6 doanh nghiệp có quỹ đất lớn dành cho phát triển trên thị trường theo thống kê trên hiện sở hữu 27.673 héc-ta đất để phát triển dự án, tăng 15% so với năm 2019.

Các doanh nghiệp khác như Vinaconex đặt mục tiêu mở rộng 5.000 héc-ta đất cho giai đoạn 2021-2025. Khang Điền mới đây tăng vốn cho 2 công ty con với kỳ vọng giúp mở rộng quỹ đất tại Quận 2, TP.HCM. Novaland tiếp tục mở rộng địa bàn thâu tóm quỹ đất tại các tỉnh lẻ. Vinhomes nghiên cứu triển khai các dự án mới ở một loạt các tỉnh thành.

Nam Long cũng lên kế hoạch, mỗi năm sẽ dành ít nhất 2.000 tỷ để phát triển quỹ đất mới, trong đó có các hoạt động M&A.

Còn Becamex IJC hiện tổng quỹ đất đã phát triển và dự kiến phát triển lên đến hơn 215 ha tại Bình Dương với hai hướng chính, bao gồm bất động sản xoay quanh các khu công nghiệp và bất động sản thương mại trung tâm. Công ty chứng khoán BSC đánh giá, danh mục dự án của Becamex IJC đủ để duy trì phát triển liên tục trong giai đoạn 5 năm kế tiếp.

DIG Corp tập trung vào quỹ đất các đô thị vệ tinh, đặc biệt là vùng phía Nam vốn là thế mạnh.

Theo nhận định của  BVSC và VNDirect, các thương vụ M&A trên thị trường bất động sản sẽ sôi động năm 2021. Quỹ đất khan hiếm do quá trình phê duyệt pháp lý nhiều khó khăn từ năm 2018 cùng tác động của dịch bệnh tác động đến các nhà phát triển bất động sản quy mô nhỏ. Các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh về tài chính sẽ có nhiều cơ hội hơn trong cuộc đua săn đất. M&A là con đường tất yếu cho các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính gia tăng quỹ đất tại thời điểm này.