Sai lầm lớn khi đầu tư đất nền: Vay mua, đầu tư vài tháng chờ lãi gấp đôi

Đó là quan điểm của ông Dương Đức Hiển - Giám đốc kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam khi chia sẻ xung quanh việc đầu tư vào phân khúc đất nền – một sản phẩm bất động sản “rộ” lên thời gian qua gây sốt ảo ở nhiều khu vực.

Sau vụ công ty địa ốc Alibaba lừa đảo bán dự án “ma” bị phanh phui, nhiều chuyên gia dự đoán, việc lật tẩy này sẽ thức tỉnh giới đầu tư. Theo ông, các nhà đầu tư liệu sẽ có xu hướng thận trọng hơn trong việc đầu tư đất nền?

Giai đoạn thị trường chứng khoán mới nổi, các nhà đầu tư thấy cái gì người ta bảo ra tiền là đều lao vào đầu tư, thậm chí có những người không quan tâm công ty mình đầu tư cổ phiếu làm cái gì, biết được đúng mỗi mã chứng khoán.

Tương tự ở phân khúc đất nền, nhiều người nghe thấy bảo đang “sốt” cũng kéo nhau đi đầu tư, nhưng lại quên mất khái niệm, bản chất của đất nền là cái gì. Đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn. Bản chất đất nền chỉ là một mảnh đất và không có tính thương mại.

Nói đến tâm lý nhà đầu tư đất nền sau vụ Alibaba, tôi cho rằng mọi người đã thận trọng hơn về câu chuyện pháp lý. Đây là điều chúng ta đã cảnh tỉnh và khuyến cáo các nhà đầu tư rất nhiều.

Việt Nam là một trong những nước có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất thế giới. Có nhiều khu vực, khi phân lô bán nền xong sau 1-2 năm đã có người ở và biến thành khu dân cư hiện hữu.

Bên cạnh đó, có những khu phân lô bán nền sau 10 năm vẫn là khu đất bỏ trống. Điều này liên quan đến định hướng phát triển cũng như vị trí dự án.

Vì thế, trước khi đầu tư cần quan tâm đến pháp lý của dự án là gì. Các nhà đầu tư có thể đến cơ quan, chính quyền địa phương để tìm hiểu dự án, xem xét dự án đã được phê duyệt chưa.

Theo ông, đất nền liệu có tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn trong tương lai?

Đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, khi quyết định đầu tư đất nền nên xác định nó là dài hạn.

Đất nền chỉ là một trong những sản phẩm của rất nhiều sản phẩm bất động sản. Sai lầm trong câu chuyện đầu tư đất nền đó là chỉ để mua đi bán lại, chờ tăng giá… Đây cũng chính là lý do dẫn đến bong bóng bất động sản.

Khi những mảnh đất không được đầu tư phát triển xây dựng, không có tính thương mại nhưng lại được mua đi bán lại, đẩy giá lên cao. Nếu những mảnh đất đó được thế chấp ngân hàng thì bong bóng phát sinh từ đây, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Với tôi, tôi chỉ nhìn vào đất nền giống như một lương khô, tôi đầu tư mua một mảnh đất để sau này cho con cái thay vì việc mua xong và kỳ vọng trong vòng 1-2 tháng hay 6 tháng, 1 năm bán nó đi để kiếm lời gấp đôi.

Nếu cả nước tập trung đầu tư đất nền sẽ dẫn đến việc nhiều người sở hữu rất nhiều đất nhưng không “đẻ” được ra tiền.

Đầu tư bất động sản không phải là câu chuyện đầu tư ngắn hạn, tất cả các dự án bất động sản ít nhất phải là trung hạn trở lên để xây dựng và phát triển dự án đi vào hoạt động.

Vậy nếu quyết định đầu tư vào phân khúc bất động sản này, nhà đầu tư cần lưu ý những yếu tố nào để tránh “tiền mất tật mang”?

Nhà đầu tư có dòng vốn dư thừa thì có thể quan tâm đầu tư đất nền thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tôi cho rằng, đừng đi vay tiền để đầu tư đất nền. Bởi vay tiền để mua được mảnh đất xong sau đó lại không có tiền để xây dựng, để kinh doanh… mà để đất đó không bán được sẽ thành nợ xấu, gây nhiều hệ luỵ.

Nếu có dòng tiền ổn định đầu tư đất nền cũng nên xác định đầu tư trung hạn cho đến dài hạn, thay vì chỉ tìm cách đầu tư trong ngắn hạn rồi lại tìm cách bán đi.

Trước khi đầu tư phải xem quy hoạch khu đó như thế nào, bao giờ sẽ phát triển, xung quanh dự án đất nền đó có những cái gì đảm bảo yếu tố mang lại thương mại cho khu đó không.

Theo quy định, dự án phải công khai minh bạch, nhất là những giấy tờ pháp lý như quyết định 1/500, chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng, sổ đỏ… Nếu chủ đầu tư không cung cấp được những giấy tờ này thì tốt nhất đừng nên đầu tư.

Nếu muốn đầu tư theo kiểu đón đầu thì đồng nghĩa với việc phải chấp nhận rủi ro. Tuy nhiên, cần lưu ý tránh việc tâm lý bầy đàn, đầu tư kiểu mù mờ. Cứ “cắm đầu” vào mua mà không tìm hiểu thì càng bị thổi giá...

Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!

Nguyễn Mạnh