Rủi ro mất trắng khi mua nhà sổ chung

Dưới đây là phần chia sẻ của ông Nguyễn Chính Phương về hình thức mua nhà sổ chung, tức mua lại nhà được xây dựng trên mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đứng tên nhiều người. 

Trong luật không có khái niệm "sổ", "sổ chung", "sổ riêng", "sổ đỏ", "sổ hồng". Đây là cách gọi thông thường của người dân, tên gọi chính xác hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ). Do đó, có thể hiểu nhà đất sổ chung là do nhiều hơn 2 người cùng sở hữu một bất động sản mà không có quan hệ con cái hay vợ chồng với nhau và đều có quyền định đoạt mua bán sang nhượng, cho thuê… với bất động sản đó. 

Hiện nay, sổ được cấp theo mẫu thống nhất trên toàn quốc bởi Bộ Tài Nguyên và Môi Trường theo Thông Tư số 23/2014/TT-BTNMT, nên sổ chung hay riêng thì đều chung một mẫu, chỉ khác nhau về nội dung ghi trên sổ. 

Nguyên nhân căn bản và phổ biến đến việc tồn tại sổ riêng, sổ chung là do quy định về tách thửa đất, mỗi tỉnh thành quy định một hạn mức nhất định (tối thiểu bao nhiêu m2, mặt tiền bao nhiêu, dài bao nhiêu…) thì đủ điều kiện cấp sổ, mà người dân lại không đủ tiền mua trọn thửa, chỉ mua được một phần, nên nhiều người mua sổ chung, hình thành sở hữu chung. Hiện nay, nhiều công ty bất động sản phân lô đất nông nghiệp nhưng không đủ diện tích theo quy định nhà nước thường dùng hình thức sở hữu chung để bán cho khách hàng. 

Nhà sổ chung là gì? 

Nhà sổ chung là tên thường gọi của nhà nằm trên cùng một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, việc thực hiện quyền chuyển nhượng của một bên có quyền đối với tài sản đó sẽ chịu sự chi phối, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, nhằm tạo sự ổn định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể quyền khác. Tuy nhiên cũng chính vì vậy, các chủ thể cần phải nắm rõ các đặc tính quan trọng trên nhằm hạn chế các rủi ro xảy ra trong quá trình trước và sau khi giao dịch. 

Nhà sổ chung được hiểu là chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất nằm trên một Giấy chứng nhận do ít nhất hai người không có quan hệ vợ chồng, con cái đứng tên.

Hiện nay, có hai loại nhà sổ chung thường gặp:

- Nhà sổ chung có thể tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa làm thủ tục để tách.

- Nhà sổ chung không tách thửa: Đây là những loại nhà đất có diện tích nhỏ không đủ điều kiện tách thửa. 

Tại sao có tình trạng mua nhà sổ chung?

Có 3 trường hợp phổ biến dẫn tới việc mua nhà sổ chung:

- Xuất phát từ việc góp tiền mua chung: Nhiều người không đủ điều kiện tài chính nên muốn góp vốn mua một mảnh đất và xây dựng nhà cửa. Mỗi người sẽ được cấp một sổ để đảm bảo tính công bằng và quyền lợi giữa các bên.

- Xuất phát từ việc thừa kế tài sản: Anh chị em trong cùng một gia đình được bố mẹ trao quyền thừa kế chung một mảnh ngôi nhà.

- Do thời kỳ trước, nhà nước phân khu biệt thự nhiều ô, nhiều phòng. Các căn biệt thự có một sổ đỏ to nhiều ô, nhiều phòng và mỗi phòng sẽ được cấp sổ đỏ cho từng ô. Toàn bộ các sổ đỏ được cấp là sổ chung và có các khu vực sử dụng chung như lối đi chung, nhà vệ sinh chung. 

Việc mua nhà sổ chung cần đảm bảo nguyên tắc gì? 

Bản chất của nhà sổ chung là tài sản chung của tất cả những người đồng sở hữu nên các cá nhân đứng tên trong sổ đều có quyền nghĩa vụ ngang nhau. Do vậy khi một người khai thác công dụng, chuyển nhượng, sang tên hoặc bán cho người khác thì cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Tất cả các hoạt động xây dựng, khai thác tài sản chung được sự đồng ý và thống nhất của các chủ sở hữu còn lại.

- Những người đồng sở hữu được quyền ưu tiên mua lại trong thời hạn 30 ngày, nếu người đồng sở hữu không mua thì mới được gọi là bán cho người khác.

- Việc chuyển nhượng, sang tên cho người khác phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu còn lại thì giao dịch mới đảm bảo tính pháp lý hợp lệ. 

Tại sao xu hướng mua nhà sổ chung lại ngày càng phổ biến?  

Mua nhà sổ chung có một số ưu điểm như:

- Mức giá mua nhà sổ chung thường rẻ và có thể thấp hơn đến một nửa so với giá mua nhà sổ riêng, phù hợp với người có thu nhập thấp và trung bình.

- Vẫn có thể sang tên, chuyển nhượng và bán lại bình thường.

- Đảm bảo an toàn hơn so với việc mua bằng giấy tay vì đã có công chứng rõ ràng. 

Có nên mua nhà sổ chung?

Cần xác định ngôi nhà bạn định mua hiện tại có đang xảy ra tranh chấp hay thuộc diện quy hoạch của Nhà nước không, để tránh tình trạng bị thu hồi nhà đất xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu khác. 

Kiểm tra các giấy tờ pháp lý cẩn thận như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, minh chứng quyền của người bán nhà. 

Thực hiện làm vi bằng chi tiết chuyển tên người bán sang tên của bạn hiện tại các văn phòng thừa pháp để đảm bảo tính hợp pháp. Vi bằng sẽ là chứng cứ quan trọng khi xét xử nếu giữa các bên đồng sở hữu xảy ra tranh chấp.