Những ai bị ảnh hưởng khi TPHCM tăng hệ số điều chỉnh giá đất?

Những ai bị ảnh hưởng?

Ông Nguyễn Hiếu Hòa, Phó trưởng phòng Kinh tế Đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, tại buổi họp báo chiều ngày 8/12 tại TPHCM, kiến nghị cho tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 lên 1.0 so với năm 2022, tương ứng hệ số 2,5-3,5 lần so với bảng giá đất Nhà nước.

Thống kê dữ liệu giá đất đã định giá theo giá thị trường và dữ liệu thị trường xây dựng bảng giá đất (2020-2024) do các cơ quan chức năng thu thập cho thấy, mức giá áp theo hệ số quy định năm 2022 đang khoảng từ 10,5% đến 35,7% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

Nếu hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TPHCM năm 2023 tăng thêm 1.0 (tương ứng hệ số từ 2,5 đến 3,5 so với Bảng giá đất) thì mức giá theo hệ số sẽ từ 18% đến 50% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường (tỷ lệ tùy theo khu vực, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất).

Bên cạnh đó, hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường khi thu hồi đất ở được UBND TPHCM phê duyệt trong năm 2021, 2022 và khung hệ số theo Quyết định số 28/2022 ngày 15/8/2022 của UBND TPHCM ban hành quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn TPHCM năm 2022, thì hệ số điều chỉnh giá đất ở để tính bồi thường ở mức từ 4 đến 15 so với Bảng giá đất. Trong khi đó, hệ số điều chỉnh giá đất dự kiến ban hành và áp dụng trong năm 2023 mặc dù có tăng nhưng chỉ ở từ 2,5 đến 3,5 so với bảng giá đất. 

Theo ông Hòa, việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức. Chỉ hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích đất vượt hạn mức theo quy định pháp luật bị ảnh hưởng. 

Đối với trường hợp thuê đất hoặc giao đất không thông qua hình thức đấu giá có giá (theo bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định thông qua việc thẩm định giá đất cụ thể theo giá thị trường mà không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp khu đất có giá (theo bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì mới áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Như vậy, giá đất theo hệ số dự kiến áp dụng trong năm 2023 sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá đất xác định theo giá thị trường.

Tóm lại, việc dự kiến tăng hệ số giá đất năm 2023 lên 1.0 so với hệ số giá đất năm 2022 là có ảnh hưởng nhất định đối với người dân và doanh nghiệp nhưng không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức. Ngoài ra, việc này có ảnh hưởng gián tiếp nhưng không đáng kể đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản cũng như không ảnh hưởng nhiều đến sự phát triển kinh tế, xã hội của TPHCM. 

Vì sao cần điều chỉnh tăng hệ số đất?

Ông Hòa cho biết, xuất phát từ thực trạng bảng giá đất của TPHCM khá thấp so với giá đất giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, việc xây dựng Bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá đất thị trường chưa thể thực hiện được ngay do ảnh hưởng mức giá tối đa của Khung giá đất và một số yếu tố khác. Do vậy, việc xây dựng và từng bước tăng hệ số điều chỉnh giá đất theo lộ trình thích hợp là việc làm cần thiết và có cơ sở thực tiễn.

Việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất là phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời là một trong các giải pháp chống thất thu ngân sách, đảm bảo sự hài hòa lợi ích của Nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất.

Việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất ở mức vừa phải theo lộ trình thích hợp sẽ đảm bảo công bằng trong các phương pháp xác định giá đất cũng như trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn TPHCM. 

Ngày 16/6, Ban chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW, cơ quan có thẩm quyền đang xây dựng, cho ý kiến hoàn thiện đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong đó có định hướng bỏ khung giá đất.

Ngay sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, các cơ quan chức năng của TPHCM sẽ nghiên cứu, điều tra, xây dựng hoàn thiện và tham mưu UBND TP ban hành bảng giá đất hàng năm tiệm cận với giá trị trường. Do vậy, việc tăng hệ số giá đất năm 2023 là một trong những tiền đề và cơ sở quan trọng cho việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với quy định pháp luật và tình hình thực tiễn trong thời gian tới.