Nguyên nhân nào khiến giá nhà tăng cao?

Nhiều chi phí không tên

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), hiện nay, căn hộ trung cấp (2 phòng ngủ) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m²), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m²) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trong hai năm qua.

Do vậy, làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền… là vấn đề cấp bách,  giúp thị trường lành mạnh, ổn định và bền vững. 

Ông Nguyễn Văn Hậu - chuyên gia bất động sản cho rằng, các yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại hiện nay gồm tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, chi phí nộp tiền bảo vệ đất lúa, chi phí tạo lập quỹ đất dự án, chi phí không tên...

Theo quy định của pháp luật về đất đai, tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại nộp vào ngân sách nhà nước, được xác định “giá đất cụ thể”, theo các phương pháp xác định giá đất, chủ yếu là “phương pháp thặng dư” quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Đây là một khoản thu ngân sách Nhà nước không phải là thuế, theo phương thức trực thu, thu 1 lần. Phương thức thu “tiền sử dụng đất” như hiện nay, làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi đó, các năm sau Nhà nước không còn thu tiếp được nữa.

Giá thành nhà ở thương mại hiện tại cao còn do chi phí nộp tiền bảo vệ lúa áp dụng đối với dự án nhà ở có sử dụng đất lúa được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo Bảng giá đất của địa phương, tại TPHCM được tính bằng 80% giá đất lúa.

“Bên cạnh đó, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến các chi phí “không tên” trong khoản “chi phí dự phòng”. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu”, ông Hậu cho hay.

Thay đổi cách thu tiền sử dụng đất

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, để giảm giá nhà, đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất.

“Nếu thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất xác định minh bạch thì vừa loại trừ được cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở”, ông Châu nhấn mạnh.

Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị, Chính phủ xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% Bảng giá đất. Đồng thời, đề nghị HĐND TPHCM và UBND thành phố xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” 80% Bảng giá đất như hiện nay.

Ông Châu cho rằng, chi phí “không tên” nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc “Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình”, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Nhưng để “kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch” thì trước hết phải giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật”.

"Giảm được chi phí 'không tên' sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Đồng thời, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và 'nói không với tiêu cực' trong quá trình thực hiện dự án đầu tư", ông Châu nói.