Khan hiếm nguồn cung bất động sản căn hộ giá tầm trung

Dù mới “manh nha” thông tin nhưng các dự án mới này đã và đang nhận được sự quan tâm lớn của cả người mua thực lẫn giới đầu tư.

Thiết lập mặt bằng giá mới vì khan cung

Quỹ đất trung tâm thành phố không còn nhiều, xu hướng tập trung dân cư về khu Tây Bắc TP đang trở thành một xu hướng những năm qua, khi mà hạ tầng, giao thông nơi đây được đầu tư, phát triển mạnh. Cũng chính điều này cộng hưởng với nguồn cung mới khan hiếm đã khiến BĐS nơi đây, đặc biệt khu vực Q.12 thiết lập mặt bằng giá mới.

Khảo sát cho thấy, về giá đất, cách đây vài năm giá đất Q.12 chỉ khoảng 7-15 triệu/m2 nhưng nay đã dao động từ 30-60 triệu đồng/m2, thậm chí mặt tiền các tuyến đường lớn hiện đã lên đến 137 triệu – 150 triệu/m2. Đặc biệt như tại đường Tân Thới Hiệp 7, phường Tân Thới Hiệp, đất ngoài mặt tiền được rao bán với giá lên đến 137 triệu đồng/m2, đất trong hẻm cũng xấp xỉ 50 triệu đồng/m2. Tại đường Đường Tô Ký khoảng 30 – 35 triệu đồng/m2. Tại phường Hiệp Thành giá dao động lên đến 50 triệu đồng/m2; Phường An Phú Đông dao động đạt mức 60 triệu đồng/m2. Mức tăng này ghi nhận trung bình khoảng 30% trong vòng một năm. Nếu tính từ mốc cuối năm 2017 thì giá đất tại Q.12 đã tăng hơn 100%, và ngưỡng tăng tiếp theo có thể không đạt được kỳ vọng như trước, do mức giá đã tăng khá mạnh trong vòng 3 năm qua.

Nguyên nhân khiến mặt bằng giá đất tại Q.12 tăng theo cấp số nhân là nhờ hàng loạt những tuyến đường được tu sửa, tình trạng ngập nước cũng được cải thiện và quá trình lưu thông vào các quận trung tâm không còn vất vả như trước. Bên cạnh đó, Tp.HCM đã chấp thuận phương án xây cầu bắc qua sông Vàm Thuật nối quận 12 với quận Gò Vấp, thay cho bến phà An Phú khiến thị trường BĐS nơi đây nhanh chóng được nhiều người quan tâm. Đồng thời, các dự án mở rộng đường Vườn Lài, tuyến metro số 2 Bến Thành-Tham Lương… cũng góp phần đẩy giá đất khu vực này tăng mạnh trong suốt thời gian qua.

Về giá thứ cấp các dự án căn hộ trên địa bàn cho thấy mức tăng trung bình khoảng 10-18% trong vòng một năm. Ở các dự án có vị trí đẹp, được đầu tư tiện ích nổi bật giá có thể tăng đạt 20-25%/năm. Trong bối cảnh thị trường căn hộ nơi đây đang khan hiếm nguồn cung mới ra thị trường, nhu cầu tăng cao thì theo các chuyên gia trong ngành, giá bán trên thị trường thứ cấp có thể còn tăng mạnh. Theo khảo sát của Hiệp hội BĐS Tp.HCM, năm 2019 do khan nguồn cung mới nên giá thứ cấp trên thị trường căn hộ Tp.HCM tăng mạnh. Và xu hướng này có thể tiếp diễn trong năm 2020. Cụ thể, năm 2019 căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15-20%.

Chớp cơ hội ở dự án “mới tinh” sắp bung thị trường

Rõ ràng, thị trường đang chứng kiến sụt giảm nguồn cung nhưng nhu cầu về chỗ ở thì luôn tăng lên. Đặc biệt, tại khu vực Q.12 nhu cầu mua căn hộ để ở ghi nhận gia tăng mạnh mẽ ở đối tượng khách hàng trẻ có nhu cầu ở riêng. Vì thế, hễ có thông tin dự án mới “manh nha” ra thị trường ngay lập tức thu hút sự quan tâm của đối tượng khách mua ở thực. Đây cũng là khu vực được người mua đánh giá cao về mức độ hợp lý của giá bán căn hộ, tiếp cận được nhiều đối tượng khách hàng, thanh khoản dự án khá tốt thời gian qua.

Theo các chuyên gia trong ngành, nhu cầu của cả người mua thực và giới đầu tư ở các dự án căn hộ có giá tầm trung đang rất lớn trên thị trường. Và trước bối cảnh khan hiếm nguồn cung thì họ lại càng trông ngóng các dự án mới chào bán để “xuống tiền”. Theo CBRE, hiện nay nhu cầu mua nhà tại những khu vực không quá xa trung tâm, với mức giá hợp lý hơn (trong ngưỡng 2-3 tỉ đồng/căn) đang rất cao, nhưng nguồn cung lại quá khan hiếm. Tỉ lệ giao dịch của các dự án này luôn ở ngưỡng trên 90%, đặc biệt với các dự án căn hộ có giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn, ở vị trí giao thông thuận lợi, đầu tư tiện ích nội khu nổi trội luôn nhận được sự quan tâm rất lớn từ thị trường. Trong đó, không chỉ người mua ở thực mà những NĐT mua đi bán lại cũng có xu hướng chọn các căn hộ giá vừa tầm ra hàng cũng dễ dàng hơn vì đáp ứng được nhu cầu thực của số đông.

Chẳng hạn, dự án Picity High Park tọa lạc tại Thạnh Xuân (Q.12) dù chỉ sắp ra mắt thị trường nhưng đã nhận được sự quan tâm lớn từ người mua thực lẫn NĐT. Đây là dự án có quy mô gần 9ha, gồm 6 block cao từ 15-18 tầng với khoảng gần 2.500 căn hộ có giá vừa tầm trên dưới 2 tỉ đồng/căn.

Được biết, dự án này có gần 80% diện tích dành cho giao thông, tiện ích và cảnh quang xanh. Tính ra không gian trung bình cho mỗi căn hộ lên đến 35m2/căn, gần tương đương một khu dự án thấp tầng. Đáng nói tại đây, hơn 20 tiện ích nội khu được phủ đều khắp dự án tạo nên một quần thể sống hiếm dự án chung cư nào có được tại khu vực.

Đây có lẽ là dự án “mới tinh” duy nhất sắp ra mắt thị trường Tây Bắc Tp.HCM trong thời gian sắp tới. Vì thế, nhiều khách mua ở và NĐT đang “trông ngóng” để “xuống tiền” ở giai đoạn đầu mở bán dự án, bởi sẽ được hưởng giá mềm hơn. Chắc chắn với sự khan hiếm nguồn cung lẫn nhu cầu tăng cao và hạ tầng khu vực đang được hoàn thiện thì giá thứ cấp của những dự án này sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Do đó, những NĐT có kinh nghiệm và người mua ở thực có sự tính toán trước thường sẽ chốt căn trong lúc CĐT mở bán những giai đoạn đầu.

Theo một số môi giới chuyên nghiệp tại TP.HCM, kinh nghiệm mua bán BĐS là mua ở thời điểm thị trường còn chịu ảnh hưởng khó khăn bởi tác động ngoại cảnh, khi đó sản phẩm ít bị thổi giá; ngoài ra, mua lúc CĐT mở bán những thời điểm đầu ở các dự án “mới tinh” thì cơ hội tăng giá trị sẽ cao hơn rõ nét. Kinh nghiệm này không chỉ áp dụng ở phân khúc đất nền mà ở cả căn hộ, nhà phố.

Thực tế cho thấy, có rất nhiều người mua BĐS luôn “nghe ngóng” các dự án mới sắp mở bán và sẽ “xuống tiền” ngay sau khi CĐT/sàn cho giữ cọc. Mức độ tăng giá và cơ hội sở hữu được căn nhà tốt sẽ nằm trong tay những người “nhanh nhạy” này.