Giá thuê văn phòng ở Tokyo cao nhất trong 30 năm, nguồn cung vẫn khan hiếm

Theo số liệu do công ty môi giới văn phòng Miki Shoji công bố vào giữa tuần này, giá thuê trung bình tại 5 quận trung tâm của Tokyo, gồm Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku và Shibuya, tăng 1,28% so với tháng 6, lên 23.287 yên (khoảng 3,8 triệu đồng) mỗi tsubo. Tsubo là đơn vị đo diện tích của Nhật Bản, tương đương khoảng 3,3m².

Đây là tháng tăng thứ 30 liên tiếp và là mức cao nhất trong chuỗi số liệu theo tháng tính từ năm 2002. Trước đó, số liệu được tổng hợp theo năm, với mức cao hơn gần nhất ghi nhận vào năm 1995, khi giá thuê đạt 23.612 yên mỗi tsubo.

Nhu cầu rất lớn, nguồn cung cạn kiệt

Nhu cầu thuê văn phòng của khối doanh nghiệp vẫn rất lớn: các công ty đã mở rộng hoạt động và khuyến khích nhân viên quay lại văn phòng sau khi đại dịch Covid-19 lắng xuống. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng tìm kiếm những không gian làm việc chất lượng cao hơn nhằm nâng cao mức độ hài lòng của nhân viên và tăng sức hút trong tuyển dụng.

Trong khi đó, tình trạng thiếu mặt bằng trống khiến việc tìm được văn phòng phù hợp ngày càng khó khăn. Tỷ lệ trống tại 5 quận trung tâm Tokyo trong tháng 7 giảm 0,04 điểm phần trăm, xuống còn 1,95% - thấp hơn nhiều so với ngưỡng 5% thường được xem là dấu hiệu của một thị trường cân bằng. Diện tích trống giảm khoảng 11.240m² so với tháng 6.

Nhu cầu vì thế đang dịch chuyển sang cả những dự án còn đang xây dựng. Theo công ty dịch vụ bất động sản CBRE, tính đến tháng 6, hơn 90% diện tích tại 4 tòa nhà văn phòng quy mô lớn dự kiến hoàn thành trong nửa cuối năm 2026 đã có khách đặt thuê trước.

Tòa nhà Otemachi Gate Building, dự án lớn tại quận Chiyoda do tập đoàn Mitsubishi Estate phát triển, hoàn thành vào tháng 7 với tỷ lệ lấp đầy 100%. "Chúng tôi bắt đầu tìm khách thuê từ khoảng năm 2022, và tòa nhà đã gần kín chỗ trước khi hoàn thành khoảng một năm", ông Takuya Hirose, quản lý cấp cao thuộc bộ phận phụ trách dự án của Mitsubishi Estate, cho biết.

Các chủ sở hữu văn phòng đang tỏ ra tự tin hơn bao giờ hết. Một số mặt bằng tại khu Yaesu được chào thuê với giá trên 100.000 yên cho 3,3m² và theo các nguồn tin, vẫn tìm được khách. Đáng chú ý, một số chủ sở hữu các tòa nhà mới hoàn thiện chủ động không vội lấp đầy ngay, mà thong thả chọn khách thuê với kỳ vọng giá thị trường sẽ còn tăng tiếp.

"Các chủ nhà vẫn rất quyết tâm nâng giá thuê, dựa trên nền tảng cung - cầu căng thẳng và lạm phát," ông Yuji Iwama, giám đốc cấp cao tại CBRE, nhận định. Theo ông, khi mặt bằng trống ngày càng khan hiếm, các khách thuê cũng trở nên sẵn sàng chấp nhận mức giá cao hơn.

Đà tăng có thể chững lại

Tuy vậy, một số bên tham gia thị trường cảnh báo rằng đà tăng có thể sẽ chậm lại. "Ngoài tiền thuê, chi phí hoàn thiện nội thất và các hạng mục tương tự cũng đang tăng, khiến các doanh nghiệp e dè hơn khi cân nhắc chuyển trụ sở hay mở rộng văn phòng", ông Toyokazu Imazeki, chuyên gia phân tích trưởng tại Sanko Estate, cho biết.

Còn theo ông Kohei Kawai, giám đốc cấp cao tại Colliers Japan, "tốc độ tăng giá đang chậm lại và các diện tích trống thứ cấp - những mặt bằng cũ bị bỏ trống khi khách thuê chuyển sang các tòa nhà mới - bắt đầu xuất hiện".