Gần 43.000 căn hộ sắp ra thị trường TPHCM, giá bán bình quân gây chú ý

TPHCM sau mở rộng được dự báo sẽ đón thêm lượng lớn nguồn cung căn hộ trong thời gian tới, nhưng nguồn hàng không phân bổ đồng đều mà tập trung theo từng khu vực và phân khúc. Báo cáo mới đây của Knight Frank cho thấy dự kiến đến cuối năm 2027, thị trường sẽ có thêm khoảng 42.593 căn hộ, trong đó 22.187 căn nằm tại khu vực TPHCM cũ.

Tại khu vực lõi, nguồn cung mới tiếp tục nghiêng về căn hộ cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có tỷ trọng căn hộ bình dân và trung cấp cao hơn. Knight Frank đánh giá Bình Dương cũ tiếp tục giữ vai trò thị trường vệ tinh quan trọng, với nguồn hàng có mức giá dễ tiếp cận hơn. Giá căn hộ tại đây được dự báo tăng nhưng vẫn thấp hơn tương đối so với TPHCM, qua đó hỗ trợ nhu cầu nhà ở.

Ở ngắn hạn, nguồn cung cũng đang dịch chuyển về các khu vực có quỹ đất và mức giá phù hợp hơn. DKRA Consulting (DKRA Group) dự báo trong quý IV, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt 7.000-10.000 căn, tăng nhẹ so với quý trước và tập trung tại khu Đông, khu Nam TPHCM và Bình Dương cũ.

Sự phân hóa thể hiện rõ ở cơ cấu sản phẩm. Căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, trong khi hạng B và C giữ vai trò chủ lực ở vùng ven. Sức cầu được kỳ vọng cải thiện vào cuối năm nhờ nhu cầu nhà ở, nhưng khó tăng đột biến khi mặt bằng giá vẫn cao.

Theo ghi nhận, giá chào bán sơ cấp bình quân hiện đạt 4.210 USD/m2, tăng 3% so với quý trước, tương đương hơn 100 triệu đồng/m2. Với mặt bằng giá này, khả năng chi trả trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định mua nhà, đặc biệt khi phần lớn nhu cầu vẫn đến từ người mua ở thực.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam, cho hay tiêu chí lựa chọn nhà của khách hàng cũng đang thay đổi. Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán, nay chú trọng hơn đến chất lượng công trình, quản lý vận hành, tiện ích và môi trường sống.

Người mua và nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng thực tế và khả năng khai thác lâu dài. Vì vậy, những dự án có chất lượng xây dựng tốt, quản lý ổn định và tiện ích được duy trì sẽ có lợi thế hơn trong bối cảnh thị trường có thêm nhiều lựa chọn.

Sự thay đổi trong nhu cầu buộc chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn về sản phẩm. Theo ông Kiệt, chi phí phát triển dự án cao, từ tiền sử dụng đất, xây dựng, nhân công, vật liệu đến quản lý vận hành và marketing, trong khi sức mua vẫn tập trung ở phân khúc giá trung bình. Doanh nghiệp cần kiểm soát chặt pháp lý, nguồn vốn, dòng tiền và tiến độ, đồng thời xác định đúng nhóm khách hàng ngay từ khi phát triển dự án.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng doanh nghiệp phải thay đổi từ bên trong để thích ứng với thị trường, đặc biệt về nhân sự. Công nghệ cần được lựa chọn dựa trên nhu cầu thực tế của khách hàng thay vì chạy theo xu hướng. Khi xác định đúng nhóm khách hàng, doanh nghiệp có thể điều chỉnh thiết kế, tiện ích và cách phát triển sản phẩm phù hợp hơn.

Bên cạnh giá bán và chất lượng sản phẩm, lãi suất là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua nhà. Trong báo cáo của Công ty chứng khoán MB (MBS) tại cuộc gặp gỡ nhà đầu tư tháng 10 của VPBank, đơn vị này cho rằng lãi suất huy động có cơ sở đã đạt đỉnh, nhưng chi phí vốn của ngân hàng có thể còn chịu áp lực khoảng 3 tháng do các khoản tiền gửi cũ đáo hạn và tái định giá ở mặt bằng cao hơn.

MBS đánh giá một số yếu tố đang hỗ trợ xu hướng lãi suất như tăng trưởng tín dụng chậm lại, tiền gửi 9 tháng tăng cao hơn tín dụng và Ngân hàng Nhà nước định hướng kéo giảm lãi suất. Dù vậy, lãnh đạo một ngân hàng cho rằng lãi suất bất động sản chỉ có thể giảm ở mức phù hợp do nguồn vốn có hạn và ngân hàng vẫn phải kiểm soát rủi ro.