Dò đáy bất động sản hay rơi vào "đu đỉnh"?

Nhà đầu tư vẫn chờ cơ hội mua

Báo cáo quý II của Batdongsan.com.vn cho biết 61% người tham gia khảo sát có dự định sẽ xuống tiền mua bất động sản trong năm 2024. Trong đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được hướng đến nhiều nhất.

Với kết quả này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc công ty - nhận định dù tình hình thị trường hiện tại chưa khởi sắc, người Việt vẫn luôn "ấp ủ" mong muốn sở hữu bất động sản.

Tuy nhiên, khi nào nhà đầu tư nên xuống tiền mua bất động sản đang là điều được thị trường quan tâm đặc biệt. Bởi trong nửa đầu năm nay, bất động sản tiếp tục rơi vào suy giảm giao dịch, nhu cầu mua thấp, tâm lý đầu tư yếu và thanh khoản thị trường chưa có hồi phục.

Dữ liệu của đơn vị trên cho thấy lượng tìm mua bất động sản trên cả nước trong nửa đầu năm đã giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm đến 44%.

Tình hình giao dịch trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Cả nguồn cung và lực cầu bất động sản vẫn đang đối diện nhiều thách thức.

Tuy nhiên, nhiều người đang đặt niềm tin vào sự phục hồi của thị trường khi nhìn vào các tín hiệu tích cực từ chính sách.

Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS - FERI) cho rằng nửa cuối năm, thị trường có thể rơi vào 1 trong 3 kịch bản: lý tưởng - kỳ vọng - thách thức. Trong trường hợp lý tưởng, nguồn cung tăng, lãi suất giảm dưới 10-12%, giá bán tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ tăng cao 40-50%.

Kịch bản kỳ vọng với nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang 11-13%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ tăng 20-30%. Trong trường hợp thị trường gặp thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20-30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm 10-20% và tỷ lệ hấp thụ thấp, mức 10-20%.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh của Đất Xanh Services, cho rằng thị trường đang thể hiện sự giao thoa của kịch bản kỳ vọng và thách thức, trong khi kịch bản lý tưởng được dự báo không xảy ra trong nửa cuối năm 2023.

Đừng kỳ vọng có thể dò đáy

Ông Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng DXS - FERI thừa nhận tâm lý chờ bắt đáy ảnh hưởng khá lớn đến giao dịch trên thị trường. Tâm lý này sẽ rất dễ khiến nhà đầu tư bị xao động, người bắt đáy thời điểm này cũng rất có khả năng sẽ "đu đỉnh".

Ngoài ra, nhà đầu tư cần giữ tâm thế chủ động, tìm kiếm nguồn hàng theo nhu cầu, đáp ứng đủ các điều kiện về pháp lý, dự phòng rủi ro và vào kịp lúc chứ không nên chỉ chờ bắt đáy. Cũng theo ông Khôi, nhà đầu tư nên tập trung vào giá trị sản phẩm, dòng tiền, chiết khấu.

Còn ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng DXS - FERI cho rằng, khái niệm "đáy" thị trường bất động sản có thể thông qua các chỉ số đo lường như nguồn cung, nguồn cầu, giá cả. Tuy nhiên, chỉ số khó đo lường hơn đó là đáy niềm tin đang bao trùm thị trường.

Theo ông Khôi, trong 1 năm vừa qua, hàng loạt vụ thanh tra, sự cố liên quan đến chủ đầu tư, đơn vị môi giới khiến niềm tin của khách hàng đi xuống. Cho nên, ở thời điểm này, bên cạnh việc dò đáy về giá, người mua nhà còn dò thêm vấn đề pháp lý, những yếu tố liên quan đến uy tín của các chủ đầu tư, yếu tố tiêu cực... Nếu vấn đề này được giải quyết, niềm tin được khôi phục thì kể cả khi giá có đi qua vùng đáy, nhà đầu tư vẫn sẵn sàng xuống tiền.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Nhà ở CBRE Việt Nam, giải thích đáy của tất cả thị trường (chứng khoán, bất động sản, tiền số...) chỉ xuất hiện khi giá bắt đầu đi lên. Khi đó, thị trường bắt đầu phục hồi. Nhà đầu tư có tâm lý bắt đáy thường sẽ bắt chậm, vì khi thị trường đi lên rồi mới khởi động vốn để mua vào.

Chưa kể, câu hỏi đâu là đáy sẽ rất khó trả lời. Những nhà đầu tư lâu năm khi đầu tư sẽ luôn hiểu rằng mỗi khu vực, mỗi phân khúc, mỗi sản phẩm có đáy riêng. Một sản phẩm ở Thảo Điền, quận 2 có mặt bằng giá khác khu An Phú - An Khánh, "đáy" sẽ khác, thậm chí không có "đáy" vì giá vẫn tăng. Khu vực Thủ Thiêm, nhà đầu tư có muốn bắt đáy cũng không bắt nổi.

Do đó, chuyên gia của CBRE khuyên nhà đầu tư muốn bắt đáy thì phải hiểu bản chất. Nếu nhà đầu tư quan tâm sản phẩm ở khu vực nào, dự án nào thì có thể xem xét mức giá giảm ở ngưỡng phù hợp với khả năng của mình và nên quyết định sớm.

"Một khi thị trường đi lên chỉ có đi lên thôi. Những người đi dò đáy là đi sau thị trường", ông Kiệt nói.