Để kệ bất động sản “chết", không cần cứu: Giá nhà liệu có chịu giảm?

Tại một tọa đàm nhìn lại thị trường bất động sản 10 năm qua và nhận định xu hướng sắp tới mới diễn ra, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có những chia sẻ đáng chú ý về lĩnh vực này.

Kể lại về thời điểm thị trường bất động sản giai đoạn năm 2009-2010, ông Hà cho biết: Lúc đó rất khó khăn. Chính phủ họp rất nhiều lần để bàn giải pháp. Trước đó cũng có rất nhiều tranh cãi, nhiều ý kiến cho rằng bất động sản chỉ là dịch vụ thôi, không cần cứu. Thậm chí có thể để “chết” cho giá nhà xuống, khách hàng có cơ hội mua.

Thời điểm gần đây khi bất động sản gặp khó vì Covid-19 cùng với những nút thắt về pháp lý trong 1 vài năm trở lại đây khiến thị trường khan hiếm nguồn cung, tiếp tục dấy lên luồng tranh luận nên “cứu” hay không “cứu” thị trường này.

Trao đổi với Dân trí về việc liệu “không cần cứu, để bất động sản chết” có giúp giá nhà hạ xuống, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói:

Giá cả theo quy luật cung cầu. Nếu nhà ít cầu cao thì giá sẽ cao. Ngược lại nhà nhiều, dư thừa, nhu cầu không có mấy tự nhiên giá sẽ giảm.

Thị trường hiện nay rất khó khăn, nhưng khác thời điểm cách đây 10 năm, đó là chúng ta đang gặp khủng hoảng thiếu chứ không phải dư thừa.

Chúng tôi cũng không xin “cứu", “giải cứu” gì cả. Đây là kiến nghị hỗ trợ, tháo gỡ, để nhà nước điều chỉnh thị trường và tạo điều kiện cho nó phát triển.

Đang lúc thị trường khó khăn, vướng mắc thì cần có giải pháp hỗ trợ cho nó phát triển lên. Nếu không tháo gỡ, không giúp nó phát triển thì không có hàng để bán. Số lượng dự án càng ít, càng khan hiếm thì giá càng đắt lên, chứ sao có chuyện bỏ mặc nó mà giá nhà rẻ đi được.

Tôi khẳng định không phải để “chết” đi mà nhà giá rẻ được. Vấn đề bây giờ là phải xử lý được các nút thắt để thị trường “bung” được hàng. Còn không cứ khan hiếm thì giá nhà sẽ càng đắt lên.

Ngay như nông sản, năm nay ế đầy ra thì giá giảm, năm sau nông dân bỏ không trồng thì giá lại tăng, lại đắt ngay thôi. Vấn đề nằm ở cung cầu.

Một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản chia sẻ một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tăng chóng mặt trong nhiều năm nay là do thủ tục quá lâu. Thủ tục càng lâu, chi phí càng đội lên. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Đương nhiên rồi. Thời gian là vàng bạc. Một dự án chuẩn 5 năm chưa xong thì làm sao chi phí không đội lên. Tiền bỏ ra “lãi mẹ đẻ lãi con”. Nếu chi phí thủ tục rút gọn chỉ còn 1 năm thôi là tốt lắm, khả quan lắm rồi. Còn dưới 1 năm càng tốt.

Đặc biệt với phân khúc nhà giá rẻ, nhà xã hội thì càng nên rút ngắn thời gian chờ đợi thủ tục. Để làm sao tốc độ phê duyệt dự án nhanh hơn, quy trình gọn nhẹ hơn. Điều này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm nhẹ chi phí đầu vào.

Thêm vào đó nữa chi phí lãi vay cùng các chi phí khác hợp lý cũng tác động đến giá nhà. Quan trọng nhất vẫn là giải quyết khâu thủ tục làm sao nguồn cung tăng lên thì giá cả sẽ hợp lý cạnh tranh. Bây giờ nguồn cung vẫn thấp.

Một vấn đề gây nhiều tranh cãi, trong khi doanh nghiệp thì kêu giá nhà Việt Nam rẻ hơn rất nhiều so với khu vực và thế giới, còn người dân thì kêu đắt. Nhiều báo cáo, chuyên gia cũng chỉ ra rằng nếu so sánh trên cơ sở thu nhập đầu người thì quả thực, nhà đất ở Việt Nam cao hơn so với nhiều nước. Ông nghĩ giá nhà Việt Nam đắt hay rẻ?

Giá nhà Việt Nam chưa phù hợp thực sự với thu nhập người dân. Tuy nhiên cũng phải đặt câu hỏi, vì sao dự án nào ra cũng bán rất nhiều, bán hết.

Có hai vấn đề để lý giải chuyện này, một là có nhiều nhà đầu tư mua đầu cơ, đầu tư chờ sinh lời. Thứ hai là thu nhập công khai của nhiều người dân không phải ánh thu nhập thực, họ có thể có nhiều việc khác tăng thu nhập. Khu kinh tế phi thích thức cũng khó xác định thu nhập thực sự. Thống kê thì có thể thấp nhưng họ vẫn có tiền chi trả mua nhà.

Người Việt Nam có tâm lý sở hữu nhà rất cao, không thích đi thuê, phải tìm mọi cách để mua nhà. Hiện nay giá thuê rất hợp lý, khu Hà Nội rẻ hơn TP.HCM nhiều. Bỏ 2 tỷ đồng mua nhà, số tiền lãi ngân hàng đủ thuê căn hộ tương đương, còn nếu muốn tiết kiệm thì thuê căn giá trụ thấp hơn là có tiền để ra. Tâm lý muốn sở hữu của đại đa số người dân cũng làm tăng giá nhà.

Trong thời gian tới, việc giá nhà có thể giảm được là một điều cực kỳ khó thưa ông? Vì ngay cả trong thời gian xảy ra Covid-19, nhiều báo cáo cũng chỉ ra rằng giá nhà vẫn tiếp tục tăng?

Trong thời gian tới giá nhà khó hạ. Nguồn cung thì ít, quỹ đất thì ngày càng hạn hẹp, thủ tục pháp lý vẫn còn nút thắt.

Thực sự rất khó có thể giảm được, nhất là nhà trong nội đô. May ra giảm ở ngoại ô xa xôi, giá cả sẽ hợp lý hơn để cạnh tranh.

Xin cám ơn ông về những chia sẻ này!

Nguyễn Mạnh (ghi)