Đất Long Thành tăng gấp 5 lần sau 2 năm, chuyên gia cảnh báo rủi ro

Đất Long Thành tăng "chóng mặt", ngang ngửa với nội đô TP.HCM

Kể từ khi rộ lên thông tin đề án xây dựng Sân bay Quốc tế Long Thành (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai), giá đất tại đây đã tăng theo chiều thẳng đứng.

Ngay cả khi BĐS chịu tác động nặng của đại dịch Covid-19 vào năm 2020, khiến thị trường rơi vào trạng thái “ngủ đông”, bất động sản Long Thành vẫn duy trì sức nóng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, Long Thành là một dự án rất lớn của Việt Nam trong 50 năm tới đây.

Trong 2 năm qua, lượng tin tìm kiếm đầu tư tại Long Thành đã tăng từ 5.000 tin (2018) lên 10.000 tin (2019) và 6.000 tin (2020). Lượng truy cập vẫn duy trì theo 3 mốc này trung bình ở 800 - 10.000 vào bất động sản Long Thành.

Mặc dù thời gian qua do ảnh hưởng của Covid-19 nhưng lượng truy cập vẫn ở mức 80.000 lượt. Ngoài ra, tháng 6 tới tháng 8 vừa qua có một số thông tin chưa tốt của thị trường xoay quanh về đất nền nên mới dẫn đến đôi chút sụt giảm.

“Mặt bằng giá trung bình đất tại Long Thành từ năm 2018 tăng lên 8 - 12 triệu đồng/m2 và tính đến hiện tại trung bình là 17 triệu đồng/m2. Lượng dự án hiện nay cô đọng ở một số chủ đầu tư nên giá ổn định ở những dự án này”, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nếu như năm 2018, giá đất Long Thành chỉ dao động từ 8 - 15 triệu đồng/m2, cuối năm 2019 đã tăng gấp đôi lên 15 - 30 triệu đồng/m2.

Sang năm 2020, giá đất tiếp tục tăng 20%. Đặc biệt, khu vực trung tâm Long Thành, giá đất không thua kém giá đất tại TP.HCM. Đơn cử như trung tâm chợ mới có giá từ 60 - 80 triệu đồng/m2, khu đường D3 có giá lên đến 100 triệu đồng/m2…

Theo ông Đính, có 3 nguyên nhân dẫn đến hiện tượng tăng giá phi mã của bất động sản Long Thành.

Thứ nhất là mọi hoạt động đầu tư phát triển hạ tầng địa phương đều làm biến động tăng giá bất động sản. Trong khi ở Long Thành đầu tư xây dựng sân bay kèm theo hàng hoạt trục giao thông kết nối sân bay với các khu vực đô thị, kinh tế khác, chắc chắn sẽ tạo động lực phát triển kinh tế mạnh ở khu vực này.

Thứ hai là việc phát triển cảng hàng không quốc tế sẽ dẫn đến phát triển các dự án - thành phần để hỗ trợ hoạt động hàng không như kho, bãi, dịch vụ và đô thị vệ tinh… làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhu cầu đầu tư…

Thứ ba là sự khan hiếm nguồn cung tại TP.HCM đã tạo làn sóng dịch chuyển hoạt động đầu tư từ thành phố này đến những khu vực vùng ven hấp dẫn như Long Thành.

Tiềm năng nhiều, nhưng rủi ro cũng lắm

Theo giới chuyên gia, Sân bay Long Thành có vị trí chiến lược, nằm ở trung tâm tam giác 3 đô thị lớn của vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ, bao gồm Biên Hòa - thành phố Thủ Đức - Long Thành. Nhờ yếu tố này, thị trường bất động sản Long Thành sẽ không ngừng tăng trong những năm tới.

Tại tọa đàm “Bất động sản Long Thành cất cánh cùng sân bay” diễn ra ở Hà Nội, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, dưới góc độ kinh tế, bất động sản Long Thành nói riêng, Đồng Nai nói chung có 1 điểm thú vị, đó là bất động sản nông nghiệp gắn với trồng trọt và chăn nuôi bò sữa.

Bên cạnh đó, tiềm năng bất động sản công nghiệp cũng rất lớn, do Đồng Nai là điểm lý tưởng cho bất động sản công nghiệp cùng với Bình Dương và TP.HCM. Tiếp tục phát triển bất động sản công nghiệp chính là tiềm năng lớn trong tương lai của khu vực này.

Ông Ánh nhìn nhận, hạ tầng giao thông của Long Thành đang có nhiều lợi thế nhờ mạng lưới đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường hàng không. Đây chính là điều kiện then chốt tạo nên sức hấp dẫn và triển vọng phát triển bất động sản ở Long Thành.

Có cùng nhận định trên, PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, nhờ Sân bay Long Thành, các các thị trường BĐS trong phạm vi 30 km đều được hưởng lợi.

Cụ thể, vùng ảnh hưởng lan tỏa tích cực đối với thị trường bất động sản du lịch, dịch vụ, nghỉ dưỡng. Bà Rịa – Vũng Tàu, sẽ được hưởng lợi cho các hoạt động du lịch và bất động sản du lịch. Cùng với việc hình thành sân bay lớn Long Thành, việc tiếp cận Bà Rịa – Vũng Tàu để khai thác lợi thế du lịch nghỉ dưỡng sẽ có một cú hích mạnh.

Tiếp đến là Mũi Né (Bình Thuận) được lợi thế từ phát triển sân bay Long Thành trong việc tiếp cận thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ. Việc sân bay Long Thành phát triển đã làm giảm thiểu hạn chế về giao thông tiếp cận đến Mũi Né (Phan Thiết như hiện nay).

Bên cạnh đó, việc giảm thiểu gần 50km, làm cho Mũi Né trở thành địa bàn có khoảng cách 150km là khoảng cách được quy định là vùng ảnh hưởng của sân bay, thay vì khoảng cách 200km như hiện nay.

Thủ Dầu Một, nằm đối xứng với Thành phố sân bay Long Thành qua trục Biên Hòa – Thủ Đức, một địa bàn phát triển công nghiệp sẽ kết nối vào mạng phát triển Long Thành, Thủ Đức, Biên Hòa, Thủ Dầu Một tạo thành một tứ giác phát triển công nghiệp mạnh phía Bắc Thành phố Hồ Chí Minh. Điều này dần dần giảm tải cho hoạt động công nghiệp tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Cuối cùng là Long An, Tiền Giang một mặt sẽ được ảnh hưởng lan tỏa của bất động sản công nghiệp, một mặt được ảnh hưởng bởi bất động sản nông nghiệp. Các sản phẩm nông nghiệp của Long An và Tiền Giang sẽ có cơ hội tiếp cận với các thị trường lớn thông qua cảng trung chuyển lớn Long Thành. Vì vậy, Long An và Tiền Giang có cơ hội phát triển bất động sản nông nghiệp.

Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia tiết lộ, có một yếu tố bất lợi khi xây dựng Sân bay Quốc tế Long Thành, đó là đặt một dự án có giá trị nghìn tỷ vào một vùng đất nông nghiệp.

“Trong 50 năm nữa, bất động sản Long Thành vẫn sẽ là điểm nhấn của thị trường. Tuy nhiên, khi đặt một dự án lớn vào vị trí đất nông nghiệp, thiếu thốn đủ thứ, các nhà đầu tư không những phát triển dự án, mà còn phải cùng Nhà nước xây dựng đồng bộ hạ tầng, giao thông, thậm chí là cả điện nước. Do đó, để theo kịp tốc độ tăng trưởng của bất động sản Long Thành, các nhà đầu tư phải có nguồn lực lớn đủ mạnh để duy trì và phát triển đồng bộ dự án”, ông Nghĩa nói.