Cơn sốt nhà chung cư do đâu mà có?

Giá căn hộ chung cư liên tục tăng

Từ cuối năm ngoái, giá căn hộ chung cư đã tăng nhanh. Giá tăng không chỉ diễn ra ở những dự án mới mà còn ở các dự án đã qua sử dụng. 

Chị Nguyễn Anh Đào (ở Hà Nội) nói tháng 11 năm ngoái, chị có ý định mua một căn hộ chung cư khu vực quận Hoàng Mai (Hà Nội) để cho thuê. Chưa đủ tiền mua nên chị chờ. Lúc đó, môi giới tư vấn cho chị một căn hộ 64m2 giá 2,3 tỷ đồng (khoảng 36 triệu đồng/m2). Đầu tháng 3 thì giá đã tăng lên 2,65 tỷ đồng, tăng cả 300 triệu đồng chỉ sau 3 tháng. 

Có nhiều năm làm môi giới bán căn hộ chung cư ở Hà Nội nhưng anh Trần Huy Thực cũng phải thừa nhận, diễn biến tăng giá căn hộ thời gian qua là điều khó ngờ tới. Theo anh Thực, không ít khách hàng của anh đã "đánh mất" hàng trăm triệu đồng khi bán căn hộ của mình từ 2-3 tháng trước.

"Trước Tết Nguyên đán, tôi bán cho khách hàng căn hộ ở quận Thanh Xuân có diện tích 70m2 với giá 3,5 tỷ đồng. Bây giờ, căn hộ tương tự cùng chung cư trên đang được rao bán với giá 3,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 54 triệu đồng/m2", anh Thực lấy ví dụ.

Theo khảo sát của phóng viên Dân trí, trên một số trang thông tin bất động sản hiện nay, tại quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà Đông, giá bán căn hộ tại những chung cư cũ từ 35-60 triệu đồng/m2.

Một số căn hộ chung cư cũ tại huyện Hoài Đức có giá "mềm hơn" cũng lên tới 35-42 triệu đồng/m2. Tương tự, giá bán các căn hộ thuộc dự án mới đưa vào sử dụng tại huyện Thanh Trì là 3-5 tỷ đồng; chung cư cũ hơn cũng lên đến 2,5-3 tỷ đồng cho một căn 65m2.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm.

Cũng theo đơn vị này, dự án căn hộ tại các thành phố liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, giá thuê căn hộ cũ và mới tại các khu dân cư vẫn không ngừng tăng. Đặc biệt là kể từ giai đoạn giữa năm 2022, khi các hợp đồng thuê nhà trong giai đoạn đỉnh dịch - đáo hạn và được gia hạn nếu hai bên tiếp tục có nhu cầu. Nhiều căn hộ đã tăng giá tới 40% so với giai đoạn đỉnh dịch, và tăng khoảng 20% so với giữa năm 2022.

Căn hộ chung cư "sốt" giá do đâu?

Lý giải thực trạng căn hộ chung cư tăng giá, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, nguyên nhân chính là thị trường thiếu nguồn cung.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - nói nguồn cung căn hộ tại TP Hà Nội đang thực sự khan hiếm. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn.

Ngoài ra, theo ông Đính, nguyên nhân còn do cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Hệ quả dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở mất đi khả năng tiếp cận.

Trong ngắn hạn, ông Đính dự báo, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Đồng tình, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nói thời gian qua, hạ tầng đô thị phát triển, nhiều dự án cao tốc, đường vành đai, các cây cầu vượt sông Hồng... được đầu tư xây dựng đã làm cho khả năng kết nối giữa các khu vực này với trung tâm ngày càng thuận lợi, qua đó khiến bất động sản tăng giá.

Liên quan tới vấn đề này, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở như hiện nay, cả nước cần thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị mỗi năm.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, con số thiếu hụt hằng năm sẽ khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Chính điều này đang đẩy giá nhà chung cư tăng cao, đặc biệt ở phân khúc chung cư bình dân và trung cấp.

Nhiều chuyên gia bất động sản dự báo, do nguồn cung chưa thể sớm được cải thiện nên áp lực giá nhà tại các đô thị lớn, trong đó có Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024, thậm chí tiếp tục kéo dài thêm trong một vài năm tới.