Có nên thu tiền đất công trình công cộng tại chung cư?

Sở TN-MT TP.HCM vừa đề xuất UBND TP cho phép Sở phối hợp với Cục Thuế TP.HCM rà soát các dự án đã được phê duyệt quy hoạch, chấp thuận đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư có nội dung bàn giao công trình công cộng của nhà chung cư cho nhà nước quản lý chưa phù hợp để thu bổ sung nghĩa vụ tài chính đối với phần đất xây dựng các công trình công cộng.

Báo Thanh niên dẫn thông tin từ Sở TN-MT TP.HCM cho rằng, toàn bộ diện tích đất khuôn viên xây dựng chung cư phù hợp quy hoạch đất ở (sau khi đã trừ lộ giới đường giao thông, hành lang an toàn..., bao gồm diện tích đất xây dựng chung cư - khối đế và diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nối...) phải được xác định là đất ở, phải tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Sở TN-MT TP.HCM, hiện toàn bộ dự án xây dựng nhà ở chung cư đều được Sở TN-MT và Cục Thuế TP.HCM tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích khuôn viên đất.

Tuy nhiên, trước đây phần lớn các quyết định chấp thuận đầu tư dự án nhà ở chung cư đều xác định phần diện tích ngoài khối đế được xác định là công trình công cộng, chủ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh và bàn giao cho địa phương hoặc cơ quan chuyên ngành quản lý. Sở TN-MT TP.HCM nhận thấy nội dung này chưa phù hợp với các quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng và đất đai.

Trao đổi với Đất Việt, một số ý kiến đều cho rằng đề xuất của Sở TN-MT TP.HCM cần được tính toán vì nó có liên quan đến bài toán kinh tế của chủ đầu tư các dự án nhà ở chung cư cũng như người mua nhà có thể bị thiệt thòi do chủ đầu tư sẽ tìm cách đẩy chi phí này vào giá nhà.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thời gian qua đã có sự bất hợp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở chung cư.

Cụ thể, diện tích khuôn viên đất để xây công trình đã được tính sát giá thị trường một cách triệt để, trong đó phần lợi nhuận về lâu dài khi khai thác tầng hầm, các dịch vụ công cộng, thương mại đã được tính trước cả 50 năm và chủ đầu tư phải ứng tiền trả trước một lúc.

Điều này làm tăng áp lực về tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư khi phải ứng vốn trước, còn việc thu lại phải thực hiện trong hàng chục năm sau.

"Cách thu này làm tăng giá sản phẩm nhà ở ghê gớm vì nó sẽ cõng luôn cả chi phí này. Chủ đầu tư buộc phải đưa chi phí này vào giá nhà vì không thể chịu được việc ứng trả tiền trước 50 năm, trong khi đó là sản phẩm kinh doanh.

Đây cũng là lý do mà vừa qua Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng thống nhất tiền đất không nên thu một lần mà chia thành nhiều lần để giá đất không vì gánh nặng chi phí đó mà tăng quá nhiều", ông Đính cho biết.

Về phần đường sá, khuôn viên cây xanh, các công trình ngầm... để phục vụ dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ hạ tầng xã hội, theo Tổng Thư ký Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, về nguyên tắc là phải miễn phí, thế nhưng hiện nay các dự án nhà ở chung cư của doanh nghiệp đều phải nộp tiền sử dụng đất cho phần công trình này, thậm chí, phần đất đường giao thông được tính là đường thuê của dự án, trong khi những hạ tầng này được chủ đầu tư bàn giao lại cho xã hội, cho địa phương.

"Chuyển đất đường giao thông, cây xanh của dự án (đất công cộng) thành đất ở là chưa phù hợp. Nó dẫn đến hai việc: một là, như nói ở trên, chủ đầu tư đẩy chi phí đó vào giá nhà khiến giá nhà tiếp tục tăng cao hơn; hai là khi chủ đầu tư đã nộp tiền đó rồi thì họ coi đó là của họ, rào nó lại, kể cả đó là khu vực đô thị cần phải hòa nhập", ông Nguyễn Văn Đính nêu rõ, đồng thời khẳng định nếu cho rằng chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho phần đất công cộng trong chung cư vì họ được hưởng lợi từ đó thì không hẳn đã đúng do việc khai thác đó nằm trong quy hoạch được duyệt.

"Nếu đất đó để khai thác kinh doanh thì theo quy hoạch đã tính tiền sử dụng đất. Phần nào chủ đầu tư tự ý kinh doanh mà trong quy hoạch không cho phép thì đó là sai chức năng quy hoạch, phải xử phạt, chứ không truy thu", ông Đính nói.

Vị chuyên gia cũng lưu ý, không thể lấy quỹ bảo trì chung cư để đem đi nộp tiền này vì như vậy là sai quy định của pháp luật. Chức năng, mục tiêu của quỹ bảo trì là để duy tu, bảo trì công trình trong thời hạn sử dụng nhiều năm về sau.

Từ đây, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng nên cân nhắc trước khi đưa ra những đề xuất làm suy yếu năng lực của chủ đầu tư, làm tăng giá bất động sản.

Trong khi đó, theo LS Trương Xuân Tám, Ủy viên Hội đồng Luật sư toàn quốc, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, không gian ở không chỉ là không gian để "đặt mỗi chiếc giường", mà còn có cả phần đường giao thông, cây xanh... và Nhà nước vẫn có chế độ giao đất không thu tiền sử dụng đất. 

Nhà nước khuyến khích các chủ đầu tư xây nhiều chung cư chất lượng tốt, đảm bảo cho người dân sống được, tiết kiệm diện tích mặt đất nên đề xuất truy thu tiền sử dụng đất đối với đất công trình công cộng trong chung cư, theo ông Tám, cần thận trọng, nếu không bài toán kinh tế của nhà đầu tư có thể bị phá sản và tạo áp lực lên cả người mua nhà.

"Nhà nước có thể ban hành chính sách không có tính chất hồi tố, mà là quy định mới, trong đó có việc thu tiền phần đất công trình công cộng ở chung cư để các nhà đầu tư tự tính toán bài toán xây chung cư mà vẫn đảm bảo có lãi.

Ngoài các văn bản luật định, hướng dẫn của Trung ương thì HĐND các tỉnh, thành phố hàng năm khi ban hành bảng giá đất cũng nên quy định tỷ lệ thu đối với những diện tích đất như thế này, nếu không chủ đầu tư sẽ cố gắng lách để sao cho ít công viên, hồ bơi, lối đi chung..., đẩy chất lượng chung cư xuống thấp", LS Trương Xuân Tám cho biết.