Có hiện tượng trả đấu giá đất cao để gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo

Nhiều bất cập trong đấu giá đất

Tại Hội nghị Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đã có báo cáo đánh giá tình hình đấu giá đất, định giá quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Theo ông Ngân, cùng với các quy định của pháp luật được ban hành kịp thời, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện ở các địa phương trong cả nước đã dần đi vào nề nếp, tạo điều kiện bình đẳng trong tiếp cận đất đai. Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã ngày càng được thực hiện phổ biến và mở rộng về quy mô, tăng về giá trị qua các năm. 

Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cũng chỉ ra nhiều mặt hạn chế và tồn tại trong đấu giá đất. 

Cụ thể, công tác đấu giá đất quyền sử dụng đất trong thời gian qua tại một số địa phương đã xuất hiện một số hạn chế, tồn tại như hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng "xã hội đen" đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để "dìm giá"... Điển hình như vụ đấu giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020, tại huyện Đông Anh (TP Hà Nội) năm 2021. 

Trong quá trình thực hiện đấu giá, các hành vi vi phạm nêu trên rất khó nhận biết, khó bị phát hiện. Bên cạnh đó, có hiện tượng trả giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã mua gom trong khu vực nhằm thu lợi.

Ngoài ra, Thứ trưởng Ngân còn chỉ rõ, pháp luật còn có quy định chưa thống nhất về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Pháp luật về đấu giá tài sản không có quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực.

"Quy định không đầy đủ, không rõ ràng về việc xem xét các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá. Chưa có chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất", báo cáo nêu.

Lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ rõ, thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài (180 ngày như ở Thủ Thiêm) là một sơ hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng...

Trên thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau cuộc đấu giá đã không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất "tiền đặt trước", hoặc có trường hợp nhà đầu tư "dây dưa" kéo dài việc thanh toán, như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, mãi đến năm 2017 mới chấp nhận thanh toán tiền trúng đấu giá và nộp phạt do chậm thanh toán. 

Dừng đấu giá khi có dấu hiệu bất thường thổi giá 

Về giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế trên, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đề xuất, cần tập trung rà soát để quy định thống nhất trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá; bổ sung quy định ngay sau khi cuộc bán đấu giá kết thúc, người trúng đấu giá phải nộp ngay số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng theo kết quả trúng đấu giá tại cuộc bán đấu giá và phải tính theo giá trị kết quả trúng đấu giá.

Bổ sung chế tài xử phạt trường đặt cọc, sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá. Người trúng đấu giá bỏ cọc không được tham gia các cuộc đấu giá khác trong một thời gian nhất định.

Bổ sung quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực. Bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất. Bổ sung quy định về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, không cho phép chậm và phạt chậm nộp như quy định chung của pháp luật về quản lý thuế.

Tiếp đó là sửa đổi Luật Đất đai và các luật khác có liên quan để có chính sách tạo cơ chế thuận lợi cho việc thu hồi đất theo quy hoạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ để tạo quỹ đất, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và làm nhiệm vụ bình ổn giá đất khi thị trường có dấu hiệu sốt đột biến.