"Cò" đất tự đẩy giá, làm náo loạn thị trường bất động sản: Đề xuất cách dẹp

Kinh nghiệm từ quốc tế: Các môi giới phải được cấp bằng mới được hoạt động

Theo dữ liệu của các tổ chức nghiên cứu về thị trường bất động sản, thị trường Hà Nội ghi nhận nhu cầu bất động sản tăng, đặc biệt trong các lĩnh vực như biệt thự và nhà liền kề, đất thổ cư, các loại đất đấu giá, và đất dịch vụ.

Hàng loạt địa phương khác đã xuất hiện nhiều hiện tượng mua bán đất nền, và cũng có rất nhiều cảnh báo được đưa ra liên quan đến tính chất pháp lý cho vấn đề này.

Một trong nhiều giải pháp để xử lý tình trạng thị trường hỗn loạn được Bộ Xây dựng đưa ra đó là cần tổ chức công bố công khai thông tin quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ để đẩy giá, trục lợi một số dự án đã xảy ra trong thời gian vừa qua.

Đồng thời, Bộ cho biết phải quản lý thật tốt các tổ chức, cá nhân trong giao dịch, môi giới kinh doanh bất động sản, xử lý nghiêm chiêu trò tung tin thổi giá.

Góp ý về vấn đề này, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills nhận định: "Trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc khá nhiều vào các loại giấy tờ. Vì vậy, chúng ta có thể nghĩ đến hoạt động chuyển đổi số, tức là số hóa các giấy tờ đó vào một hệ thống quản lý chung mang tính quốc gia, và việc này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn".

Theo vị chuyên gia này, có được một hệ thống dữ liệu ở tầm quốc gia sẽ mang lại nhiều lợi ích, trong đó có việc kiểm soát các môi giới cố tình tung tin đồn và đẩy giá đất lên cao.

Ông Matthew Powell dẫn chứng ở Anh hay Hồng Kông, các môi giới phải được cấp bằng cấp để hoạt động trong lĩnh vực này. Vấn đề quan trọng không nằm ở riêng mỗi chính sách, bởi thị trường cũng cần được đảm bảo ổn định cung cầu. Các chính sách cũng cần làm rõ được việc bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, song song với việc đảm bảo tránh lạm phát và làm tốt việc kiểm duyệt giá nhà đất.

"Hoạt động thẩm định giá đất, những người làm công tác định giá đất cũng nên có bằng cấp nhất định (hoặc có tiêu chuẩn quốc tế) và có kinh nghiệm dày dặn", ông Matthew Powell nhấn mạnh.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, cũng cho rằng, để hạn chế sốt đất trong tương lai rất cần tiếp tục minh bạch, công khai các thông tin quy hoạch sử dụng đất, các dự án đầu tư lớn đã được phê duyệt.

Hiện nay, Luật đất đai và Luật tiếp cận thông tin quy định các cơ quan nhà nước đang nắm giữ thông tin quy hoạch được phê duyệt có trách nhiệm cung cấp cho người dân và người dân được quyền tiếp cận các thông tin này.

"Công tác minh bạch đã và đang được cải thiện (công khai trên website và các ứng dụng thông tin quy hoạch) nhưng trên thực tế vẫn đang còn nhiều bất cập", ông Cường nói.

Đáng chú ý theo vị luật sư này, cần xem xét hình sự hóa hành vi "thổi giá" gây sốt đất ảo thu lợi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Bởi đây là một hành vi gây nguy hiểm cho xã hội, ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng, nghiên cứu xây dựng tội danh mới trong Bộ Luật Hình sự liên quan đến hành vi này, dù hiện đã có quy định tội Đầu cơ tại Điều 196 Bộ luật hình sự 2015.

Hỗn loạn "cò" đất, điểm bất cập của thị trường

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện, thường là cơ sở để giá đất tăng. Các khu vực "ăn theo" hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung, thì không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất.

"Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng, hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại, như những gì đã diễn ra trước đây", bà Hằng nói.

Cũng theo bà Hằng, việc siết tín dụng có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ lướt sóng. Khi nền kinh tế của Việt Nam đang đạt tăng trưởng dương thì các biện pháp đưa ra sẽ cần được xem xét cẩn thận bởi khi được áp dụng trên diện rộng, chúng chắc chắn tạo ra hiệu ứng với độ trễ nhất định.

Vị chuyên gia này cho biết đã nhận thấy các dự án có được hỗ trợ về tín dụng của ngân hàng thì thường là nhóm dự án đã có nguồn hàng nhất định. Tại Hà Nội, các chỉ số về kinh tế hiện nay vẫn ở ngưỡng an toàn. Trong điều kiện hiện nay, các biện pháp vẫn cần đi từ cấp độ cảnh báo cho đến ngăn chặn hẳn sốt đất, nhằm hướng đến mục tiêu thị trường bền vững, ổn định, bởi đây sẽ là quyết định không chỉ tác động riêng tới lĩnh vực bất động sản mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác.

Trong nỗ lực kiểm soát sốt đất, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng:

Thứ nhất là công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.

Thứ hai là đưa ra các chế tài chặt chẽ để kiểm soát thị trường và đảm bảo sự công khai minh bạch trong ngành bất động sản. Cụ thể, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư tung bán sản phẩm ra thị trường, đồng thời phía chủ đầu tư cần hoàn thành các điều kiện pháp lý, đảm bảo người mua nhận nhà cùng các thiết bị và thông tin như cam kết.

Đặc biệt theo bà Hằng, thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ, với việc họ tự ý đẩy giá lên, làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường. Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực như các giao dịch trên thị trường. Hiện, giá mua bán tuy vẫn được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán.