Căn hộ "cháy hàng" ngay khi mở bán: "Khát" thật hay kỹ thuật tạo sóng?

"Cháy hàng"

Hôm 28/8 vừa qua, Tập đoàn Hưng Thịnh tổ chức sự kiện livestream công bố chính thức dự án tại khu Tên Lửa, Bình Tân, TPHCM. Với giá 3,6 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ có diện tích từ 65,7 m2, các căn hộ tại đây có đơn giá bình quân gần 55 triệu đồng/m2 chưa bao gồm thuế phí.

Giới môi giới cho biết, hơn 300 căn hộ được mở bán trong đợt này đã được khách hàng đặt cọc. Theo một nguồn thạo tin, nếu cộng thêm sự kiện livestream giới thiệu dự án trước đó, chủ đầu tư đã thành công tiêu thụ hết hơn 600 căn hộ, chỉ còn lại vài căn ở tầng 13 trong giỏ hàng tung ra thị trường đợt 1.

Một nhân viên tư vấn của Hưng Thịnh cho biết nhận được 3 ủy nhiệm chi của khách hàng nhưng chỉ đặt được một căn. "Chính sách hỗ trợ mùa dịch của chủ đầu tư khá hấp dẫn, người có tiền nhìn ra cơ hội tốt thì họ mua đầu tư thôi", nhân viên này chia sẻ.

Trước đó, fanpage của đơn vị phát triển bất động sản hạng sang Masterise Home đăng tải hơn 95% căn hộ đợt mở bán đầu tiên của dự án tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội đã được đăng ký thành công sau sự kiện online giới thiệu dự án vào đầu tháng 7. Một sàn môi giới cho biết, giá bán các căn hộ tại dự án này dao động trong khoảng 48 đến hơn 60 triệu đồng/m2, tương ứng với 1,5-4,1 tỷ đồng/căn diện tích 30-90 m2.

Gần đây nhất, hôm 6/9, chủ đầu tư dự án Charm City là DCT Partners (thuộc Tập đoàn Charm Group) đã tổ chức sự kiện kick-off (sự kiện trước buổi giới thiệu chính thức dự án) cho một dự án. Theo một số nguồn tin, các sàn này cũng đã bắt đầu nhận cọc giữ chỗ với tỷ lệ quan tâm tương đối tốt. 

Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, trong tháng 8, nguồn cung tại thị trường TPHCM có thêm 1.452 căn hộ mới từ 2 dự án (bao gồm một dự án mở bán mới và một dự án mở bán giai đoạn tiếp theo). Giữa lúc thanh khoản thị trường vẫn khá trầm lắng, 2 dự án này có tỷ lệ tiêu thụ trung bình đạt 88%, có dự án lên đến 100%. Cụ thể, có khoảng 1.282 căn hộ được giao dịch thành công, dù vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm trước nhưng cao gấp 4,9 lần so với tháng trước. Tuy nhiên, DKRA cho biết các dự án này đã được kéo thời gian truyền thông cũng như nhận booking dài hơn so với bình thường.

"Uy tín thương hiệu chủ đầu tư, kinh nghiệm tổ chức mở bán trực tuyến cũng như ứng dụng tốt nền tảng công nghệ được cho là những yếu tố chính đóng góp cho thành công của việc mở bán dự án, đặc biệt trong giai đoạn dịch bệnh như hiện nay", theo DKRA Vietnam.

Cú lội ngược dòng hay kỹ thuật tạo "sóng"?

Đánh giá về lý do thanh khoản căn hộ dường như đang lội ngược dòng chung của thị trường bất động sản, ông Trịnh Minh Hải - môi giới bất động sản cũng là một nhà đầu tư cá nhân - cho biết thị trường nhà ở cao tầng tại TPHCM từ năm 2018 đến nay luôn trong tình trạng cung không đủ cầu.

Theo ông, nhu cầu sở hữu căn hộ thực chất không có dấu hiệu giảm bớt, ngay cả khi dịch bệnh bùng phát vào đầu tháng 5 vừa qua. Thanh khoản đột ngột lao dốc vào tháng 6 là do các chủ đầu tư đã tạm ngưng cung cấp sản phẩm mới ra thị trường, với hy vọng dịch bệnh chỉ diễn biến trong thời gian ngắn. Khi Covid-19 tiếp tục leo thang, các nhà phát triển dự án mới nhận ra không thể khoanh tay đứng chờ mà xoay xở bằng các sự kiện giới thiệu dự án livestream hoặc bán hàng online. Nhờ đó, thanh khoản đã có sự phục hồi vào tháng 7 và tăng trong tháng 8 vừa rồi.

"Một số dự án dự kiến được triển khai trong quý III nhưng phải hoãn lại vì dịch bệnh. Giá bán các dự án công bố sau dịch có thể sẽ tăng nhẹ để bù lại khoản chi phí vận hành cũng như chi phí vật liệu xây dựng đang cao hiện nay. Trong khi các dự án mở bán hiện nay sẽ có giá tốt hơn và nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn từ chủ đầu tư. Nếu nhìn thấy điểm sáng từ dự án, các nhà đầu tư sẽ xuống tiền ngay giai đoạn này", ông Hải chia sẻ.

Đồng quan điểm này, bà Phạm Minh Nguyệt - Giám đốc Marketing một nền tảng bán bất động sản - cho rằng các dự án căn hộ có giao dịch cao xuất phát từ việc nguồn cung sản phẩm đã khan hiếm từ năm 2018. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay tại các ngân hàng từ cuối quý IV/2020 đến nay xuống thấp đã giảm bớt nỗi lo về tài chính, giúp người mua dễ dàng tiếp cận với các gói vay và thúc đẩy quyết định mua nhà.

"Trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm tại các ngân hàng xuống thấp và lo ngại về lạm phát ngày càng tăng cao trong tương lai thì bất động sản, cụ thể là dòng sản phẩm căn hộ sẽ là một kênh cất giữ, bảo toàn tài sản cho người đầu tư nắm giữ tiền nhàn rỗi", bà Nguyệt thông tin. Chủ đầu tư, đơn vị môi giới hiện nay cũng tung các chính sách bán hàng, thanh toán linh hoạt đi kèm chiết khấu... khi mở bán dự án. 

Trái ngược với các quan điểm lạc quan này, không ít nhà đầu tư tỏ ra nghi ngờ trước kết quả bán "cháy hàng" của các dự án. Một số người thậm chí cho rằng, đây chỉ là biện pháp kỹ thuật của các chủ đầu tư để tạo "sóng" trên thị trường.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, những nghi ngờ này không phải là không có cơ sở. Để tạo giao dịch cho dự án và duy trì nhịp sống cho doanh nghiệp, chủ đầu tư đã tìm cách kích cầu bằng những sự kiện bán hàng online và những chính sách ưu đãi sâu dành cho khách hàng. Điều này đã thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông đánh giá mức độ thành công chỉ đạt một tỷ lệ nhất định do nhiều người vẫn giữ tâm lý dè chừng xem thị trường sau dịch thế nào.

Ông dự báo ngay khi dịch bệnh được kiểm soát, người dân có xu hướng dồn dòng tiền để ổn định cuộc sống hoặc kinh doanh và ưu tiên đầu tư nâng cấp môi trường sống theo hướng an toàn hơn nếu dịch tái bùng phát. Cụ thể, người đang ở căn hộ có thể nâng cấp lên căn hộ cao cấp hơn, người ở nhà phố thì chuyển sang biệt thự, một số sẽ có xu hướng đầu tư đất nền vùng ven để làm second home...

Nếu vẫn còn tiền sau khi chi cho 2 mục đích trên, họ mới tính đến việc đầu tư để sinh lợi. Trong đó, các bất động sản "tránh dịch" -  sản phẩm hình thành trong tương lai được bàn giao vào cuối năm 2022 hoặc đầu năm 2023, không bị áp lực vay vốn và có thời gian thành toán kéo dài, sẽ được ưu tiên.

"Mặt bằng giá bất động sản sẽ nhấp nhổm hoặc đi ngang trong ít nhất 3 tháng sau khi dịch bệnh được kiểm soát. Nguyên nhân là giá bất động sản tại các khu vực trung tâm hiện đã ở mức quá cao, trong khi nhà đầu tư vẫn tiếp tục thận trọng quan sát", ông Quang chia sẻ.