Cần cơ chế tín dụng riêng cho nhà ở giá rẻ và công nghiệp

Bất động sản không chỉ là nhà để bán

Tại hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 17/4, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) bày tỏ sự không đồng tình với cách đánh giá thấp vai trò của bất động sản trong nền kinh tế. 

Theo ông, bất động sản thực tế đóng góp khoảng 11-12% GDP. Vì thế, không thể coi bất động sản là một lĩnh vực rủi ro với quan điểm hình thái. “Sai lầm hiện nay là nhìn bất động sản một cách lệch lạc, hiểu rằng nó chỉ có bất động sản nhà ở", ông Châu nhấn mạnh.

Chủ tịch HoREA phân tích, hệ sinh thái bất động sản rất rộng lớn, bao gồm: Bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch, y tế, giáo dục và bất động sản nhà ở. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền là nhu cầu thực, an toàn và gần như không có rủi ro tín dụng.

"Rủi ro không nằm ở bản thân ngành bất động sản, mà nằm ở việc vốn tập trung quá mức vào một vài doanh nghiệp sân sau hoặc chỉ đổ vào phân khúc cao cấp, đầu cơ", Chủ tịch HoREA nhận định.

Ở một khía cạnh khác, ông Châu chỉ ra rằng, từ đầu năm 2026 đến nay, những bất cập trong việc điều hành room tín dụng đã đẩy thị trường BĐS vào tình thế khó khăn hơn. “Việc giao chỉ tiêu theo từng quý thay vì cả năm đang khiến các ngân hàng thương mại lẫn doanh nghiệp rơi vào thế bị động”, ông nhận định.

"Có những dự án nhà ở xã hội quy mô hàng ngàn tỷ đồng, đã ký hợp đồng vay nhưng ngân hàng không giải ngân vì lãi suất huy động quá cao, trong khi lãi suất cho vay ưu đãi lại quá thấp”, ông Châu dẫn chứng. 

Hệ lụy là một vòng xoáy nợ nần xảy ra: Chủ đầu tư không có vốn xây dựng, nên chậm bàn giao nhà, trong khi đó phía người mua không dám vay hoặc không đủ khả năng trả lãi cao. Từ đó, doanh nghiệp mất dòng tiền, dễ dẫn đến nợ xấu.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính kế toán, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) cho hay, mặt bằng lãi suất từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026 đã tăng “bất ngờ” với biên độ phổ biến khoảng 25-30%, thậm chí cao hơn tùy đối tượng. Với doanh nghiệp bất động sản, ngành phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính, thì đây là “cú sốc”.

“Lãi suất tăng đồng nghĩa chi phí tài chính tăng, ăn mòn trực tiếp vào lợi nhuận. Nhiều dự án trước đây được đánh giá khả thi, có lãi, nay phải điều chỉnh lại toàn bộ bài toán”, ông Đức nói, đồng thời cho biết doanh nghiệp buộc phải liên tục thay đổi kế hoạch kinh doanh.

Không chỉ lợi nhuận bị bào mòn, việc hoạch định dài hạn cũng trở nên thiếu ổn định, khiến doanh nghiệp rơi vào trạng thái “chạy theo” thị trường thay vì chủ động dẫn dắt.

Một điểm nghẽn khác được ông Đức chỉ ra là câu chuyện hạn mức tín dụng (room). Nhiều dự án đã ký hợp đồng tín dụng từ năm 2025, thậm chí đã được cấp hạn mức hàng trăm, hàng nghìn tỉ đồng, nhưng sang năm 2026 lại rơi vào tình trạng giải ngân cầm chừng, thậm chí bị ngưng do ngân hàng chưa được cấp thêm room.

Điều này kéo theo hệ lụy trực tiếp: tiến độ thi công bị đình trệ, thanh toán cho nhà thầu gián đoạn, kế hoạch bàn giao nhà cho khách hàng buộc phải điều chỉnh. “Có những dự án đã đủ điều kiện huy động vốn, đã bán hàng và có lịch bàn giao rõ ràng, nhưng chỉ vì ách tắc giải ngân mà phải đàm phán lại với cả nhà thầu lẫn khách hàng”, ông Đức chia sẻ.

Những giải pháp cho năm 2026

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản khác cũng cho biết thêm, nếu các dự án đã có hạn mức còn gặp khó, thì những dự án mới gần như “tắc cửa” tiếp cận tín dụng. Nhiều trường hợp doanh nghiệp và ngân hàng mới chỉ dừng ở mức trao đổi sơ bộ, nhưng khả năng triển khai thực tế rất thấp.

“Cam kết có thể là 10 đồng, nhưng thực tế ngân hàng chỉ thu xếp được 2-3 đồng. Điều này khiến kế hoạch phát triển dự án buộc phải chậm lại, dù bản thân dự án được đánh giá khả thi”, vị này cho biết.

Để đưa bất động sản trở thành hạ tầng cho sự tăng trưởng bền vững, ông Lê Hoàng Châu đã đưa ra các kiến nghị.

Thứ nhất, cần phân loại lại đối tượng vay vốn. Tách biệt bất động sản công nghiệp và nhà ở giá rẻ ra khỏi nhóm "lĩnh vực rủi ro". Thậm chí, nên có cơ chế để tăng trưởng tín dụng ở các phân khúc này không tính vào room tín dụng chung của ngân hàng.

Thứ hai, việc điều hành room và lãi suất phải linh hoạt hơn. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần giao room tín dụng theo năm để doanh nghiệp chủ động. Đồng thời, cần có giải pháp hạ nhiệt lãi suất để phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Thứ ba, cần minh bạch hóa hệ thống ngân hàng. Ông Châu kêu gọi các ngân hàng cần "chia sẻ lợi nhuận" với nền kinh tế. 

"Trong khi doanh nghiệp và người dân khó khăn, ngân hàng vẫn báo lãi tỷ đô là điều cần suy ngẫm. Phải dẹp bỏ tình trạng sân trước sân sau để dòng vốn đi đúng vào sản xuất kinh doanh", ông nhận định.

Cuối cùng, cần phải đa dạng hóa nguồn vốn và không nên chỉ phụ thuộc vào tín dụng. Theo ông Châu, Việt Nam cần thúc đẩy thị trường trái phiếu, quỹ đầu tư bất động sản và các mô hình mới như "token hóa" bất động sản thông qua Trung tâm Tài chính Quốc tế TPHCM để hút vốn ngoại và nguồn tiền từ Việt kiều.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, chính sách điều hành cần linh hoạt hơn, đặc biệt với lãi suất và hạn mức tín dụng, hai yếu tố được xem là “huyết mạch” của thị trường bất động sản. 

Theo đó, lãi suất cần được điều chỉnh phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân, nhất là trong phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực tại TPHCM. Đồng thời, cơ chế phân bổ room tín dụng cũng nên ổn định và linh hoạt hơn, tránh tình trạng doanh nghiệp bị động khi room thay đổi theo quý thay vì theo năm như trước.