Bất động sản công nghiệp: Người cười nụ, kẻ khóc thầm

Nguồn cung sẽ nở rộ

Trong hội nghị giao chỉ tiêu kinh tế - xã hội năm 2021 vừa được Đồng Nai tổ chức, ông Cao Tiến Dũng, Chủ tịch UBND tỉnh nhấn mạnh rằng, trong giai đoạn tới, Đồng Nai vẫn xác định công nghiệp là ngành chủ đạo trong phát triển kinh tế.

Do vậy, để đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp của tỉnh và Vùng kinh tế trọng điểm phía nam trong giai đoạn tới, Đồng Nai đã đề xuất mở thêm 6 khu công nghiệp mới, trong đó Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Xuân Quế (xã Xuân Quế, Sông Nhạn, huyện Cẩm Mỹ) sẽ có diện tích lớn nhất tỉnh với gần 4.000 ha.

Theo lãnh đạo tỉnh Đồng Nai, đây sẽ là khu công nghiệp tổng hợp, gồm có khu vực cho doanh nghiệp thứ cấp thuê làm nhà xưởng sản xuất, khu nhà ở, trung tâm thương mại, trường học...

Ngoài phát triển các khu công nghiệp có diện tích lớn đi kèm nhiều tiện tích theo mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, lãnh đạo tỉnh Đồng Nai cũng tiết lộ định hướng xây dựng huyện Long Thành trở thành trung tâm công nghiệp của tỉnh. Định hướng này dựa trên nền tảng huyện Long Thành hiện đã có 5 khu công nghiệp và tới đây sẽ quy hoạch thêm 4 khu nữa với diện tích gần 2.500 ha. Như vậy, trong tương lai gần, Long Thành sẽ có 9 khu công nghiệp và 3 cụm công nghiệp, lại sở hữu cảng hàng không nên sẽ có lợi thế rất lớn.

Trong đó, Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Bình An nằm trên địa bàn xã Bình An có diện tích lớn nhất, khoảng 1.000 ha. Khu công nghiệp này cũng sẽ phân ra thành khu sản xuất công nghiệp, khu căn hộ, trường học, siêu thị và các dịch vụ khác đi kèm để phục vụ nhu cầu của người lao động.

Theo lãnh đạo huyện Long Thành, các khu công nghiệp mở mới đều được cập nhật trong quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn tới. Sau khi các quy hoạch được phê duyệt, huyện sẽ thực hiện nhanh các dự án để thu hút đầu tư phát triển công nghiệp.

Trước đó, Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam cũng đã đề xuất chuyển mục đích sử dụng hàng ngàn héc-ta đất trồng cây cao su của Công ty TNHH một thành viên Tổng công ty Cao su Đồng Nai sang phát triển các khu, cụm công nghiệp. Đồng thời, tập đoàn này cũng kiến nghị được ưu tiên làm chủ đầu tư các dự án phát triển khu, cụm công nghiệp và các công trình sản xuất - kinh doanh trên địa bàn này.

Chia sẻ với báo chí về nội dung này, ông Đỗ Minh Tuấn, Tổng giám đốc Cao su Đồng Nai cho biết, hướng phát triển được chú trọng trong thời gian tới của Công ty là dịch vụ hạ tầng khu công nghiệp, trước mắt sẽ triển khai mở rộng 500 ha đối với Khu công nghiệp Long Khánh và 70 ha đối với Khu công nghiệp Dầu Giây.

Dự kiến đến năm 2025, Tổng công ty sẽ chuyển đổi 2.000 ha đất cao su sang đầu tư khu công nghiệp, một lĩnh vực có doanh thu, lợi nhuận tốt. Bên cạnh đó, từ nay đến năm 2030, ngành cao su cũng đề xuất chuyển đổi tổng cộng hơn 18.000 ha từ quỹ đất cao su sang trồng cây nông nghiệp ngoài cây cao su; phát triển các khu, cụm công nghiệp; phát triển khu dân cư và công trình hạ tầng xã hội tại các địa phương.

"Sự chuyển hướng này nhằm thích ứng với sự thay đổi của nhu cầu từ thị trường tiêu thụ, đồng thời là cơ sở để chúng tôi tiếp tục giữ được lợi thế phát triển bền vững", ông Tuấn nói.

Cần phải tính toán kỹ

Dù làn sóng dịch chuyển đầu tư sang Việt Nam và xu thế mở rộng sản xuất của các nhà đầu tư trong khu công nghiệp đang gia tăng, nhưng theo ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, sự thành bại của các khu công nghiệp chịu rất nhiều tác động từ hạ tầng. Theo đó, cần chú trọng phát triển các dự án gần sân bay, bến cảng và các tuyến đường chính.

Còn theo quan điểm của ông Desmond Sim, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Singapore và Đông Nam Á của CBRE, ngoài việc phát triển cơ sở hạ tầng, thì cần phải chú trọng vào chất lượng nguồn nhân lực bởi đội ngũ lao động có kỹ thuật và chuyên môn cao vẫn là điểm yếu tại hầu hết các địa phương phát triển khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, một số ý kiến băn khoăn về việc tập trung một diện tích rất lớn để tạo ra mạng lưới khu công nghiệp dày đặc ở một địa phương có thể tạo nên tình trạng "bội cung cục bộ", hiệu quả kinh tế không cao cho địa phương và nhà đầu tư nếu "không đi trước một bước, chuẩn bị lượng khách thuê đủ lớn, hoặc có chiến lược thu hút khách thuê đủ tốt…".

Với trường hợp của Đồng Nai, hiện địa phương này đã được Chính phủ phê duyệt quy hoạch 35 khu công nghiệp với tổng diện tích trên 12.000 ha. Tuy nhiên, trên địa bàn hiện nay chỉ có 31 khu đã được đầu tư hạ tầng hoàn thiện và đi vào hoạt động, những khu còn lại vẫn đang trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng, thậm chí vẫn còn "nằm trên giấy".

Một trong những lý do là bởi hầu hết các khu công nghiệp ở Đồng Nai khi triển khai đều phải thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân, đơn vị để thực hiện. Tại nhiều dự án, công tác thu hồi đất rất khó khăn do một số người dân chưa đồng tình vì cho là giá đất bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, đất đai còn tranh chấp...

Đơn cử, Khu công nghệ cao Long Thành có diện tích khoảng 410 ha, được cấp phép đầu tư vào giữa năm 2015. Theo kế hoạch, năm 2017 sẽ hoàn thành giai đoạn đầu và bắt đầu cho các doanh nghiệp trên lĩnh vực công nghệ cao thuê đất làm nhà xưởng và năm 2018, bắt đầu có dự án hoạt động. Thế nhưng, đến nay dự án vẫn đang trong giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng, làm khu tái định cư di dời những hộ dân bị thu hồi đất trong khu công nghiệp.

Một câu chuyện khác tại Khu công nghiệp Amata khi dự án này đã cho thuê hết đất và đang tiến hành mở rộng giai đoạn II, nhưng do vướng mắc khâu giải phóng mặt bằng nên vẫn chưa làm xong hạ tầng để cho nhà đầu tư thứ cấp thuê đất. Còn tại Khu công nghiệp Ông Kèo, hiện vẫn còn hơn 200 ha chưa thu hồi được và diện tích thu hồi được lại loang lổ da beo nên khó triển khai xây dựng hạ tầng…

Tỏ ra khá bức xúc về việc gặp trở ngại khi mở rộng khu công nghiệp, ông Hồ Đức Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần D2D, chủ đầu tư Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 cho biết, đất tại Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 đã được cho thuê hết từ lâu. Công ty D2D có dự định đầu tư mở rộng lĩnh vực kinh doanh hạ tầng để đáp ứng nhu cầu thuê đất của các doanh nghiệp nước ngoài, nhưng không thể thực hiện vì trở ngại ở khâu thủ tục hành chính và tìm kiếm quỹ đất, cũng như đền bù giải phóng mặt bằng.

Theo thông tin từ Ban quản lý Các khu công nghiệp Đồng Nai, ngoài những vướng mắc về mặt bằng, các khu công nghiệp hiện hữu trên địa bàn đang còn khoảng 1.300 ha chưa được lấp đầy. Cụ thể, tính từ đầu năm 2020 đến nay, các khu công nghiệp đã cho thuê được 64,94 ha, giảm 57,6 ha so với lượng cho thuê năm 2019.

Chưa kể, sự kiểm soát hoạt động của các khu công nghiệp tại Đồng Nai trong thời gian qua cũng có phần lỏng lẻo, chẳng hạn như trong 2 năm liền, chủ đầu tư Khu công nghiệp Bàu Xéo (huyện Trảng Bom) là Công ty cổ phần Thống Nhất không báo cáo với UBND tỉnh Đồng Nai và Tổng cục Quản lý đất đai về diện tích cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp.

Kết luận thanh tra của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho biết thêm, đến cuối năm 2019, Công ty cổ phần Thống Nhất chưa chuyển số tiền bồi thường, tái định cư lên đến hơn 7,9 tỷ đồng để địa phương chi trả cho người dân. Đồng thời, cũng chưa thực hiện đầu tư khu cây xanh cách ly quanh khu công nghiệp với diện tích 7,4 ha. Các cơ quan chuyên môn của tỉnh Đồng Nai cũng chưa kịp thời tham mưu, xử lý đối với phần đất có diện tích gần 55.000 m2 trong khu công nghiệp được chủ đầu tư cho thuê lại nhưng không đưa đất vào sử dụng trong thời gian dài…