Bao giờ TPHCM mới có căn hộ giá 25 triệu đồng/m2 cho người thu nhập thấp?

Mới đây, một số doanh nghiệp lớn phía Nam trong lĩnh vực bất động sản, vật liệu xây dựng vừa công bố "Sáng kiến nhà ở vừa túi tiền" tại TPHCM và các tỉnh lân cận sau khi chính quyền TPHCM phát động chủ trương phát triển 1 triệu căn nhà giá rẻ cho người lao động thu nhập thấp. 

Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá con đường từ mục tiêu đến thực tế để giải bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp không hề bằng phẳng với cơ chế hiện nay. 

Có lợi nhuận, thủ tục nhanh, doanh nghiệp mới tham gia

Trao đổi với Dân trí, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao của Savills đánh giá quyết tâm của chính quyền TPHCM về việc xây dựng nhà ở xã hội là chủ trương rất nhân văn nhưng để có thể triển khai thành công, cần phải đảm bảo tính khả thi về thương mại.

Trước đây, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội quy định theo hướng các dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 10 ha tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% quỹ đất ở trong đồ án để bố trí nhà ở xã hội, đối với dự án dưới 10 ha thì được chọn bố trí bằng đất, quỹ nhà hoặc bằng tiền. Tuy nhiên, kết quả thực tế cho thấy quy định này không đạt được mục tiêu về tạo lập nhà ở xã hội. 

Trong khi đó, quy định mới tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP lại còn chặt hơn, yêu cầu các dự án nhà ở thương mại mà quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại một, từ 5 ha trở lên tại đô thị loại 2, 3 phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Ông Khương dự báo với quy định cũ, dự án trên 10 ha phải bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội đã khó thực hiện trong thực tế thì quy định mới từ 2 ha trong quy định mới sẽ càng khó hơn.

Ông cho rằng với quy định trên, chính quyền đang bị động, phụ thuộc vào doanh nghiệp để giải bài toán nhà ở xã hội. Lý do là khi doanh nghiệp triển khai dự án từ 2 ha trở lên mới có quỹ đất để làm nhà ở xã hội. 

Chuyên gia của Savills đề xuất Nhà nước nên tự bố trí quỹ đất sạch và thống nhất với doanh nghiệp biên độ lợi nhuận hợp lý với các dự án nhà ở xã hội để triển khai. Ông Khương nhận định một khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận phù hợp như 7-10%, các doanh nghiệp sẵn sàng tham gia.

"Quy luật thị trường là nếu có lời, họ sẽ xung phong tham gia ngay. Còn nếu khó khăn, thủ tục quá nhiêu khê họ sẽ thoái lui", ông Khương khẳng định. Ông nhấn mạnh các cơ quan quản lý Nhà nước rất quan trọng, đóng vai trò then chốt để giải bài toán nhà ở xã hội, giúp người thu nhập thấp sớm chạm đến giấc mơ sở hữu nhà.

Kiến nghị điều chỉnh chính sách tín dụng

Trăn trở với vấn đề an cư cho người thu nhập thấp nhiều năm nay, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng nhấn mạnh nếu không có chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, TPHCM không bao giờ có nhà ở giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền cho công nhân, người lao động, người có thu nhập thấp.

Ông Châu cho rằng nếu có chính sách hỗ trợ đất đai, tín dụng từ cơ quan quản lý, sự chung sức của các doanh nghiệp, các căn hộ với tầm giá 25-30 triệu đồng/m2 hoàn toàn có thể xuất hiện trên thị trường để đáp ứng nhu cầu của bộ phận lớn người lao động.

Ngay trong ngày làm việc đầu tiên của năm 2022, HoREA đã gửi văn bản đề nghị Thủ tướng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước rà soát quy định mới liên quan đến vấn đề cấp tín dụng cho người vay mua, thuê nhà ở xã hội. 

Thông tư số 20/2021/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước chuẩn bị có hiệu lực từ ngày 20/1 tới dự kiến loại bỏ nhóm đối tượng được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội, không còn được vay vốn tín dụng ưu đãi tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định. Nếu hộ gia đình, cá nhân mua, thuê mua nhà ở xã hội, chỉ được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng phải thực hiện "gửi tiết kiệm nhà ở xã hội".

Chủ tịch HoREA cho rằng quy định này của Ngân hàng Nhà nước không hợp tình hợp lý, gây bất lợi cho các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội. "Các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội là những người bị thiệt thòi nhất", ông Châu đánh giá. 

HoREA khẳng định thực tiễn hơn 15 năm qua chứng minh các ngân hàng thương mại được Nhà nước chỉ định đã thực hiện rất tốt việc cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở", kể cả việc triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2013-2016.Trong lúc đó, Ngân hàng Chính sách xã hội đã không tham gia thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2013-2016 và mới chỉ tham gia cho vay ưu đãi nhà ở xã hội trong thời gian gần đây.

Hiệp hội này nhận định việc Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là một trong những chính sách cốt lõi nhất để có thể hiện thực hóa chủ trương xây dựng nhà ở xã hội. Do đó, cần sửa đổi quy định tại Thông tư số 20/2021/TT-NHNN chuẩn bị có hiệu lực theo hướng khách hàng vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng. 

Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung "Chương trình mục tiêu thực hiện chính sách về nhà ở xã hội" vào Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định các Chương trình mục tiêu quốc gia được sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước chi trung hạn trong giai đoạn 2021-2026, để có căn cứ pháp luật để bố trí nguồn vốn ngân sách Nhà nước thực hiện chính sách về nhà ở xã hội.