Làn sóng M&A bất động sản
Trong vài năm gần đây, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang có xu hướng tăng. Theo ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) - trước đây, tỷ lệ M&A trong ngành này khoảng 25%, đến nay lên tới 30%. Đặc biệt, năm 2022, tỷ trọng tăng lên 60%.
Chia sẻ tại một hội thảo, bà Dương Thị Thùy Dung - Giám đốc Điều hành, Trưởng Bộ phận định giá, Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Việt Nam - cho biết trong 3 tháng đầu năm, các nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước. Một nửa trong số đó là các nhà đầu tư có tên tuổi mới trên thị trường, trước đây là Hồng Kông, Singapore, nay còn có cả Nam Phi, Ả-rập.
Dường như làn sóng M&A đã bắt đầu khi thị trường chứng kiến một số thương vụ lớn từ đầu năm nay.
Đầu tiên là việc CapitaLand Group đang đàm phán với Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) để xem xét mua lại một phần dự án Ocean Park 3 tại Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP Hải Phòng. Giá trị thương vụ ước tính khoảng 1,5 tỷ USD.
Hay mới đây, ông Nguyễn Hữu Đường, chủ khách sạn dát vàng Wyndham Hanoi Golden Lake, rao bán rộng rãi khách sạn này với giá khởi điểm 250 triệu USD.
Ở phía nam, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) công bố hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước cho đối tác nước ngoài. Công ty này là chủ đầu tư Khu đô thị Nam Long Đại Phước (quy mô hơn 45ha tại Đồng Nai), vốn điều lệ gần 1.700 tỷ đồng.
Công ty cổ phần Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) cũng bán cổ phần tại 2 dự án Emeria (6ha) và Clarita (5,8ha) ở TP Thủ Đức (TP.HCM) cho tập đoàn Keppel và quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF) với giá trị khoảng 3.180 tỷ đồng.
Chiếc phao cứu sinh
Theo báo cáo quý I của Bộ xây dựng, các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022. Số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn tăng lần lượt tăng 30,2% và 60,7% so với cùng kỳ năm trước.
Bộ xây dựng cũng nêu rõ 3 khó khăn lớn hiện nay của doanh nghiệp bao gồm:
Thứ nhất, hoạt động của các doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.
Thứ hai, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Thứ ba, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; có tập đoàn giảm 30% đến 50% lực lượng lao động.
Những khó khăn này thể hiện rõ ràng trên số liệu về dòng tiền sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Các công ty lớn như Vinhomes, Novaland, Khang Điền, Nam Long, Phát Đạt đều ghi nhận dòng tiền âm trong quý I vừa qua. Thậm chí Novaland, Nam Long đã ghi nhận dòng tiền sản xuất kinh doanh ở mức âm quý thứ 3 liên tiếp.
Để giải quyết bài toán dòng tiền cho hoạt động kinh doanh trong bối cảnh các kênh ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu đều gặp khó, M&A là phao cứu sinh khả dĩ. Nhìn lại lịch sử, hiện tượng này cũng đã xuất hiện vào giai đoạn 2009-2012 khi thị trường bất động sản gặp khó.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - đây là giai đoạn có rất ít dự án mở bán mới trên thị trường. Các nhà đầu tư có tiềm lực sẵn sàng xuống tiền, lực cầu lớn nhưng phía nguồn cung dự án lại khá ít.
Tuy nhiên bối cảnh hiện nay hoàn toàn ngược lại khi cung nhiều hơn so với cầu. Phía nhà đầu tư đi săn có quyền lựa chọn dự án tốt với giá phù hợp. Họ thường nhắm tới các dự án có pháp lý minh bạch rõ ràng.
Nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản (Nguồn: Batdongsan.com.vn).
Ví dụ như trường hợp những chủ đầu tư tốt như Nam Long, trong bối cảnh thị trường khó khăn chung cũng buộc phải cân đối để có dòng tiền duy trì trong tương lai. Theo ông Quốc Anh, làn sóng M&A chắc chắn sẽ còn diễn từ nay cho tới năm 2024.
Khó thành sóng lớn?
Nhu cầu mua bán dự án trên thị trường bất động sản đã có nhưng để hai bên gặp nhau không phải là dễ.
Trong một hội thảo gần đây, ông Nguyễn Công Ái - Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam, cho biết nhà đầu tư nước ngoài có ưu thế về dòng tiền nên mặc cả giá giao dịch thấp. Trong khi đó chủ đầu tư Việt Nam rất khó khăn để quyết định bán rẻ dự án.
Việc các bên chưa gặp nhau cũng thể hiện trên số liệu của Bộ Kế hoạch và đầu tư. Tính tới ngày 20/3, kinh doanh bất động sản là ngành đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI với tổng vốn đầu tư gần 766 triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký và giảm 71,6% so với cùng kỳ.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, nhu cầu M&A của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay rất lớn. Trên thị trường có khoảng 1.000 dự án rơi vào tình trạng đắp chiếu, chờ tháo gỡ pháp lý. Phía doanh nghiệp triển khai phần nhiều đã kiệt quệ về nội lực nên rất cần giải phóng các dự án, từ đó có nguồn lực để vực dậy. Tuy nhiên nút thắt lớn nhất hiện nay là thủ tục chuyển nhượng.
Theo ông Đính, nhiều doanh nghiệp ngay từ đầu đã thành lập đơn vị chuyên biệt để triển khai dự án, nhờ đó dễ chuyển nhượng vốn cổ phần, nên không ảnh hưởng đến thủ tục triển khai dự án.
Tuy nhiên với những đơn vị không tách pháp nhân triển khai dự án thì việc chuyển nhượng sẽ khó hơn. Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng, có sổ đỏ thì mới được chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên hiện nhiều doanh nghiệp cạn kiệt nguồn lực, không thể đi hoàn thiện theo các quy định pháp luật để chuyển nhượng dự án.
Do đó phía Hội môi giới Bất động sản Việt Nam kiến nghị xem xét cho phép những chủ đầu tư đã hoàn thành xong giải phóng mặt bằng, nhưng hết năng lực do các yếu tố về khách quan như khủng hoảng, biến động vĩ mô có thể chuyển nhượng cho đối tượng khác.
Đối với các chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án cần cam kết triển khai đúng tiến độ, đặt cọc ký quỹ. Việc cho phép thay tên chủ đầu tư nhưng không cần làm lại những thủ tục quy trình mà chủ đầu tư cũ đã làm xong sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ dự án.
"Nhu cầu M&A trong thời gian tới vẫn cao nhưng sẽ còn vướng mắc nếu chưa có quy định cởi mở. Các quy định M&A hiện nay khá khó khăn, ngặt nghèo nên các dự án rất khó bán. Nhà nước cần tháo gỡ những rào cản, vướng mắc về pháp lý, làm sao để quy định vừa chặt chẽ nhưng cũng vừa thông thoáng để tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Cần tạo điều kiện để doanh nghiệp thoát ra khỏi tình trạng khó khăn, nếu không các doanh nghiệp sẽ chết lâm sàng hàng loạt", ông Đính kết luận.
Nội dung: Mộc An
