Trộm "ghé thăm" chung cư cao cấp, chủ đầu tư có phải chịu trách nhiệm?

Đại diện cho các cư dân sinh sống tại một cụm chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội mới đây cho biết, có tình trạng trộm đột nhập vào nhà, lấy cắp tài sản giá trị của gia đình họ, mặc dù an ninh trong tòa nhà được giám sát, bảo vệ bởi hệ thống thẻ từ. Sau đó, cư dân đã yêu cầu chủ đầu tư và ban quản lý tòa nhà phải có trách nhiệm trong vấn đề này và phải bồi thường.

Cư dân cho rằng, họ phải đóng góp các khoản phí, trong đó có phí đảm bảo an ninh trật tự thì khi trộm lẻn được vào tòa nhà lấy trộm đồ, ban quản lý chung cư sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường. Theo chia sẻ của đại diện các cư dân, hiện giữa họ và ban quản lý tòa nhà chưa tìm được sự thống nhất trong việc giải quyết vấn đề.

Nhìn nhận sự việc dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thị Xuyến - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, đánh trúng tâm lý của khách hàng, nhiều chủ đầu tư khi rao bán căn hộ thường kèm theo lời quảng cáo về độ an toàn, an ninh nghiêm ngặt. Nhưng trên thực tế, tại không ít chung cư, người lạ ra vào chung cư vô tư như chốn không người. Khi không kiểm soát được người lạ ra vào thì việc đảm bảo an ninh cho cư dân sẽ gặp nhiều khó khăn.

Trong khi đó, ở một số chung cư đã được lắp đặt hệ thống thẻ từ thì tình trạng kiểm soát an ninh tưởng chừng đã chặt chẽ hơn nhưng thực tế vẫn còn lỗ hổng. Chẳng hạn như tình trạng người lạ vô tư "nhờ" thang máy, hay lách việc dùng thẻ từ bằng cách đi đường thang bộ. Việc kiểm soát thang bộ ở các tòa nhà này chủ yếu trông chờ vào các bảo vệ, nhưng bản thân họ chỉ lơ là một giây, kẻ gian có thể đột nhập dễ dàng.

Nữ luật sư cho rằng, để xảy ra tình trạng mất cắp, trách nhiệm đầu tiên phải thuộc về đơn vị quản lý vận hành. Bởi khi thu phí của các cư dân thì họ phải có nhiệm vụ đảm bảo an ninh, an toàn cho chung cư đó.

Việc bồi thường phải được đánh giá khách quan và dựa vào nhiều yếu tố

Ở một góc nhìn khác, luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng văn phòng Luật sư Đồng Đội, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho biết, việc bồi thường trong vụ việc trên phải được đánh giá khách quan và dựa vào nhiều yếu tố.

Theo đó, tại danh mục các khoản phí, lệ phí được miễn ban hành kèm theo Chỉ thị số 24/2007/CT-TTg về việc tăng cường chấn chỉnh việc thực hiện các quy định của pháp luật về phí, lệ phí, chính sách huy động và sử dụng các khoản đóng góp của nhân dân, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định miễn phí an ninh, trật tự đối với các tổ chức, cá nhân.

Do đó, UBND xã, phường, thị trấn không được phép thu phí an ninh, trật tự.  

Tuy nhiên, hầu hết các hộ sinh sống tại các tòa chung cư hiện nay đều thực hiện việc thỏa thuận đóng phí đảm bảo an ninh trật tự để đảm bảo an toàn trong quá trình sinh sống. Hầu hết bộ phận an ninh của tòa nhà chung cư thường có nhiệm vụ:

- Giám sát an ninh trật tự toàn bộ khuôn viên trong và ngoài tòa nhà

- Giám sát hoạt động của công nhân ở các đơn vị thầu phụ

- Tuần tra giám sát khu vực tường rào xung quanh Tòa nhà.

- Thường xuyên tuần tra, kiểm tra hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, đảm bảo các hệ thống luôn trong tình trạng hoạt động ổn định

- Giám sát việc thực hiện nội quy của công nhân viên.

- Tuần tra phát hiện những trường hợp có biểu hiện hành vi vi phạm nội quy của tòa nhà.

- Báo cáo lập tức cho Tổ Trưởng, Ban quản lý Tòa nhà những trường hợp nghi ngờ trộm cắp, vi phạm nội quy.

- Tổ chức phối hợp đóng, mở, khóa, niêm phong hệ thống cửa, các văn phòng trong tòa nhà.

- Hướng dẫn mọi người thoát hiểm khi cần thiết.

- Giữ liên lạc, phối hợp với các vị trí khác để hoàn thành nhiệm vụ

Như vậy, bộ phận an ninh luôn phải thực hiện các nhiệm vụ nhằm đảm bảo an ninh trật tự của cả tòa nhà, bao gồm cả đảm bảo an toàn về tài sản cho cư dân. 

Tuy nhiên, việc bồi thường trong vụ việc trên phải được đánh giá khách quan và dựa vào nhiều yếu tố.

Nếu bảo vệ tòa nhà không thực hiện các nhiệm vụ của mình, dẫn đến tài sản của cư dân bị mất, trộm cắp, chẳng hạn, việc trộm đột nhập được vào tòa nhà là do sự lơ là, lỏng lẻo trong quản lý của bảo vệ tòa nhà, không kiểm tra thông tin người lạ mặt mà để cho những người này tự do di chuyển trong tòa nhà dẫn đến việc mất đồ,... thì phải có nghĩa vụ bồi thường theo quy định tại Điều 584 Bộ luật dân sự 2015. Và căn cứ theo quy định tại Điều 597 Bộ luật này, ban quản lý chung cư sẽ bồi thường cho người bị thiệt hại, sau đó yêu cầu bảo vệ có lỗi hoàn trả số tiền bồi thường. 

Còn nếu sự việc mất trộm xuất phát chính từ sự chủ quan, mất cảnh giác của các hộ gia đình sống tại chung cư này thì việc yêu cầu bảo vệ hay chủ tòa nhà phải bồi thường toàn bộ cho chủ hộ là chưa thỏa đáng. Do đó, để làm rõ lỗi cũng như trách nhiệm của các bên, cơ quan chức năng cần vào cuộc điều tra, xác minh, làm rõ các tình tiết của vụ án, nhanh chóng tìm lại tài sản cho người dân bị mất, cũng như xác định việc bồi thường trong trường hợp này. 

Luật sư Tiền cho rằng, trong những trường hợp như trên thì cách giải quyết tốt nhất có lẽ là sự kết hợp giữa phía các hộ dân và quản lý tòa nhà, trong đó cần làm rõ vai trò trách nhiệm của ban quản lý tòa nhà, các thành viên, cư dân đang sinh sống tại chung cư. Sau đó, các bên thống nhất cách thức giải quyết mâu thuẫn, trên cơ sở chấp hành quy định pháp luật, tôn trọng sự văn minh.

Luật sư khuyến cáo rằng, để hạn chế tình trạng mất an ninh trật tự tại các khu chung cư hiện nay, cả ban quản lý và người dân sống tại chung cư cần nghiêm túc thực hiện các quy định về an ninh trật tự. Trường hợp có người lạ đến khu chung cư, bảo vệ phải lấy thông tin, kiểm tra hoặc chỉ khi có sự xác nhận của hộ dân mới được cho phép họ vào tòa nhà.

Bên cạnh đó, các khu chung cư cần lắp đặt các hệ thống camera để đảm bảo an toàn tốt hơn cho người dân, cũng như là căn cứ để xác định trách nhiệm của các bên. Về phía cư dân sinh sống trong các khu chung cư, dù đã nộp phí bảo đảm trật tự an ninh cho khu chung cư, mọi người cũng cần phải nâng cao ý thức cảnh giác, tự quản lý tài sản của mình, để hạn chế thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra.