Bán căn hộ được thừa kế có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Một bạn đọc gửi câu hỏi đến báo Dân trí cho biết, sau khi được thừa kế một căn hộ từ người thân, do không có nhu cầu sử dụng nên muốn chuyển nhượng lại. Người này băn khoăn khoản tiền thu được từ việc bán căn hộ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không?

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cho biết đây là câu hỏi được nhiều người quan tâm khi nhận thừa kế căn hộ hoặc nhà ở từ cha mẹ, người thân rồi có nhu cầu chuyển nhượng.

Tuy nhiên, theo luật sư không phải mọi trường hợp bán căn hộ được thừa kế đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Việc được miễn thuế hay phải nộp thuế phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, trong đó đáng chú ý là mối quan hệ giữa người để lại di sản và người thừa kế, cũng như điều kiện về nhà ở duy nhất theo quy định của pháp luật.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 09/2026/QH16, có hai trường hợp cần phân biệt.

Theo luật sư Dũng, trước hết cần phân biệt giữa giao dịch nhận thừa kế và giao dịch chuyển nhượng căn hộ sau khi nhận thừa kế. Đây là hai quan hệ pháp lý độc lập và việc được miễn thuế ở giao dịch thứ nhất không đồng nghĩa được miễn thuế ở giao dịch thứ hai.

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, theo quy định, người nhận thừa kế căn hộ có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp nhất định.

Thứ nhất, việc nhận thừa kế được thực hiện giữa những người có quan hệ thân thích thuộc diện miễn thuế theo quy định của pháp luật, gồm: vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Thứ hai, sau khi nhận thừa kế, nếu người sở hữu chuyển nhượng căn hộ và đây là nhà ở duy nhất của họ tại Việt Nam, đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện miễn thuế theo quy định của pháp luật, thì khoản thu nhập phát sinh từ việc bán căn hộ cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân, theo luật sư, nếu việc chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện miễn thuế nêu trên thì khoản tiền thu được từ việc bán căn hộ sẽ thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân.

Luật Thuế thu nhập cá nhân xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những khoản thu nhập chịu thuế. Trong đó bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng nhà ở và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Bên cạnh đó, điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 tiếp tục làm rõ phạm vi các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế.

Theo quy định này, các giao dịch thuộc diện chịu thuế bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, kể cả tài sản hình thành trong tương lai; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản, kể cả trường hợp góp vốn bằng bất động sản để thành lập hoặc tăng vốn doanh nghiệp.

Từ thực tiễn tư vấn, luật sư cho biết nhiều người dân thường nhầm lẫn giữa việc được miễn thuế khi nhận thừa kế và việc được miễn thuế khi bán tài sản thừa kế.

Theo luật sư, đây là hai giao dịch hoàn toàn khác nhau, và việc nhận thừa kế có thể được miễn thuế nếu thuộc nhóm quan hệ thân thích được pháp luật quy định.

Tuy nhiên, khi người nhận thừa kế chuyển nhượng căn hộ cho người khác, cơ quan thuế sẽ xem xét giao dịch chuyển nhượng đó có đáp ứng điều kiện miễn thuế hay không, đặc biệt là điều kiện về nhà ở duy nhất và các yêu cầu pháp lý liên quan.

"Vì vậy, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ được thừa kế, người dân nên rà soát kỹ hồ sơ pháp lý và điều kiện miễn thuế để tránh bị truy thu thuế, tính tiền chậm nộp hoặc xử phạt vi phạm hành chính về thuế", luật sư khuyến cáo.