Thứ ba, 17/04/2018 - 00:00

Sửa luật để “chiều” Condotel là bất khả thi

Trong những ngày qua trên các diễn đàn, có rất nhiều quan điểm trái chiều về Codotel. Nhưng nhìn chung có hai luồng quan điểm, một là ủng hộ cấp “sổ đỏ” để mở ra hành lang “thoát hiểm” cho loại hình này, hai là những quan điểm cho rằng không có căn cứ pháp luật để “chiều” loại hình khách sạn Condotel.


Minh họa: Ngọc Diệp

Minh họa: Ngọc Diệp

Sửa luật để “chiều” Condotel là bất khả thi

Như chúng ta đã biết, Condotel là từ kết hợp giữa Condo - Hotel (khách sạn – căn hộ) được hiểu như là sự kết hợp giữa căn hộ (chung cư) và phòng khách sạn. Trong căn hộ, khách sạn bạn có thể sử dụng bếp nấu nướng và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường. Nhưng chúng ta cần phải thống nhất cách hiểu về Condotel đó là: một loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư chứ không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn và căn hộ chung cư.

Nếu như Motel là một khách sạn được thiết kế dành cho người đi xe mô tô, có chỗ đỗ xe cho xe cơ giới các loại. Loại hình khách sạn này được phát triển mạnh sau chiến tranh thế giới II, để đáp ứng hệ thống đường cao tốc lớn bắt đầu được phát triển trong những năm đầu thế kỷ 20 ở nước Mỹ, khi các các cuộc hành trình đường bộ trở nên phổ biến hơn và nhu cầu các địa điểm lưu trú qua đêm giá rẻ và dễ tiếp cận, gần các tuyến đường chính dẫn đến sự phát triển của khái niệm Motel, nhưng không làm thay đổi bản chất (khách sạn) của nó.

Cũng tương tự như khái niệm của Motel, Condotel xây dựng để đáp ứng yêu cầu của du khách về việc được nghỉ ngơi, du lịch tại một phòng khách sạn có kết cấu của căn hộ chung cư, để họ có thể sử dụng các tiện ích tương tự của một căn hộ như nấu ăn, giặt giũ phù hợp với nhu cầu du lịch gia đình đang đà tăng trưởng và là xu thế du lịch hiện nay thì Condotel vẫn mang bản chất của khách sạn, phục vụ cho khách du lịch lưu trú mà không thể thay đổi bản chất này theo sự thay đổi kết cấu phòng khách sạn.

Như vậy, chúng ta phải đi đến thống nhất khái niệm về “Condotel đó là (phòng) khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư để phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.” (LS Trương Anh Tú). Một khi khái niệm này được thống nhất và thừa nhận chung thì mọi hành vi, quan điểm, luật pháp của chúng ta phải được xây dựng trong khuôn khổ của nó.

Từ khái niệm này chúng ta có thể thấy, thực chất Codotel là một sự giải trí, thư giãn và nghỉ ngơi, lưu trú du lịch. Do đó, Condotel không phải là sự đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận như người ta vẫn quảng bá.

Vừa qua, tôi có điều kiện thăm quan vài Codotel ở miền Trung, được bán với giá từ 40 đến 60 triệu/m2. Tôi nhận thấy, nếu nó được định vị là nhà chung cư (vốn có suất đầu tư lớn hơn Condotel), thì có lẽ người dân sẽ chỉ mua nó với giá tối đa 10/12 triệu/m2, còn nếu nó là khách sạn thì người ta tội gì phải bỏ nhiều tiền ra đến thế.

Như vậy, rõ ràng sản phẩm “con lai” trên danh nghĩa này đã khiến người ta phải bỏ ra gấp nhiều lần giá trị thực của nó, do đó nếu luật pháp được điều chỉnh theo hướng của vài hiệp hội bất động sản, thì có thể đảm bảo lợi ích chung của xã hội hay không.

Như chúng ta đã biết, pháp luật thường xuyên chịu sự chi phối, tác động mạnh mẽ của hàng loạt những nhân tố khách quan và chủ quan của xã hội. Hay nói cách khác, luật pháp luôn đi sau những quan hệ xã hội, luật điều chỉnh những hiện tượng xã hội mới nảy sinh. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với mọi quan hệ xã hội đều được luật pháp “chạy theo” để điều chỉnh.

Luật pháp để nhà nước điều hòa lợi ích giữa các tầng lớp xã hội, bảo đảm cho xã hội phát triển hài hòa và ổn định. Do đó, trong trường hợp này luật pháp không chỉ hướng đến quyền lợi của Chủ đầu tư, mà còn phải tính đến sự hài hoà giữa lợi ích nhà nước, lợi ích nhà buôn và trên hết là lợi ích chung của toàn xã hội.

Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở, nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở. Trong trường hợp “sổ hồng”, “sổ đỏ” được cấp cho từng căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (Condotel) thì đây là hiện tượng “Hồn Trương Ba, da hàng thịt”. Các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau, do đó không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ (du lịch nghỉ dưỡng) trong trường hợp này.

Cũng giống như Motel, Condotel bản chất cũng chính là khách sạn, không liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, nên dưới góc độ kỹ thuật lập pháp, việc sửa Luật đất đai để thừa nhận Condotel theo ý của một nhóm người là bất khả thi.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo

(PGĐ TAT Law firm)