Chuyên gia hiến kế TPHCM chia không gian ngầm thành 3 tầng, sâu dưới 40m

Ngày 11/9, UBND TPHCM tổ chức hội nghị tham vấn ý kiến các hiệp hội nghề nghiệp, các nhà đầu tư chiến lược và chuyên gia trong quá trình lập quy hoạch tổng thể TPHCM.

Hội nghị do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn; Phó Chủ tịch UBND TPHCM Hoàng Nguyên Dinh và ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, Tổ trưởng Tổ chuyên gia hỗ trợ công tác lập quy hoạch TPHCM, chủ trì.

Tham dự hội nghị còn có Phó Chủ tịch HĐND TPHCM Nguyễn Văn Dũng, Phó Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội TPHCM Võ Hoàng Ngân, cùng lãnh đạo các sở, ngành, các nhà đầu tư, trường đại học và chuyên gia.

Trình bày đề xuất về phát triển không gian ngầm, chuyên gia Nguyễn Bảo Thành, Khoa Kiến trúc, Trường Đại học Văn Lang TPHCM, nhìn nhận không gian ngầm cần được ghi nhận là “tầng phát triển thứ 5” của đô thị. Theo ông Thành, phát triển không gian ngầm có thể góp phần giải quyết bài toán thiếu hụt quỹ đất, đồng thời ứng phó với tình trạng sụt lún đang diễn ra tại TPHCM.

Đối với nhà đầu tư, không gian ngầm có thể trở thành một loại tài sản mới nếu các quy định pháp luật về độ sâu được ban hành.

Theo ông Thành, giá đất hiện nay chủ yếu phản ánh quyền xây dựng trên mặt đất, chưa tính đến quyền khai thác không gian ngầm. Việc khai thác càng sâu có thể tạo thêm diện tích sàn, tăng số tầng thương mại và mở rộng các chức năng phục vụ đô thị.

Tầng ngầm giúp TPHCM có thêm sản phẩm trên cùng một thửa đất nếu pháp lý cho phép tách quyền sử dụng đất riêng lẻ theo từng phần không gian.

Chuyên gia cho biết, hiện nay, TPHCM còn có hiện tượng sụt lún ở một số khu vực. Tình trạng này kéo theo những rủi ro về kết cấu công trình, bảo hiểm và giá trị tài sản trong dài hạn. Do đó, hiện tượng sụt lún cần được xem là một trong những ràng buộc quan trọng trong quy hoạch.

Từ đó, ông Thành đề xuất tách các chức năng như bãi đỗ xe, hạ tầng kỹ thuật, thương mại và giao thông xuống các tầng ngầm.

Theo chuyên gia, do vướng mắc về pháp luật, các tầng hầm được xây dựng trước đây chưa thể kết nối thành một mạng lưới thống nhất. Vì vậy, các phạm vi không gian này cần độc lập về quyền nhưng liên thông về vận hành.

“Nếu ý tưởng tầng hầm trở thành phổ biến, Nhà nước sẽ bán được quyền khai thác không gian ngầm, cơ quan quản lý kiểm soát được độ sâu, còn nhà đầu tư có thêm sản phẩm”, ông Thành phân tích.

Dẫn chứng kinh nghiệm quốc tế, chuyên gia cho biết Tokyo (Nhật Bản) đã được phân tầng không gian theo độ sâu khoảng 40m và xây dựng hệ thống hầm ngầm chống ngập với mức đầu tư lớn. Đây được xem là một hạ tầng chiến lược nhằm ứng phó với tình trạng ngập cho toàn thành phố.

Trong khi đó, thủ đô Seoul của Hàn Quốc phát triển các ga ngầm theo hướng tích hợp đa chức năng, biến ga metro thành những tổ hợp kinh tế.

“Từ những bài học trên, TPHCM cần có luật về độ sâu để làm cơ sở định giá, xây dựng bản đồ số dùng chung nhằm giảm các phương án dự phòng và cho phép phát triển các chức năng hỗn hợp”, ông Thành góp ý.

Chuyên gia cũng đề xuất TPHCM nên phân 3 tầng không gian ngầm. Trong đó tầng nông (0-15m) dành cho người đi bộ, bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật.

“Đây là tầng được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm, vì có thể tăng diện tích sàn, bổ sung chỗ đậu xe và mở rộng mặt bằng cho thuê mà không cần tăng hệ số xây dựng nổi”, ông Thành nói.

Tiếp đến là tầng trung (độ sâu 15-40m) được tận dụng để phát triển các không gian công cộng, bao gồm ga metro, trung tâm thương mại và các chức năng đô thị khác.

Tầng sâu (40m trở xuống) được xây dựng hệ thống hầm ngầm chống ngập, tương tự mô hình Tokyo đã triển khai.

Để hiện thực hóa, chuyên gia cho rằng thành phố cần xây dựng hệ thống pháp lý đồng bộ và lựa chọn các nhà thầu có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng công trình ngầm.