Vốn vào bất động sản: Siết chặt hay kiểm soát?

Thị trường đang thiếu nguồn cung 

Phát biểu tại tọa đàm "Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: Chính sách và tác động" vừa diễn ra, ông Bùi Xuân Dũng - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong năm 2021 và đầu năm nay nguồn cung bất động sản đều hạn chế và có xu hướng giảm, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. 

Về giá giao dịch bất động sản, trong năm 2021 nền kinh tế có sự sụt giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá nhà ở riêng lẻ tăng 15%, trong khi giá nhà ở bất động sản tăng cao so với nguồn thu nhập của người dân.

Cũng theo ông Dũng, thị trường bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như thị trường tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài…

"Sự phát triển của thị trường vốn sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh sẽ đảm bảo sự ổn định, an toàn cho thị trường vốn", ông Dũng nói.

Do đó, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp vô cùng quan trọng trong số những giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cũng là giải pháp thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường và giảm giá bất động sản. 

PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản đã nghẽn 2 năm nay, cơ hội bùng nổ đang đến khi có các chương trình phục hồi kinh tế. Việc kiểm soát dòng vốn chưa được định hình, có thể bỏ lỡ cơ hội, khi cơ hội đầu tư đang bùng nổ. 

Tập trung kiểm soát đầu cơ

Phát biểu tại tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, qua một số vụ việc thời gian vừa qua, các ngân hàng thương mại đã dừng cho vay tín dụng bất động sản. Điều này dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng, bởi đây là "bà đỡ" cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án bất động sản để đến giai đoạn triển khai thu hút vốn của khách hàng.

"Chúng tôi rất tán thành lộ trình siết chặt vốn tín dụng ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước đến năm 2023 các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 30% vốn cho vay tín dụng bất động sản. Bởi trên toàn thế giới cũng đã làm như vậy, nhưng khi họ đã có quỹ đầu tư bất động sản để xã hội hóa nguồn vốn cho bất động sản, còn ở Việt Nam mới có một quỹ đầu tư bất động sản của ngân hàng Techcombank, nhưng nguồn vốn rất ít khoảng 50 tỷ đồng", ông Châu cho biết. 

Bên cạnh đó, theo ông Châu, ở nước ngoài quỹ bảo hiểm cũng được sử dụng cho đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, ở Việt Nam đang cân nhắc hạn chế việc đầu tư từ quỹ bảo hiểm vào bất động sản.

Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng, theo quy định của luật chứng khoán, các doanh nghiệp niêm yết cũng có thể huy động tuy nhiên hiện số doanh nghiệp bất động sản dựa vào kênh xã hội hóa huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu hiện cũng mới ở mức nhỏ lẻ.

Về phần giải pháp, theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, hiện Nhà nước đã quy định có gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng, phần lớn tập trung cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng. Việt Nam nên tham khảo kinh nghiệm các nước lân cận đang làm là hỗ trợ tín dụng cho thị trường bất động sản, cấp tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản, cấp tín dụng cho đối tượng người dân, các nhà đầu tư thứ cấp. 

"Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích", ông Châu nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA đề nghị Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp để kiểm soát chất lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bởi vì trong thời gian vừa qua hoạt động này chưa đánh giá được năng lực thực sự của doanh nghiệp, không đánh giá được doanh nghiệp nên có tình trạng phát hành trái phiếu lừa đảo nhà đầu tư.  

"Cần thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản, tuy nhiên do 2 năm qua ảnh hưởng Covid -19 nên có thể kéo dài đến năm 2023", ông Châu nói.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng các hoạt động đầu tư - ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.

"Chúng tôi đã kiến nghị, đừng siết các chính sách tín dụng, thay vào đó hãy có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề - đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá… còn lại nên thúc đẩy, khuyến khích. Đối với phát hành trái phiếu nên tiếp tục duy trì, cần có những quy định mới, kiểm soát, đẩy tính minh bạch, lành mạnh, làm thị trường trong sạch. Đồng thời, thúc đẩy, hình thành các quỹ đầu tư để doanh nghiệp sớm được tiếp cận", Phó Chủ tịch VNREA nêu.