Rủi ro đầu tư bất động sản qua blockchain

Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Chủ tịch LP Group - cảnh báo, việc đã và đang xuất hiện nhiều mô hình lừa đảo đầu tư trên nền tảng công nghệ là tiếng chuông báo động đối với nhà đầu tư.

Ông nhận định thế nào về nhu cầu đầu tư BĐS theo các mô hình phi truyền thống, đặc biệt là đầu tư trên nền tảng công nghệ xuất hiện gần đây ở Việt Nam?

- Tôi cho rằng đó là nhu cầu có thực, kể cả bên mua và bên bán. Bên bán cần tạo thanh khoản cho sản phẩm trong điều kiện bán hàng khó khăn, việc sáng tạo ra các kịch bản kinh doanh là điều kiện bắt buộc. Khách hàng của tôi cũng đang linh hoạt trong cam kết bán hàng để thích nghi thị trường, thường bắt đầu từ nhóm khách hàng thân thiết.  

Bản thân nhóm đầu tư của tôi cũng nghiên cứu 10 mô hình đầu tư phi truyền thống, ứng dụng công nghệ là thế mạnh. Hoạt động đầu tư BĐS ở Việt Nam có những nét đặc thù pháp lý về giao dịch và quyền sở hữu, việc so sánh hay học hỏi theo các quốc gia khác cần nhiều yếu tố, mà ở đó Nhà nước giữ vai trò điều tiết.

Nếu dựa trên cơ sở pháp lý, có thể xác định việc "mua chung" BĐS trên nền tảng blockchain không phải là kinh doanh BĐS, đó có thể là đầu tư tài chính hoặc đầu cơ trên nền tảng công nghệ.

Cơ sở pháp lý nào để xác định đó không phải là đầu tư BĐS, thưa ông?

- Có 3 cơ sở pháp lý rõ ràng mà nhà đầu tư có thể tham chiếu để xác định blockchain không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản.

Một là, theo Luật Kinh doanh BĐS 2014, kinh doanh BĐS được hiểu là "việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng …" để sinh lợi, còn đây là đầu tư sở hữu token, hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành.

Hai là, hợp đồng kinh doanh BĐS phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền lợi ích các bên.

Và ba là, nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng BĐS - trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự.

Nhà đầu tư thường quan tâm việc sở hữu tài sản BĐS trong việc "mua chung", "sở hữu chung" trên blockchain như vậy có đảm bảo không?

- Việc "mua chung" hay sở hữu chung hiện nay pháp luật không cấm, kể cả hoạt động đó trên nền tảng công nghệ tài chính (fintech) hay blockchain. Vì chưa có quy định nên chúng ta hãy quay về những giới hạn luật định để lấy đó làm tham chiếu khi xác định một mô hình có hợp pháp hay không.

Khi một bên trên blockchain sở hữu cho rằng đang sở hữu BĐS, cần xác định họ có đủ tư cách pháp lý để sở hữu BĐS hay nhận ủy thác đầu tư không. Ví dụ, một nền tảng công nghệ mà chủ sở hữu đăng ký kinh doanh ở nước ngoài, không có pháp nhân tại Việt Nam thì họ sở hữu BĐS với tư cách gì? Hay một bất động sản ở Tây Ninh, Lâm Đồng kia thì việc sở hữu hợp pháp ra sao?

BĐS được xem là có uy tín khi truyền thông thu hút nhà đầu tư trên blockchain, vì có thể định giá và không thể dịch chuyển. Khi giới thiệu một sản phẩm có "pháp lý minh bạch, đã có sổ hồng riêng" và hình ảnh sổ, nhà đầu tư kỹ tính sẽ đặt vấn đề tính pháp lý của sổ, BĐS có tranh chấp, có bị kê biên thi hành án hay quyền sử dụng đất thế nào.

Việc tham gia vào hoạt động huy động vốn số đông (crowdfunding) trên blockchain nếu nền tảng xảy ra sự cố, nhà đầu tư làm gì để thu hồi khoản tiền đã bỏ ra thưa ông?

- Nhà đầu tư được yêu cầu chuyển tiền vào ví điện tử liên kết với nền tảng. Việc huy động tài chính thông qua ví điện tử bất hợp pháp có thể bị xem là huy động vốn trái phép vì hoạt động trung gian thanh toán bằng ví điện tử (bất kể do Việt Nam hay từ nước ngoài) phải được cấp phép.

Rủi ro khi đầu tư khi chưa có hành lang pháp lý, hàng trăm vụ việc đã xảy ra nên tôi không trả lời thêm. Luật sư chúng tôi còn gặp không ít trường hợp nền tảng khi muốn chiếm dụng tiền đầu tư thường yêu cầu nhà đầu tư muốn rút tiền ra thì phải nộp khoản tiền thuế - phí rồi sau đó thông báo nhà đầu tư rửa tiền để khóa tài khoản.

Khi cho rằng bị lừa hay tranh chấp, nhà đầu tư cần ý thức rất rõ rằng việc kiểm soát rủi ro theo phương pháp "chấp nhận rủi ro". Việc đi kiện cáo sau đó để thu hồi tiền là câu chuyện dài, rất dài và kết quả họ thu được thường là … bài học kinh nghiệm. 

Xin cảm ơn ông!