Một năm diễn biến "kỳ lạ" với bất động sản: Dân có tiền, thị trường vẫn trầm lắng?

Điểm “kỳ lạ” ở thị trường bất động sản

Hàng loạt tổ chức bất động sản đều dùng từ “trầm lắng” để diễn tả về thị trường bất động sản 2019.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên năm 2019, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh“trầm lắng” là nhận định chung về thị trường bất động sản 2019.

Thậm chí, nhiều ý kiến còn tỏ ra “bi quan” khi đề cập tới việc chu kỳ 10 năm khủng hoảng bất động sản có thể quay trở lại.

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng thời điểm khủng hoảng thường là khi cung vượt quá cầu, lượng tồn kho xuất hiện cùng với nhiều dự án “ma”.

Đối chiếu với thực tế hiện nay, không cho rằng thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng song theo ông Nguyễn Quốc Anh thì thị trường đang có diễn biến “kỳ lạ”.

Phân tích rõ hơn, vị này cho biết, Việt Nam đang trong thời kỳ có tốc độ tăng trưởng GDP rất tốt, cao nhất trong 9 năm, người dân có tiền, lạm phát có mức tăng thấp nhất trong vòng 3 năm qua, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt 3,1 tỷ USD.

Ông Quốc Anh cũng cho biết, qua thống kê cho thấy nhu cầu bất động sản tăng cao, riêng Hà Nội cần tới 4,7 triệu m2 sàn mới mỗi năm (tương đương khoảng 6.000-7.000 căn hộ). Tăng trưởng kinh tế tốt, dân có tiền, nhu cầu lớn, lạm phát thấp, có vẻ như không có gì khiến bất động sản không phát triển được. Tuy nhiên, tại sao thị trường lại “trầm lắng” là câu hỏi được đặt ra.

“Thông thường cung đáng lẽ đáp ứng cầu. Nhưng hiện tại cung đang trong giai đoạn kiểm soát chặt. Do vậy mới có chuyện nhu cầu lớn nhưng nguồn cung dự án mới khá chậm”, ông Nguyễn Quốc phân tích.

Trên thực tế, nhu cầu về bất động sản vẫn còn rất tiềm năng nhưng từ quý 3/2019 thị trường cũng bắt đầu chứng kiến sự giảm tốc và có thể sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong năm 2020. Theo tổng hợp của Batdongsan.com.vn, tổng diện tích sàn xây dựng của các dự án đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội và TP.HCM năm 2019 sụt giảm 52% so với 2018.

Bên cạnh đó, tổng số lượng căn hộ đủ điều kiện mở bán cũng giảm 25%, ước tính chỉ đạt khoảng 43.000 căn hộ trong năm 2019. Số lượng căn hộ đủ điều kiện mở bán trong giai đoạn từ 2020-2022 được Batdongsan.com.vn dự báo sẽ khó đạt được mức đỉnh như giai đoạn 2017-2018.

Số lượng tin đăng trên Batdongsan.com.vn - phản ánh phần nào nguồn cung sơ cấp và thứ cấp của thị trường và mức độ quan tâm - là một dữ liệu có thể so sánh về nguồn cầu của thị trường cũng đang thể hiện sự chênh lệch đáng kể, cụ thể tin đăng của năm 2019 tăng 42% so với năm 2018 nhưng mức độ quan tâm chỉ tăng 2,8%.

Năm 2020, thị trường bớt khó khăn nhưng khó đạt “đỉnh" như 2017

“Về lâu dài tôi nghĩ sẽ có điều chỉnh phù hợp. Việc kiểm soát pháp lý nhằm giúp thị trường phát triển bền vững. Sau quá trình điều chỉnh này, bất động sản có thể sẽ tiến xa hơn", ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Tuy nhiên, dù nhận định thị trường sẽ cải thiện hơn trong năm 2020 nhưng theo ông Quốc Anh, không thể đạt được mức như "đỉnh" như năm 2017 và tiếp tục vướng một số khó khăn.

Nói về chu kì 10 năm như một số nhận định, ông Nguyễn Quốc Anh không cho rằng Việt Nam đang ở giai đoạn này.

“Việt Nam mới có 30 năm phát triển sau mở cửa. Những bước đi đầu tiên bao giờ cũng ngắn nên chu kỳ ngắn. Sau này sẽ càng ngày càng dài hơn khi thị trường ngày càng trưởng thành hơn", ông Quốc Anh nói.

Ngoài ra theo vị này, yếu tố chu kì bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố cung cầu. Tuy nhiên, hiện nay cầu tăng, cung bị kiểm soát chặt, không diễn tiến theo thị trường.

Việc rà soát để đảm bảo chặt chẽ hơn về tính pháp lý là cần thiết song ông Quốc Anh cho rằng việc rà soát cần nhanh hơn để đáp ứng nhu cầu của người dân, đồng thời tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

Trước đó, phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên năm 2019, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng cho hay, “trầm lắng” là nhận định chung về thị trường bất động sản 2019.

Mặc dù khẳng định thị trường bất động sản 2019 vẫn tiếp tục ổn định và phát triển đúng hướng tuy nhiên ông Chiến cho biết có “chững lại” so với 2018. Bởi, thứ nhất, Nhà nước siết chặt nguồn vốn tín dụng để kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đã phần nào tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Thứ hai là sức ép từ việc Nhà nước rà soát, kiểm tra, siết chặt việc cấp phép đối với các dự án mới, các dự án có dấu hiệu chưa tuân thủ đúng pháp luật khiến các cơ quan quản lý nhà nước chững lại trong việc phê duyệt dự án đầu tư, cấp phép xây dựng mới.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam quý III/2019 thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm nhất là 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, tại TP.HCM chỉ có 5 dự án được mở mới so với con số 20 - 30 dự án mở mới mỗi năm. Tại Hà Nội phân khúc căn hộ đã giảm 2.200 căn so với quý trước và giảm 4.000 căn so với cùng kỳ năm trước. Ở các tỉnh trong vùng thủ đô được đánh giá như miền đất hứa nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan.

Theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản, hiện tượng cán bộ hành chính Nhà nước câu giờ, đá bóng vòng quanh, đùn đẩy trách nhiệm và đá bóng lên trên đã làm cho dự án mở mới chậm lại thiếu nguồn cung ra thị trường. Song đây cũng là khoảng lặng cần thiết để các nhà hoạch định chính sách nhìn nhận đánh giá lại các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành nhưng còn nhiều bất cập, để kịp thời chỉnh sửa, bổ sung tháo gỡ cho thị trường bất động sản; lập lại trật tự, kỷ cương trong quy hoạch quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Cùng với đó, các chủ đầu tư có thời gian nhìn nhận và điều chỉnh lại các định hướng đầu tư và chiến lược phát triển, xây dựng cơ cấu nguồn vốn, nguồn hàng hóa, lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp với nhu cầu thị trường và tuân thủ quy định của pháp luật. Người dân cũng nhìn nhận lại cân nhắc lựa chọn loại hình sản phẩm phù hợp nhất cho mình và góp phần đưa thị trường tiếp tục phát triển ổn định, bền vững.

Nguyễn Mạnh