Không để xảy ra "bong bóng" bất động sản

Báo cáo thị trường BĐS của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, nguồn cung nhà ở đang thấp nhất trong 5 năm qua, trong khi giá chưa có dấu hiệu giảm, nhất là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, bất chấp các khó khăn về pháp lý, tài chính và dịch Covid-19.

Vì sao giá BĐS liên tục tăng?

Nhận định về vấn đề này, các chuyên gia BĐS cho rằng, dòng tiền đang "ùn ùn" đổ vào BĐS, vì nhiều ngành nghề phát triển chậm, lãi suất ngân hàng thấp, nên nhiều nhà đầu tư tìm đến BĐS như kênh đầu tư trú ẩn an toàn. Điều này đã dẫn đến hiện tượng nhu cầu thật mua BĐS để ở ít, chủ yếu để đầu tư.

Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đến đầu năm 2021, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường Hà Nội đạt gần 16.500 sản phẩm, giao dịch hơn 4.300 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt gần 27%.

Đối với đất nền, việc đô thị hóa mạnh tại các huyện, thị xã Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đồng Anh… đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m², tăng bình quân khoảng 30-40% so với năm 2019.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường đạt hơn 21.300 sản phẩm, giao dịch gần 13.000 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 61%.

Giá BĐS tại các vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương… tăng từ 14-22 triệu đồng/m2, thậm chí đất tại thị trấn Long Thành, có nơi đã tăng đến trên 100 triệu đồng/m², dự báo năm 2021, mức giá có thể tăng 4-6%.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội (đơn vị tư vấn chiến lược và cung cấp các dịch vụ về BĐS) cho biết: Từ cuối năm 2020 đến nay, mặt bằng lãi suất ngân hàng giảm xuống mức thấp, điều này khuyến khích các nhà đầu tư chuyển dòng tiền sang đầu tư các kênh khác thay vì gửi ngân hàng, trong khi thị trường BĐS có nhiều nhà đầu tư vẫn tìm cơ hội. Do nguồn cung BĐS hạn chế, nhiều người tìm các kênh khác như đất nền, nhà ở tại các địa phương lân cận và chờ cơ hội tăng giá bán.

Tương tự, báo cáo thị trường của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) mới đây cũng đưa ra nhận định, nguồn cung khan hiếm, nguồn cầu tăng là nguyên nhân chính khiến giá BĐS tăng mạnh. Mặc dù tình trạng các dự án treo, sốt ảo trên thị trường trong năm 2020 tiếp diễn và có thể kéo dài trong năm 2021, nhưng không có dấu hiệu hình thành "bong bóng" BĐS.

Dự báo, đến cuối năm 2021, nguồn cung sẽ tăng mạnh, một số nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường, giá có thể sẽ chững lại hoặc tăng khoảng 5% so với năm 2020.

Cảnh giác với các nguy cơ

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc một sàn bất động sản, "bong bóng" bất động sản thường xảy ra khi hội tụ cùng lúc nhiều bất ổn của nền kinh tế, như kinh tế vĩ mô tăng trưởng nóng bất thường, chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị buông lỏng, nguồn vốn đổ vào nhà đất quá lớn, các kênh đầu tư vàng, ngoại tệ, chứng khoán có biến động lớn, kém hấp dẫn…

Thêm vào đó là những yếu tố tiềm ẩn như: Số lượng mua bán tăng cao đột biến, số lượng giao dịch BĐS chủ yếu là mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư, người mua thật ít, nguồn cung gia tăng quá nhiều so nguồn cầu, thị trường xuất hiện nhiều dự án chưa đủ pháp lý, giá tăng bất thường trong thời gian ngắn vượt xa giá trị thực. Tuy nhiên, đến thời điểm này, các bất ổn và yếu tố trên đáng quan ngại.

Khẳng định quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra đánh giá, thị trường đã có thời gian trầm lắng từ 2019 đến nay sau thời gian tăng "nóng", tuy nhiên không lặp lại chu kỳ suy thoái 10 năm như nhiều nhà đầu tư lo ngại trước đây. Trong năm 2020, dù dịch Covid-19 bùng phát và vẫn diễn biến phức tạp, thị trường vẫn duy trì sự ổn định về giá.

Cùng với đó, hiện tượng sốt giá cục bộ đã được kiểm soát tốt thông qua những chỉ đạo nhanh chóng của các địa phương và các nhà đầu tư đã thận trọng hơn với hiện tượng đầu cơ, lướt sóng…

"Để tránh dẫn đến tình trạng "bong bóng" BĐS, nhà đầu tư cần cảnh giác không chạy theo các cơn sốt, tin đồn về quy hoạch hạ tầng, các dự án hay phân khúc BĐS rủi ro, nên chọn đầu tư các dự án có pháp lý đầy đủ và của các doanh nghiệp BĐS uy tín", ông Nguyễn Quốc Anh khẳng định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết thêm, năm 2021 sẽ là năm đầu tiên các cấp chính quyền địa phương mới nhận nhiệm vụ, chắc chắn sẽ có những động thái thúc đẩy phát triển kinh tế, thúc đẩy phát triển các dự án BĐS để tạo nguồn thu cho địa phương.

Hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường cũng được Chính phủ và các bộ, ngành ban hành sẽ có hiệu lực cũng sẽ góp phần đảm bảo thị trường minh bạch, phát triển ổn định.

Vì vậy, ở góc độ chủ đầu tư, các nhà phát triển dự án cần chuyên tâm trong việc nghiên cứu và cho ra những sản phẩm phù hợp với thị trường, tập trung vào các sản phẩm có giá trị thực, hướng tới nhu cầu thực, tránh mất cân bằng cung cầu; đồng thời, các cơ quan quản lý Nhà nước về BĐS phải tăng cường thanh tra, kiểm tra toàn diện việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi các dự án treo, kịp thời nắm bắt diễn biến thị trường để điều tiết, bình ổn.