Giao đất nhiều năm không được định giá đất, doanh nghiệp trở thành "nạn nhân"?

Mới chỉ giao 62,3ha đất sân bay

Vụ việc Khánh Hoà giao cho một doanh nghiệp khu “đất vàng” sân bay Nha Trang cũ thông qua việc chỉ định nhà đầu tư nhận sự quan tâm rất lớn từ phía dư luận.

Nhưng một trong những khúc mắc lớn nhất trong vụ việc này là tỉnh đã giao đất cho doanh nghiệp suốt 3 năm nhưng lại không kịp thời định giá đất khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng "khóc dở mếu dở".

Theo tìm hiểu  của phóng viên, hồi tháng 4/2015, UBND tỉnh Khánh Hoà đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty CP Tập đoàn Phúc Sơn (Công ty Phúc Sơn) thực hiện 2 dự án tại khu sân bay Nha Trang cũ khoảng 115,3ha.

Cụ thể là 2 dự án: Khu tổ hợp khách sạn trung tâm thương mại và khu nhà ở (diện tích hơn 9ha) và Dự án khu biệt thự phức hợp Phúc Sơn (106,21ha).

Đến tháng 6/2016, UBND tỉnh Khánh Hoà đã có tờ trình số 4118/TTr – UBND trình Thủ tướng Chính phủ về việc áp dụng điều 26 Luật Đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT.

Theo đó, nhà đầu tư được đề xuất là Công ty Phúc Sơn và quỹ đất thanh toán dự kiến là khu đất thực hiện các dự án tại sân bây Nha Trang cũ (trước đó đã được giao cho Phúc Sơn làm chủ đầu tư).

Sau đó, tại văn bản số 1175/TTg-KTN ngày 6/7/2016, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý và cho phép áp dụng lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt theo đề nghị của UBND tỉnh Khánh Hoà tại văn bản nêu trên.

Đến tháng 10/2016, UBND tỉnh Khánh Hoà ban hành quyết định giao đất cho Công ty Phúc Sơn thực hiện dự án Khu trung tâm đô thị - thương mại - dịch vụ - tài chính - du lịch Nha Trang ở phân khu 2A, phân khu 2 và phân khu 3.

Tháng 11/2017, UBND tỉnh Khánh Hoà đã ký hợp đồng BT với Công ty Phúc Sơn thực hiện 3 dự án với tổng mức đầu tư là hơn 3.400 tỷ đồng.

3 dự án BT bao gồm: Dự án các tuyến đường, các nút giao thông kết nối khu sân bay Nha Trang; Dự án Đường vành đai kết nối Nút giao Ngọc Hội; và Dự án Nút giao Ngọc Hội.

Tuy nhiên với các quyết định giao đất năm 2016 và sau đó được điều chỉnh năm 2017, UBND tỉnh Khánh Hoà mới chỉ thực hiện giao 62,3ha đất cho Phúc Sơn, không phải con số 115,3ha.

Không chỉ như thế, theo tìm hiểu của phóng viên dựa trên hồ sơ có được, dù trình tự thực hiện hợp đồng BT và quá trình nghiên cứu, thực hiện dự án có sự thống nhất từ phía UBND tỉnh Khánh Hoà và các cơ quan có liên quan song đến nay các hợp đồng này đều có nguy cơ kéo dài thời gian, khó thực hiện.

Điều này gây ảnh hưởng lớn đến tài chính của nhà đầu tư, tác động rất lớn tới hiệu quả dự án, và tác động không nhỏ đến đời sống người dân quanh khu vực dự án.

Một trong những bất cập khiến vụ việc trở nên phức tạp đã được chỉ ra là do UBND tỉnh Khánh Hoà chậm ban hành giá đất theo phương thức "đồng thời" nên đã có sự chênh lệch về giá trị quỹ đất tại thời điểm giao đất và thời điểm ký hợp đồng BT, điều này cũng gây nên dư luận không đáng có.

Trước vấn đề này, đại diện chủ đầu tư đã kiến nghị UBND tỉnh Khánh Hoà khắc phục bằng cách thương lượng lại với nhà đầu tư theo quy định của pháp luật dân sự và hợp đồng.

Phúc Sơn có thực sự được ưu ái khi giao đất vàng ở Nha Trang?

Xuất hiện thông tin cho rằng, chỉ trong vòng 3 năm “chạy đua” tốc độ, Phúc Sơn đã dành được đồng thời cả 3 dự án giao thông tại Khánh Hoà để qua đó “ôm” trọn quỹ đất đối ứng của sân bay Nha Trang cũ.

Thực tế có suôn sẻ được như vậy không? Đại diện Công ty Phúc Sơn cho biết, không phải ngẫu nhiên 3 dự án BT giao thông nêu trên được áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư.

“3 dự án BT này có tính chất đặc thù bởi ở thời điểm có chủ trương đầu tư (tháng 04/2016), quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư trên địa bàn là thành phố Nha Trang không còn và phải sử dụng quỹ đất tại khu vực sân bay Nha Trang (lúc đó, quỹ đất này đã được giao cho Công ty Phúc Sơn làm chủ đầu tư từ 2015) để thanh toán. Chủ trương thực hiện, đã được UBND tỉnh Khánh Hòa báo cáo và đã được các bộ, ngành xem xét, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận”, đại diện công ty này khẳng định.

Cũng bởi tính chất đặc thù tại thời điểm đó nên theo đại diện Công ty Phúc Sơn, việc thực hiện các thủ tục đầu tư của 3 dự án BT được nhà đầu tư tiến hành song song, rút ngắn được rất nhiều về mặt thời gian.

“3 năm, chúng tôi nhận thấy đó là tiến độ mà nhà đầu tư nào cũng có thể đáp ứng được nếu không muốn nói là chậm”, phía Công ty Phúc Sơn cho biết.

Về phía chủ đầu tư, lãnh đạo Công ty Phúc Sơn khẳng định mọi thủ tục đầu tư đều được tuân thủ theo quy định từ bước đề xuất dự án, lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi, lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt (đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận), cấp chứng nhận đăng ký đầu tư, thương thảo, ký kết các hợp đồng dự án BT…

“Quá trình thực hiện phải cập nhật nhiều lần các quy hoạch điều chỉnh của UBND tỉnh ban hành, có dự án đã lập xong báo cáo nghiên cứu khả thi vẫn phải bỏ đi, làm lại”, đại diện Công ty Phúc Sơn thông tin.

Trước câu hỏi về tình hình tiến độ 3 dự án BT nêu trên, lãnh đạo Công ty Phúc Sơn thừa nhận tất cả dự án đều chậm. Nhưng việc chậm này nằm ở công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Cụ thể, Dự án các tuyến đường, các nút giao thông kết nối sân bay Nha Trang: Diện tích chưa hoàn thành công tác đền bù, giải phóng mặt bằng: 8,46ha/ 13,15ha (chiếm 64,33%).

Dự án Đường vành đai kết nối Nút giao Ngọc Hội: Diện tích còn lại chưa thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và bàn giao cho nhà đầu tư: 20,05ha/ 47,14ha (chiếm 42,53%).

Dự án Nút giao Ngọc Hội: Diện tích chưa hoàn thành công tác đền bù, giải phóng mặt bằng: 4,8ha/10,3ha (chiếm 46,6%).

“Trong khi đó, trên phạm vi mặt bằng đã được bàn giao, chúng tôi đã đầu tư xây dựng cơ bản hoàn thành các hạng mục công trình với tổng chi phí đầu tư đã thực hiện khoảng hơn 1.000 tỷ đồng, chiếm gần 30% tổng mức đầu tư cả 3 dự án”, đại diện phía Công ty Phúc Sơn thông tin.

Với tình hình thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng như hiện nay, đại diện Công ty Phúc Sơn cho rằng tiến độ thực hiện các dự án BT tiếp tục còn kéo dài. Bản thân nhà đầu tư đã liên tục có các văn bản đề nghị tới các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước để giải quyết, tháo gỡ một số khó khăn như tính toán bổ sung chi phí lãi vay ngân hàng vào tổng mức đầu tư theo đúng quy định.

Đồng thời đẩy nhanh công tác lập, thẩm định, phê duyệt giá trị tiền sử dụng đất của Khu trung tâm đô thị, thương mại, dịch vụ, tài chính, du lịch Nha Trang để nhà đầu tư có cơ sở làm các thủ tục nghiệm thu, thanh toán và thu hồi vốn đầu tư các dự án BT…

N.Khánh