“Đấu giá đất, với những người đầu cơ thì vài tỷ tiền cọc vẫn rất dễ dàng”

Đây là một trong những nội dung thu hút nhiều quan tâm của đại biểu Quốc hội trong phiên thảo luận tổ sáng 18/10, về dự án Luật Đấu giá tài sản sửa đổi.

Không để tiền đặt cọc trở thành "hàng rào tài chính"

Với lần sửa đổi này, Chính phủ đề xuất nâng tỷ lệ tiền đặt trước lên thành từ 20% đến 50% giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân.

Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến đề nghị cân nhắc vì mức biên độ này rất lớn.

Ông Chiến cho biết thực tế người có nhu cầu sử dụng đất thật, ví dụ bố mẹ muốn mua một mảnh đất ở ven đô hoặc nông thôn cho con ra ở riêng, giá khoảng 1,5 tỷ đồng mà phải đặt cọc trước đến 50% (khoảng 750 triệu đồng) thì rất khó khăn, phải đi rút tiền ngân hàng hoặc bán tài sản khác.

Ngược lại, đối với những người đầu cơ thì việc có vài trăm triệu hay vài tỷ đặt cọc lại rất dễ dàng. Vì vậy ông đề nghị khi đấu giá đất để ở, nên ưu tiên người địa phương tại chỗ có nhu cầu thực sự thì mức đặt trước khác, còn người ngoài địa phương sẽ quy định mức khác.

Dù ủng hộ mục tiêu nâng trách nhiệm của người tham gia, tránh trường hợp trả giá rất cao để đẩy mặt bằng giá đất lên rồi bỏ cọc, song Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng nếu nâng tiền đặt trước quá cao, những người thực sự có nhu cầu mua đất để ở, có năng lực tài chính nhưng không có lượng tiền mặt lớn ngay từ đầu có thể không tham gia được.

“Khi đó, mục tiêu chống bỏ cọc đạt được một phần nhưng mức độ cạnh tranh của cuộc đấu giá lại giảm”, đại biểu Yên nói.

Bà dẫn chứng một lô đất có giá khởi điểm vài tỷ đồng, mức đặt trước 50% đã là một khoản tiền rất lớn. Nếu áp dụng phổ biến thì điều kiện tham gia đấu giá có thể trở thành một hàng rào khá cao đối với người dân.

Theo đại biểu tỉnh Điện Biên, để chống bỏ cọc, không nên chỉ dựa vào việc tăng tiền đặt trước nâng hàng rào tài chính đối với tất cả người tham gia.

Thay vào đó, có thể nghiên cứu giao một khoảng đi kèm tiêu chí để xác định mức cụ thể căn cứ vào giá trị tài sản, tính chất cuộc đấu giá và mức độ rủi ro, không nên để người có tài sản tự lựa chọn từ 20% đến 50% mà thiếu tiêu chí rõ ràng.

Chung quan điểm, đại biểu TP Đồng Nai Lê Nữ Thùy Dương, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính, cũng cho rằng mức tối đa 50% là rất cao.

Theo nữ đại biểu, đối với những khu đất có giá trị lớn, người tham gia phải dành ra một khoản vốn lớn trong suốt quá trình đấu giá, làm giảm khả năng tiếp cận đấu giá của những người có nhu cầu thực cũng như mức độ cạnh tranh của cuộc đấu giá, ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai.

Từ đó, đại biểu Dương đề nghị điều chỉnh mức tối đa của tiền đặt trước xuống 30% giá khởi điểm. “Mức này cùng với cơ chế tiếp cận tín dụng của ngân hàng, vừa bảo đảm thu hút được những người có nhu cầu thực sự tham gia, vừa tăng khả năng tiếp cận và tính cạnh tranh của cuộc đấu giá”, theo lời đại biểu Dương.

Nhiều yếu tố làm méo mó cuộc đấu giá

Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến chỉ ra một thực tế trong đấu giá là khi đấu giá trên cùng một địa bàn hoặc một loại tài sản, nhất là nhà đất, sẽ có tổ chức, cá nhân liên tục trúng đấu giá với số lần trúng nhiều và khối lượng tài sản lớn.

"Công tác đấu giá đã đảm bảo tính khách quan, minh bạch, chính xác chưa? Tờ trình của Chính phủ nêu một số ít vụ việc vẫn còn tình trạng thông đồng, dìm giá ngày càng tinh vi, phức tạp, nhưng tôi nghĩ không phải ít", Phó Chủ tịch Quốc hội nói.

Ông chỉ ra nghịch lý khi người có nhu cầu sử dụng đất thật lại đứng ngoài, còn những người không có nhu cầu sử dụng thực sự lại trúng đấu giá. Trong khi đó, một số đấu giá viên vi phạm pháp luật, vi phạm đạo đức nghề nghiệp. “Tất cả yếu tố đó làm méo mó cuộc đấu giá”, ông Chiến nói.

Cùng góc nhìn, đại biểu Tạ Thị Yên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu, nhận định vẫn còn tình trạng thông đồng, dìm giá, nâng giá, trả giá rất cao rồi bỏ cọc để trục lợi, làm nhiễu loạn thị trường.

Vì vậy, việc sửa Luật lần này phải vừa siết kẽ hở để phòng, chống tiêu cực, vừa đảm bảo đấu giá công khai, cạnh tranh, bình đẳng và tôn trọng quyền quyết định của người tham gia.

Liên quan việc xác định người trúng đấu giá khi không có giá trả hợp lệ, dự thảo quy định người tham dự phiên đấu giá được coi là đã đồng ý trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm; trường hợp không có người trả giá hoặc tất cả giá trả đều không hợp lệ thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn người trúng đấu giá với giá bằng giá khởi điểm. Người từ chối bốc thăm lại được coi là rút lại giá đã trả.

“Tôi thấy quy định này có điểm chưa thật hợp lý”, bà Yên nói, đồng thời nêu quan điểm, đăng ký tham gia đấu giá, đến dự phiên đấu giá và thực hiện hành vi trả giá là ba việc khác nhau.

Theo đại biểu, một người đến dự phiên đấu giá không có nghĩa là họ đã trả giá. Có thể sau khi xem xét diễn biến phiên đấu giá, điều kiện của tài sản hoặc khả năng tài chính của mình, họ quyết định không trả giá. Đó cũng là quyền bình thường của người tham gia.

“Nếu pháp luật mặc nhiên coi việc đến dự là đã trả giá bằng giá khởi điểm, sau đó trong trường hợp không ai trả giá lại bốc thăm để xác định một người trúng đấu giá, thì đã đi khá xa so với bản chất của đấu giá”, bà Yên nói.

Nữ đại biểu góp ý nên quy định theo hướng “chỉ khi người tham gia thực hiện một hành vi trả giá hợp lệ thì mới hình thành giá trả”. Nếu không có bất kỳ giá trả hợp lệ nào thì nên xác định cuộc đấu giá không thành và tổ chức lại theo quy định, không nên dùng bốc thăm để thay thế cho hành vi trả giá.