Dân số giảm, vì sao giá đất Nhật Bản vẫn tăng 5 năm liên tiếp?

Khảo sát giá đất cấp tỉnh năm 2026 của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT), với thời điểm định giá ngày 1/7, cho thấy giá đất bình quân toàn quốc tăng 1,5% so với một năm trước. Đây là năm thứ 5 liên tiếp giá đất đi lên và mức tăng tương đương năm trước - tốc độ cao nhất kể từ năm 1991, theo Reuters. 

Nhưng con số bình quân 1,5% mới chỉ kể một nửa câu chuyện.

Trong 21.466 địa điểm được khảo sát trên toàn Nhật Bản, giá đất ở tăng trung bình 1%, đất thương mại tăng 2,9%, còn đất công nghiệp tăng 3,3%. Riêng tại vùng Tokyo, đất ở tăng 4%, trong khi đất thương mại tăng tới 8,9%. 

Khoảng cách này cho thấy thị trường bất động sản Nhật Bản không vận động như một khối thống nhất. Trong khi dân số cả nước tiếp tục giảm, nhu cầu về nhà ở, thương mại, khách sạn và đầu tư lại ngày càng tập trung vào một số địa điểm nhất định.

Nói cách khác, câu chuyện của Nhật Bản không hẳn là nghịch lý "dân số giảm nhưng giá đất vẫn tăng". Đáng chú ý hơn là dân số và nhu cầu đang được phân bổ lại, khiến giá trị đất đai ngày càng tập trung vào những nơi vẫn hút được người, việc làm, vốn và khách du lịch.

Một thị trường tăng giá không đồng đều

Theo Cục Thống kê Nhật Bản, dân số nước này ước còn 122,65 triệu người vào ngày 1/9, giảm khoảng 540.000 người, tương đương 0,44%, so với cùng kỳ năm trước. Riêng dân số mang quốc tịch Nhật giảm 860.000 người, trong khi dân số nước ngoài tăng hơn 300.000 người. 

Kết quả sơ bộ cuộc tổng điều tra dân số năm 2025 cũng cho thấy Nhật Bản mất hơn 3 triệu người so với năm 2020, tương đương mức giảm 2,5%.

Tuy nhiên, dân số không giảm như nhau ở mọi nơi. Tokyo vẫn có hơn 14,2 triệu dân. Nếu tính cả Tokyo, Kanagawa, Saitama và Chiba, vùng đô thị Tokyo có gần 37 triệu người, chiếm khoảng 30% dân số Nhật Bản. 

Tại ba vùng đô thị lớn Tokyo, Osaka và Nagoya, giá đất tăng bình quân khoảng 4,4%, cao hơn nhiều mức tăng toàn quốc, theo Reuters. 

Riêng Tokyo, mức tăng đất thương mại 8,9% cho thấy động lực không chỉ đến từ nhu cầu mua nhà. Văn phòng, cửa hàng, khách sạn, dự án tái phát triển đô thị và các tài sản tạo dòng tiền cũng đang cạnh tranh một quỹ đất vốn có giới hạn. 

Theo các chuyên gia, nếu Tokyo tiếp tục hấp thụ việc làm, lao động, vốn và hoạt động thương mại từ các khu vực khác, nhu cầu tại đây vẫn có thể tăng ngay cả khi tổng dân số quốc gia giảm.

Nhân khẩu học tạo ra hai lực cùng lúc: tổng cầu quốc gia bị thu hẹp, nhưng sự dịch chuyển dân cư lại có thể làm cầu tăng mạnh hơn tại những trung tâm được lựa chọn.

Du lịch có thể thắng lực kéo dân số - nhưng chỉ ở một số nơi

Nếu các đại đô thị cho thấy sức mạnh của quá trình tập trung dân cư và kinh tế, Hakuba lại cho thấy một nguồn cầu khác có thể thay đổi giá đất: khách quốc tế.

Hakuba là ngôi làng miền núi thuộc tỉnh Nagano, nổi tiếng với các khu trượt tuyết và từng là địa điểm thi đấu của Olympic mùa đông Nagano 1998.

Trong khảo sát năm nay, MLIT đặc biệt đưa Hakuba vào nhóm các địa phương có diễn biến giá đất đáng chú ý.

Một địa điểm đất ở tại đây được định giá 17.600 yên/m2 (tương đương 2,9 triệu đồng/m2), tăng 31,3% so với năm trước, thuộc nhóm tăng mạnh nhất Nhật Bản. Một điểm đất thương mại khác tăng tới 35,6%, cao nhất toàn quốc trong nhóm này. Reuters cho rằng sự gia tăng mạnh tại Hakuba gắn với nhu cầu từ làn sóng du lịch quốc tế. 

Đây là một ví dụ quan trọng bởi nó cho thấy một địa phương không nhất thiết phải có dân số thường trú tăng mạnh mới tạo ra nhu cầu lớn đối với đất đai.

Khách du lịch không trở thành cư dân thường trú, nhưng họ tạo nhu cầu về khách sạn, resort, nhà nghỉ, nhà hàng, dịch vụ, lao động và cơ sở thương mại. Nếu dòng khách đủ lớn và nguồn cung đất phù hợp cho phát triển bị giới hạn, giá đất có thể tăng nhanh.

Quy mô của dòng tiền du lịch vào Nhật Bản cũng đã thay đổi rõ rệt.

Theo Tổ chức Du lịch Quốc gia Nhật Bản (JNTO), nước này đón gần 42,7 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2025, tăng 15,8% và lập kỷ lục mới. Con số này cao hơn hơn 5,8 triệu lượt so với năm 2024. 

Trong quý I năm nay, Nhật Bản tiếp tục đón khoảng 10,68 triệu lượt khách quốc tế. Riêng tháng 7, lượng khách đạt 3,44 triệu lượt, mức cao nhất từng ghi nhận đối với tháng 7. 

Tuy nhiên, ảnh hưởng của du lịch cũng không nên bị phóng đại thành lời giải cho toàn bộ đợt tăng giá đất.

Tháng 8, khách quốc tế đến Nhật Bản giảm 9,6% so với cùng kỳ, còn khoảng 3,1 triệu lượt. Dù nhiều thị trường vẫn thiết lập kỷ lục riêng, số liệu này cho thấy inbound tourism (du lịch quốc tế đến Nhật) không tăng theo một đường thẳng. Quan trọng hơn, khách du lịch chỉ tạo áp lực đất đai đặc biệt mạnh ở những nơi họ tập trung.

Hakuba có thể tăng hơn 30%, nhưng điều đó không có nghĩa những vùng nông thôn khác của Nhật Bản sẽ được hưởng cùng hiệu ứng. Với những địa phương không có khả năng thu hút khách du lịch, doanh nghiệp hay dân cư mới, suy giảm dân số vẫn là lực cản dài hạn đối với bất động sản.

Chính sự khác biệt này tạo nên một Nhật Bản "hai tốc độ". Một bên là Tokyo và các trung tâm kinh tế lớn, nơi mật độ dân cư, việc làm và vốn tiếp tục hỗ trợ giá trị đất. Một bên là một số điểm du lịch có khả năng chuyển dòng khách toàn cầu thành nhu cầu khách sạn, thương mại và bất động sản.

Ở phần còn lại, đặc biệt những khu vực vừa mất dân vừa thiếu động lực kinh tế mới, bài toán hoàn toàn khác.

Thị trường vì thế đang chuyển dần từ câu hỏi "giá đất Nhật Bản tăng hay giảm?" sang câu hỏi quan trọng hơn: "đất ở đâu vẫn còn được săn tìm?"

Thời kỳ tiền rẻ kết thúc và áp lực lên thị trường nhà đất Nhật Bản

Ngày 18/9, sau thời điểm chốt dữ liệu khảo sát giá đất ngày 1/7, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) nâng lãi suất chính sách thêm 0,25 điểm phần trăm lên 1,25%, mức cao nhất trong 31 năm. BOJ đang từng bước rời xa thời kỳ tiền rẻ kéo dài nhiều năm. 

Lãi suất cao hơn có thể làm tăng chi phí vay mua nhà và yêu cầu lợi suất đối với tài sản đầu tư, qua đó tạo một lực đối trọng với giá bất động sản. BOJ cũng chưa phát tín hiệu rằng quá trình tăng lãi suất đã kết thúc, khi Thống đốc Kazuo Ueda cho biết các bước tiếp theo còn phụ thuộc vào diễn biến lạm phát và kinh tế. 

Điều đó đồng nghĩa chu kỳ tăng giá đất của Nhật Bản bước vào một phép thử mới.

Nếu giá tiếp tục tăng tại Tokyo và những điểm du lịch hàng đầu ngay cả khi chi phí vốn đi lên, điều này sẽ củng cố nhận định rằng động lực chính của thị trường không chỉ nằm ở tiền rẻ, mà còn ở sự tập trung của dân cư, hoạt động kinh tế và dòng tiền quốc tế.

Ngược lại, nếu lãi suất cao hơn khiến giao dịch và đầu tư chậm lại, khoảng cách giữa các địa điểm có nhu cầu thực sự mạnh và những nơi chỉ hưởng lợi từ điều kiện tài chính thuận lợi sẽ hiện rõ hơn.