Covid-19 và sự trỗi dậy của xu hướng "đầu tư gần nhà xa tỉnh"

Đại dịch Covid-19 đã tác động mạnh đến kinh tế thế giới. Bất động sản vốn được coi là cấu hình nền của nhiều ngành kinh tế khác cũng chịu những ảnh hưởng nhất định. Tình hình thị trường bất động sản quốc tế ra sao thưa ông?

Tôi có theo dõi truyền thông và tìm hiểu số liệu của các tổ chức quốc tế uy tín thì được biết khu vực trung tâm các thành phố có mật độ dân cư cao đang phải đối mặt với sự giảm tốc. Bất động sản các thành phố lớn như New York hay San Francisco (Mỹ) đang phải vật lộn với sự sụt giảm giá cả và giá trị. Những thành phố đông đúc cư dân nhất ở nơi khác cũng ghi nhận giá giao dịch giảm mạnh hoặc là sự tăng giá rất khiếm tốn do nguy cơ lây nhiễm dịch bệnh cao. Tuy nhiên, đây không phải diện mạo chung của toàn bộ thời gian vừa qua. Thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh từ tháng 4 đến tháng 7/2020 và sau đó có sự tăng đáng kể thậm chí ấn tượng từ tháng 8 đến nay.

Như vậy tức là thị trường vẫn có điểm sáng?

Đúng vậy! Diễn biến hoàn toàn trái ngược với khu vực trung tâm là xu hướng tăng giá và gia tăng lượng tìm mua ở khu vực nông thôn, ngoại thành. Ngày 12/10, thời báo USA Today cung cấp thông tin đáng chú ý là trong bốn tuần liên tiếp tính đến 20/9, doanh số bán nhà ở Mỹ tăng 13,6% ở khu vực ngoại ô, 13% ở nông thôn. Giá nhà cũng tăng tương ứng là 13,7% và 16,6% ở hai khu vực này. Những con số trên đều cao hơn hoặc bỏ xa khu vực thành thị.

Hay tại Anh, giá nhà vào tháng 10 cao hơn 7,5% so với cùng kì năm ngoái. Đây là mức tăng trưởng mạnh nhất kể từ tháng 6/2016. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến mức tăng ấn tượng là do gói hỗ trợ khoảng 40 tỷ bảng. Theo đó, những giao dịch dưới nửa triệu bảng được miễn toàn bộ thuế cho đến tháng 3/2021, dẫn đến việc giao dịch ồ ạt. Đáng chú ý, người dân Anh thay đổi hành vi mua bán, quan tâm tới bất động sản ngoại ô, nông thôn nhiều hơn. Theo Halifax, một tổ chức đăng ký thống kê đất đai của Anh, kể từ tháng 3, mức giá của một ngôi nhà riêng biệt có không gian sống thoáng đãng vùng ven đã tăng trung bình 6%.

Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến sự chuyển dịch mối quan tâm bất động sản về các khu vực ven của người Anh, người Mỹ?

Người mua quan tâm tới khu vực ngoại thành, nông thôn nhiều hơn bởi họ cần những không gian sống rộng lớn, thoáng đãng và trong lành trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp. Mua nhà ở vùng ven sẽ tránh được cảnh đông đúc, chật chội vốn tiềm ẩn nguy cơ gia tăng lây nhiễm bệnh tật hoặc những vấn đề bạo động. Ngoài ra, sự lên ngôi của hình thức làm việc tại nhà hoặc đan xen giữa làm ở nhà và văn phòng khiến việc di chuyển đến chỗ làm không còn là trở ngại quá lớn với người lao động.

Thưa ông, những diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam có tương đồng hay khác biệt gì với thị trường thế giới?

Có nhiều điểm tương đồng. Thứ nhất là việc ngay khi bùng nổ dịch, mọi giao dịch thương mại đều suy giảm, trong đó có bất động sản. Số liệu của Việt Nam hoàn toàn tương đồng với số liệu các thị trường khác trên thế giới về vấn đề này.

Tuy vậy diễn biến dịch và tác động nó đến thị trường như thế nào thì cần phải có một phân tích bằng số liệu mới có thể mô tả chính xác.

Tôi đã sử dụng số liệu phản ánh hành vi nhà đầu tư cá nhân của một trong những kênh thương mại điện tử bất động sản lớn tại Việt Nam để nghiên cứu các vấn đề thị trường. Sau khi xử lý 29,5 triệu dữ liệu Hà Nội, 34,8 triệu dữ liệu TP.HCM và 404,000 dữ liệu Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đưa ra kết quả chung là sự suy giảm mạnh mẽ ở các thị trường đầu tư truyền thống. Có những thời điểm mức độ quan tâm của nhà đầu tư giảm tới 70% tại TP.HCM; xấp xỉ 60-70% ở Đà Nẵng và Nha Trang.

Nguồn dữ liệu này cũng phản ánh một thực tế thú vị đang diễn ra trên thị trường về mối tương quan giữa thay đổi vị trí bất động sản và mối quan tâm đầu tư. Phân tích và khái quát 29,5 triệu dữ liệu thị trường Hà Nội cho thấy khoảng cách từ vị trí quận/huyện quan tâm đầu tư đến quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) càng xa thì mối quan tâm đầu tư càng lớn. Tức là, trên thị trường mua bán, càng xa trung tâm càng có nhiều người mua quan tâm, tìm hiểu so với trước đại dịch Covid-19, càng gần trung tâm thành phố thì càng suy giảm.

Xu hướng dịch chuyển từ trung tâm ra vùng ven là câu chuyện chung mẫu số không chỉ của thế giới mà còn của Việt Nam. Điều này nói lên điều gì? Đại dịch Covid-19 đã làm thay đổi hành vi, thay đổi thói quen, lối sống của người mua bất động sản. Bất động sản vùng ven đang chiếm ưu thế trong các kênh đầu tư.

Như vậy, biến cố Covid-19 góp phần làm nên sự khởi sắc của thị trường ven đô. Liệu còn những yếu tố nào làm nên sức hấp dẫn của thị trường này?

Như tôi vừa trao đổi, biến cố Covid-19 đã trở thành một chất xúc tác quan trọng làm thay đổi hành vi của người tiêu dùng. Với họ, nghỉ dưỡng bây giờ là staycation - những kỳ nghỉ ngắn, di chuyển thuận tiện và sử dụng phương tiện cá nhân. Bất động sản ven đô lọt vào tầm ngắm do đáp ứng được những tiêu chí trên.

Ngoài ra sự khởi sắc của ven đô còn đến từ kết nối hạ tầng giao thông với trung tâm ngày càng hoàn thiện, là cảnh quan thiên nhiên đặc sắc của khu vực. Đó còn là sự chuyển biến nội tại của các sản phẩm nghỉ dưỡng nơi đây khi có sự tích hợp đồng bộ trong tiện ích và dịch vụ. Đơn cử, nếu về Hòa Lạc, nơi cách trung tâm thủ đô khoảng 30 km, chúng ta có Xanh Villas - một dự án được quy hoạch theo mô hình khu đô thị khép kín, đề cao môi trường sống văn minh, trong lành, pháp lý cũng rõ ràng. Dự án được xây dựng theo mô hình resort cao cấp, có sự đồng bộ hạ tầng tiện ích, tiện nghi, nhằm kiến tạo một không gian sống xanh đẳng cấp tại vùng ven Hà Nội.

Cảm ơn ông vì cuộc trò chuyện này!