Có nên mua nhà, đất được cá độ vào mùa World Cup?

Mặc dù cá độ bóng đá là vi phạm pháp luật nhưng trong không ít trường hợp thì các bên có thể có những cách hợp thức hóa việc thế chấp nhà đất. Vậy những ai đang có ý định mua nhà đất được cá độ bóng đá mùa World Cup sẽ phải đối mặt với những rủi ro pháp lý nào? Nên hay không nên mua nhà, đất được cá độ bóng đá mùa World Cup?

Chia sẻ về vấn đề này, luật sư Đoàn Trung Hiếu - Văn phòng luật sư Hỗ trợ Phát triển Cộng đồng - thuộc Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho biết khi mua nhà đất được cá độ bóng đá mùa World Cup thì người đi mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro liên quan đến các nội dung như xác nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu hoặc vướng vào những tranh chấp không đáng có với những người thứ ba. Do đó, người dân không nên mua các sản phẩm dạng này. 

Còn nếu muốn tìm hiểu thông tin liên quan đến việc mua các tài sản nhà đất nói chung và tài sản có đặc điểm như trên nói riêng, để hạn chế rủi ro thì người mua cần lưu ý những nội dung sau đây: 

1. Nhà, đất phải có giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) mới chuyển nhượng, sang tên được

Một trong những điều kiện người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở được bán nhà ở của mình là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Riêng đối với nhà ở được nêu rõ tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai".

2. Phải được sự đồng ý của vợ, chồng nếu là tài sản chung

Trường hợp nhà, đất là tài sản chung thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở phải có sự đồng ý của vợ hoặc chồng bằng văn bản.

Nội dung này được nêu tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:

"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;"

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình

3. Nhà đất của hộ gia đình phải được tất cả thành viên đồng ý

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên. Đồng thời, giao dịch chỉ được thực hiện nếu được tất cả thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nội dung này được quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:

"Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật".

4. Phải sang tên được giấy chứng nhận (sổ đỏ hoặc sổ hồng) thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực

Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký biến động theo quy định của pháp luật. Đồng thời, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực phải đăng ký biến động, nếu không đăng ký sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Quy định này được nêu tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

"3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

5. Hồ sơ, thủ tục sang tên giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng)

Muốn hoàn tất việc chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định, gồm các bước sau:

Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Bước 2: Đăng ký biến động (khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính, đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai).

Người mua phải thực hiện xong các bước trên thì mới xác lập quyển sử dụng/sở hữu nhà đất được.

Trên đây là một số lưu ý khi mua nhà, đất được cá độ bóng đá mùa World Cup.