Chung cư cũ, chỉ có thang bộ tại TPHCM vẫn đắt giá, nhiều căn 100 triệu đồng/m2

Sau nhiều tháng tìm mua chung cư mới với tài chính 2,3-2,5 tỷ đồng nhưng chưa tìm được căn phù hợp do các dự án nằm khá xa trung tâm TPHCM, anh Thanh Bình (ngụ TPHCM) chuyển sang tìm chung cư cũ tại khu vực Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình (cũ). Anh kỳ vọng những chung cư đã qua sử dụng nhiều năm, ít tiện ích sẽ có giá dễ tiếp cận hơn, đồng thời vị trí thuận lợi.

Thế nhưng, thực tế tìm kiếm lại khiến anh bất ngờ. Nhiều chung cư loại hình thang bộ đã sử dụng 10-20 năm, tiện ích gần như chỉ có chỗ để xe, vẫn được rao bán 60-70 triệu đồng/m2. Thậm chí, có căn còn được chào giá cao hơn những chung cư mới (có thang máy) anh từng khảo sát dù diện tích nhỏ hơn.

“Tôi chuyển sang tìm chung cư cũ để rút ngắn thời gian đi làm, đồng thời thuận tiện đưa đón con đi học mỗi ngày. Nhưng thực tế, giá các căn chung cư này lại cao hơn dự tính, khiến tôi phải cân nhắc lại khả năng tài chính”, anh Bình nói.

Theo ghi nhận của phóng viên Dân trí, tại một số khu vực gần trung tâm TPHCM, tuổi đời lâu năm và việc không có thang máy không đồng nghĩa giá bán chung cư cũ ở mức thấp.

Tại khu Thảo Điền, một căn chung cư thang bộ trên đường Xuân Thủy, phường An Khánh, diện tích 34m2, gồm 2 phòng ngủ, đang được chào bán 3,45 tỷ đồng, tương đương hơn 100 triệu đồng/m2, tăng hơn 25% so với một năm trước.

Căn hộ đã được chủ nhà cải tạo, trông khang trang hơn. Công trình chỉ cao 2 tầng, khoảng 25 căn hộ và có tuổi đời hơn 50 năm. Mặt tiền đã được sơn lại nên sạch sẽ, góp phần cải thiện diện mạo của khu nhà. Xung quanh có nhiều hàng quán, cửa hàng tiện lợi, điện máy; vị trí gần đường lớn giúp cư dân thuận tiện mua sắm, đi lại.

Trên đường Trường Sa, phường Gia Định, một chung cư thang bộ được đưa vào sử dụng từ năm 2012 đang được môi giới rao bán căn hộ rộng hơn 57m2, gồm 2 phòng ngủ, sổ hồng riêng, để lại nội thất, với giá gần 4,3 tỷ đồng, tương đương hơn 75 triệu đồng/m2.

Căn hộ đã được cải tạo từ trong ra ngoài, gồm lát lại gạch, sơn sửa và bổ sung nội thất. Hành lang rộng khoảng 2m, tạo không gian đi lại tương đối thuận tiện.

Tại phường Bình Lợi Trung, một căn hộ tầng trệt trên đường Phan Văn Trị, diện tích 48m2, gồm 1 phòng ngủ, được chào bán 3,85 tỷ đồng, tương đương khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng hơn 40% trong 2 năm.

Đây là khu chung cư thấp tầng kiểu cũ, cao 7 tầng, sử dụng cầu thang bộ và nằm trong một con hẻm rộng, ô tô có thể ra vào tại khu vực quận Bình Thạnh (cũ). Các căn hộ có diện tích nhỏ gọn, phổ biến khoảng 45-48m2.

Hay tại Phú Nhuận (cũ), một căn chung cư thang bộ tầng trệt trên đường Lê Văn Sỹ đã sử dụng hơn 40 năm, vừa được cải tạo, diện tích hơn 41m2, đang được rao bán 3,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 88 triệu đồng/m2.

Còn tại quận 10 (cũ), một căn trên đường Nguyễn Chí Thanh có tuổi đời khoảng 30-50 năm, diện tích 68m2, gồm 3 phòng ngủ, được chào bán 4,25 tỷ đồng, tương đương 62,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 42% trong 2 năm qua.

Diễn biến giá của chung cư thang bộ neo ở mức cao trong bối cảnh giá căn hộ sơ cấp loạt dự án tại khu vực trung tâm TPHCM đang được chào bán ở mức vài trăm triệu đồng/m2 trở lên. Trong đó, dự án One Central Saigon, đối diện chợ Bến Thành, được dự kiến có giá khoảng 1 tỷ đồng/m2; Grand Marina Saigon khoảng 380-450 triệu đồng/m2, The Grand Manhattan khoảng 350 triệu đồng/m2 và Lancaster Lincoln khoảng 300 triệu đồng/m2.

Nếu đặt cạnh các căn hộ có thang máy, đầy đủ tiện ích nhưng nằm xa trung tâm, mức chênh lệch càng rõ, như tại Thủ Đức cũ, giá căn hộ khoảng 45-50 triệu đồng/m2, Bình Chánh 53 triệu đồng/m2,...

Bà Nguyễn Thảo, môi giới bất động sản tại TPHCM, cho biết vị trí và pháp lý là những yếu tố quan trọng giúp chung cư thang bộ tăng giá qua thời gian. Những căn có sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, nằm gần trung tâm, trường học, bệnh viện hoặc khu thương mại vẫn được người mua ở thực quan tâm, dù chỉ có vài tiện ích và đã qua chục năm sử dụng.

“Với chung cư thang bộ, vị trí là yếu tố quan trọng nhất. Những căn nằm tại Bình Thạnh, quận 1, quận 3 (cũ) thuận tiện đi làm, đưa đón con cái và sinh hoạt hằng ngày nên vẫn được nhiều người chọn mua. Phí quản lý thấp cũng là một lợi thế, vì vậy những căn có vị trí tốt thường không dễ giảm giá”, bà Thảo nói.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM cho rằng, khi mua chung cư cũ, đặc biệt là loại hình thang bộ, người mua không nên chỉ quan tâm giá và vị trí mà cần kiểm tra kỹ pháp lý, chất lượng công trình và các khoản chi phí có thể phát sinh. Với những tòa nhà đã sử dụng lâu năm, người mua cần tìm hiểu tình trạng cầu thang, hệ thống điện, nước, chống thấm, chỗ để xe cũng như kế hoạch bảo trì, sửa chữa hoặc cải tạo, xây dựng lại.

“Người mua nên kiểm tra sổ hồng, diện tích thực tế, thời hạn sử dụng công trình và tình trạng pháp lý của toàn bộ chung cư. Nếu tòa nhà đã sử dụng lâu năm, cần tìm hiểu thêm kế hoạch bảo trì, sửa chữa hoặc cải tạo, xây dựng lại để tránh phát sinh chi phí lớn sau khi nhận nhà”, đại diện doanh nghiệp này lưu ý.

Theo doanh nghiệp, người mua cũng nên khảo sát căn hộ vào nhiều thời điểm trong ngày để đánh giá tiếng ồn, ánh sáng, thông gió, an ninh và điều kiện sinh hoạt thực tế. Đặc biệt, với những căn có giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung, người mua cần cân nhắc liệu mức giá đó có tương xứng với lợi thế vị trí và chất lượng công trình hay không.

DKRA Consulting dự báo mặt bằng giá cao của cả căn hộ mới và một bộ phận chung cư cũ sẽ tiếp tục là rào cản đối với những người đang tìm kiếm chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính.