Cách nào kiểm soát chặt nước ngoài "thâu tóm" đất đai?

Thực tế, tình trạng người nước ngoài lách luật, sở hữu những lô đất trọng yếu tồn tại nhiều năm và không ít lần được đưa ra xem xét nhưng đến nay các cơ quan chức năng vẫn "bó tay" vì luật cho phép.

Kiểm soát hiện tượng “núp bóng” thâu tóm đất

Hiện trạng này đã được đại biểu của Bộ Quốc phòng nêu ra tại Kỳ họp Quốc hội vừa qua với những con số cụ thể, làm nhiều người lo ngại. Đơn cử như tại Đà Nẵng, nhiều người đến đây đều nghe thấy, khách sạn này đã hoặc đang hoặc sẽ chuyển nhượng cho chủ Trung Quốc dưới tên một cá nhân người Việt. Họ nói giá mua rất cao nên dại gì mà không bán, bán rồi lại đi xin đất để đầu tư khách sạn khác. Cứ như thế tiếp diễn rồi không biết ta sẽ còn bao nhiêu đất.

Đây là vấn đề khó xử lý vì hình thức là hợp pháp, nhưng nội dung là bất hợp pháp. Những người tham gia phần bất hợp pháp lại đồng thuận dựa vào “luật rừng” bất thành văn để giải quyết các xung đột lợi ích. Để giải quyết vấn đề này, rất cần sự phối hợp giữa Bộ TN&MT và Bộ Tư pháp đưa ra những sáng kiến pháp luật để xử lý những giao dịch bất động sản (BĐS) khi bị phát hiện là không thực, tuyên là vô hiệu. Mặt khác, cũng đến lúc phải đặt yêu cầu giải trình nguồn gốc tiền mua các BĐS giá trị lớn.

Rất tiếc, đang lúc đất đai nóng lên gắn với bảo vệ đất nước mà Bộ TN&MT lại xin lùi thời hạn sửa Luật Đất đai thêm một năm nữa. Theo nghị quyết của UB Thường vụ Quốc hội thì Chính phủ phải trình Dự án Sửa đổi Luật Đất đai tại Kỳ họp đầu năm 2020 và Quốc hội thông qua vào cuối năm 2020. Theo kế hoạch như vậy, chúng ta đủ thời gian để khép kín các kẽ hở của pháp luật đất đai nhằm bảo vệ đất nước.

Pháp luật hiện hành của ta không cho phép doanh nghiệp nước ngoài nhận chuyển nhượng, thuê và nhận góp vốn đối với quyền sử dụng đất trực tiếp với hộ gia đình cá nhân. Nếu doanh nghiệp nước ngoài “núp bóng” hộ gia đình, cá nhân trong nước thực hiện việc này thì có nghĩa là vi phạm pháp luật ở mức độ nghiêm trọng, từ không được chuyển thành được, có thể gây hậu quả lớn về an ninh quốc gia. Sửa đổi pháp Luật là việc cấp thiết không thể trì hoãn.

Chính sách khuyến khích đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) đã được hình thành từ một năm sau ngày thực hiện đổi mới. Càng phát triển, hình thức đầu tư trong nước, đầu tư 100% vốn FDI và đầu tư liên doanh càng nhiều. Nếu Luật Đất đai trình chuyển đổi lẫn nhau rất đa dạng. Đấy cũng là đúng quy luật vì sự đa dạng của cơ chế thị trường, sự cài cắm giữa lợi ích chung và lợi ích riêng theo pháp luật của mỗi quốc gia mà các nhà đầu tư vẫn gọi là “luật chơi” kinh tế.

Luật Đất đai 2003 không cho phép các doanh nghiệp liên doanh tiếp cận đất đai, chỉ doanh nghiệp trong nước hoặc doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được tiếp cận đất đai. Luật Đất đai 2013 cho phép mọi doanh nghiệp liên doanh đều được bình đẳng tiếp cận đất đai. Câu chuyện đâu là trong nước, đâu là nước ngoài trở nên mờ ảo hơn và khó kiểm soát chủ thể hơn.

Mặc dầu vậy, doanh nghiệp nước ngoài tiếp cận đất đai thông qua kênh thực hiện dự án đầu tư dù không còn nhiều khoảng hở cũng gây rủi ro đáng quan ngại. Đất đai thuộc kênh này được rà soát bước 1 trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bước 2 trong giới thiệu địa điểm đầu tư và bước 3 trong quyết định giao đất, cho thuê đất. Mỗi bước đều phải có ý kiến của cơ quan quốc phòng, an ninh cấp tỉnh. Như vậy, khoảng hở ở đây chỉ có thể xuất hiện ở khâu thực thi pháp luật do chuyên môn quản lý kém hoặc do rủi ro tham nhũng.

Cần quản lí mua bán và sáp nhập doanh nghiệp

Vừa qua, Mỹ, Canada, Australia đã phát hiện và hạn chế lại việc các doanh nghiệp lớn của Trung Quốc bỏ tiền mua khá nhiều doanh nghiệp quan trọng của các quốc gia này. Australia đã soạn thảo Luật Đầu tư mới để thông qua các Nghị viện vào cuối năm nay, trong đó có nhiều hạn chế mới thiết lập. Việc mua bán và sáp nhập doanh nghiệp có liên quan đến các doanh nghiệp quốc doanh Trung Quốc còn mạnh hơn khi xuất hiện nhiều doanh nghiệp mất khả năng tồn tại sau đại dịch COVID-19.

Vừa qua, Chính phủ đã nới “Room” cho các doanh nghiệp nước ngoài mua cổ phiếu của các doanh nghiệp Việt Nam. Bên cạnh đó, Luật Chứng khoán cũng cho phép các doanh nghiệp Việt Nam được phát hành trái phiếu rộng rãi hơn, doanh nghiệp nước ngoài có thể mua. Một số doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp BĐS Việt Nam, vay nợ các ngân hàng Trung Quốc. Nhiều địa phương cấp tỉnh cũng vay nợ ngân hàng để đầu tư phát triển.

Dù là cổ phiếu, trái phiếu hay các khoản nợ tín dụng mà sử dụng vốn không hiệu quả đều dẫn tới phá sản và sẽ kết thúc bằng bán tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất, để trả nợ hoặc chuyển nhượng dự án hoặc sáp nhập doanh nghiệp. Doanh nghiệp là hình thức mà đất đai là nội dung, nhất là các doanh nghiệp BĐS thì đất đai đếm không hết.

Vấn đề càng trở nên nghiêm trọng hơn khi các doanh nghiệp phải chống chọi với đại dịch, mất khả năng tồn tại. Đây mới là khoảng pháp luật mà Nhà nước ta phải quan tâm, khoảng pháp luật này thuộc phạm vi quản lý của Bộ Tài chính.

Thực tế, doanh nghiệp Trung Quốc muốn thâu tóm các doanh nghiệp Âu, Mỹ vì lý do chiếm lĩnh công nghệ cao. Đối với Việt Nam là một nước chung biên giới, việc mua bán và sáp nhập doanh nghiệp tập trung chủ yếu vào thâu tóm đất đai.

Dù muốn hay không, chúng ta phải có một quy định phù hợp về sự tham gia của doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường chứng khoán, sự tham gia của doanh nghiệp... Đến nay, cũng đã đến lúc cần phân nhóm các doanh nghiệp nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam.

Theo GS Đặng Hùng Võ

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT

Diễn đàn Doanh nghiệp