Các "cơn sốt" đất bùng lên: Có một mạng lưới cò mồi "kích giá dựng đứng" 

Trao đổi với PV Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng có 4 nguyên nhân chính của tình trạng sốt đất ảo lặp đi lặp lại.

Một là, khi có đầu tư phát triển thì giá đất tăng lên khá nhanh, làm tổng giá trị đất đai tăng thêm, có thể làm đổi đời người có đất. 

Hai là, những người có tiền muốn tham gia để có tiền nhiều hơn trong khi rất thiếu chuyên nghiệp, hay bị tác động của hiệu ứng đám đông, tức là chỉ vì khát vọng của lòng tham mà không đủ luận cứ. 

Ba là, giới đầu cơ thành thạo hơn kích động lòng tham để kiếm lời từ tham gia cò mồi, dẫn mối, thậm chí cả "lướt sóng" giai đoạn đầu. Bốn là chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước cũng chưa nghĩ ra cách gì để khắc phục tình trạng tiêu cực này.

"CÒ ĐẤT" TUNG TIN, KÍCH THÍCH MỌI NGƯỜI LAO VÀO CƠN SỐT ĐẤT

Sau khi xuất hiện "tin đồn" Bình Phước chuẩn bị xây dựng sân bay lưỡng dụng tại xã An Khương, huyện Hớn Quản, đoàn "cò" đất từ khắp nơi đã đổ về đây để "tạo sóng". Biển mua bán đất nườm nượp khắp vệ đường như bán hàng rong… Báo chí còn dùng từ đông như "trẩy hội" để diễn tả cơn sốt ở đây. Trước đó cũng đã diễn ra câu chuyện tương tự ở các vùng như Hà Nội và các địa phương khác. Ông nhìn nhận như thế nào về câu chuyện này?

- Mới chỉ xuất hiện chủ trương, chỉ dựa vào thông tin quy hoạch mới, chưa đâu vào đâu mà thị trường đã náo loạn cả lên. Điều này thực sự thể hiện tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường bất động sản Việt Nam.

Phải nhấn mạnh trong hầu hết các vụ việc sốt đất gần đây, đều mới chỉ là chủ trương, chưa có ranh giới quy hoạch, chưa có gì rõ ràng cả.

Cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp, tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, "động viên" mọi người mua đất, bán đất làm náo loạn thị trường.

Trung tâm của câu chuyện này là nhiều người tìm cách thu được một phần lợi ích lớn từ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại.

Giá đất bắt đầu tăng lên kể từ khi có chủ trương quy hoạch, tăng thêm khi có quy hoạch được phê duyệt, tăng thêm nữa khi dự án được hình thành và cứ như thế tăng nữa khi dự án được phê duyệt, được triển khai, được hoàn thành.

Trong đại đa số các trường hợp, giá đất trong vùng khi dự án hoàn thành thường tăng gấp 10 lần giá đất trước khi có chủ trương lập quy hoạch. Nhiều người đã tính nhận chuyển nhượng đất đai gấp đôi giá thị trường kể từ khi có chủ trương quy hoạch, nếu sau này có bị Nhà nước thu hồi đất thì cũng vẫn được "lãi lớn" từ tiền bồi thường, hỗ trợ.

Nếu không bị thu hồi đất thì người có đất được hưởng trọn vẹn giá trị đất đai tăng thêm. Vì vậy mà đông nghịt người kéo đến những nơi có ý tưởng của Nhà nước về đầu tư hạ tầng, về thành lập đô thị mới hay nâng cấp đô thị hiện hữu.     

Từ ngữ cảnh này mà giá đất leo thang do đầu tư "lướt sóng", giá cả cứ thế "nhảy" lên, có chỗ thay đổi từng ngày, từng giờ…

Mặt khác, giới "cò đất" lại chuẩn bị kịch bản tung tin, kích thích mọi người có tiền lao vào cuộc tranh giành đất đai bằng cách trả giá cao hơn. Trường hợp ý tưởng quy hoạch bị bãi bỏ, "sóng" bị tắt, giá đất trở về như xưa, người mua mất tiền. Đầu tư đất đai kiểu này thành đầu tư mạo hiểm, độ rủi ro rất cao.   

4 NGUYÊN NHÂN CHÍNH KHIẾN CÁC "CƠN SỐT ĐẤT" THI NHAU BÙNG LÊN 

Ở nhiều nơi, các địa phương vào cuộc cảnh báo, nhiều cơn sốt bùng lên rồi chìm nghỉm. Không ít nhà đầu tư không "rút chân" ra được. Bài học thì có nhiều nhưng theo ông nguyên nhân sâu xa vì đâu khiến thị trường cứ lặp đi lặp lại tình trạng sốt đất kiểu "náo loạn" như vậy?

- Có 4 nguyên nhân chính của tình trạng này. Một là khi có đầu tư phát triển thì giá đất tăng lên khá nhanh, làm tổng giá trị đất đai tăng thêm có thể làm đổi đời người có đất. 

Hai là những người có tiền muốn tham gia để có tiền nhiều hơn trong khi rất thiếu chuyên nghiệp, hay bị tác động của hiệu ứng đám đông, tức là chỉ vì khát vọng của lòng tham mà không đủ luận cứ. 

Ba là giới đầu cơ thành thạo hơn kích động lòng tham để kiếm lời từ tham gia cò mồi, dẫn mối, thậm chí cả "lướt sóng" giai đoạn đầu. Bốn là chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước cũng chưa nghĩ ra cách gì để khắc phục tình trạng tiêu cực này.

Tôi có thể lấy ví dụ như khi Hà Nội mới có ý tưởng đưa Trung tâm hành chính lên Ba Vì đã làm giá đất ở Ba Vì "dậy sóng" do hàng đoàn người nườm nượp lên đó tìm kiếm đất để mua. 

Sau đó nửa năm, ý tưởng lựa chọn Ba Vì làm Trung tâm hành chính bị bãi bỏ. Ba Vì lại lặng yên, sóng lại êm và nhiều người sạt nghiệp. 

Ngược lại, những con đường đắt nhất hành tinh của Hà Nội lại mang lại lợi ích rất lớn cho những người tìm kiếm đất đai khi mới có chủ trương xây dựng đường. Hai bên đường toàn các đại gia, làm gì có nông dân ở lại.

Do bỏ tiền vào đất đai có thành, có bại mà pháp luật đất đai và các cơ quan nhà nước lại không có giải pháp gì nên tình trạng cứ lặp đi lặp lại cũng là lẽ thường tình. 

Ai cũng muốn tìm cách đoạt được phần giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại mà cán bộ Nhà nước lại không lo thu giá trị này để bù lại phần ngân sách Nhà nước đã bỏ ra đầu tư hạ tầng.

VIỆT NAM CHƯA CÓ GIẢI PHÁP GÌ ĐỂ CHIA SẺ HỢP LÝ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TĂNG THÊM

Vậy ở các nước khác họ xử lý các trường hợp này như thế nào, thưa ông? Việt Nam có thể học được gì?

- Các nước có hệ thống quản lý đất đai tiến bộ, họ có cơ chế định giá đất hàng năm cho mọi thửa đất, vẫn gọi là định giá hàng loạt, thấp nhất cũng phải đạt khoảng 80% giá thị trường.

Đối với từng dự án cụ thể, họ có định giá trước khi có quy hoạch, sau quy hoạch, trước khi có dự án và sau khi có dự án.

Định giá được như vậy, người bị thu hồi đất cũng chỉ được bồi thường theo giá trị đất đai trước khi có quy hoạch. Cũng từ định giá đất tại nhiều thời điểm như vậy nên họ tính ra được giá trị đất đai tăng thêm tại từng thời điểm.

Về nguyên tắc, giá trị đất đai tăng thêm được chuyển chủ yếu cho người bỏ tiền ra đầu tư dự án, một phần được chia sẻ cho các bên có lợi ích liên quan.

Nếu dự án đầu tư công thì Nhà nước thu giá trị đất đai tăng thêm là chủ yếu, có chia sẻ một phần cho những người có đất tăng giá do đầu tư mang lại.

Nếu là dự án đầu tư theo hình thức đối tác công - tư thì giá trị tăng thêm này được chia sẻ theo tỷ lệ phù hợp giữa Nhà nước, nhà đầu tư dự án và những người có đất tăng giá. 

Có nước có sắc thuế riêng đánh vào giá trị đất đai tăng thêm, tức là nhà nước thu giá trị này qua thuế. Các nước phát triển Âu - Mỹ hay dùng giải pháp thuế.

Có nước thì dùng cách chia sẻ lợi ích này thông qua giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Các nền kinh tế công nghiệp mới như Hàn Quốc, Đài Loan hay sử dụng giải pháp giải quyết thông qua bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ở Việt Nam thì sao, chúng ta chưa quan tâm tới việc định giá hàng loạt sao cho gần bằng giá thị trường tại những thời điểm cần thiết. Người bị thu hồi đất luôn đòi bồi thường bằng giá đất khi dự án triển khai, Nhà nước thì tìm mọi biện pháp để xác định giá đất thấp đi.

Thế là khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo nổ ra khắp nơi, đông người, dài ngày và rất phức tạp. Đầu tư phát triển mà phát sinh nhiều xung đột xã hội về lợi ích.

Mặt khác, ta có quy định tại Luật Đất đai 2013 về giải pháp thu hồi đất rộng hơn hạ tầng để đưa đất ra bán đấu giá thu cho ngân sách nhà nước dựa trên kinh nghiệm của Đà Nẵng. Đến nay, mới chỉ thực hiện được ở Đà Nẵng và đang thử nghiệm tại Cần Thơ. 

Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng muốn làm nhưng dân có ý không chịu. Cách làm mà Nhà nước thu hồi đất rộng hơn để thu toàn bộ giá trị đất đai tăng cũng không hợp lý, người đang sử dụng đất phản ứng cũng có lý.

Cách làm chỉ thu hồi đất đúng giới hạn dự án hạ tầng như tại các địa phương khác lại càng không ổn. Nhà nước không thu được gì mà phải chi rất nhiều tiền để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Như tại các con đường đắt nhất hành tinh của Hà Nội, chi phí làm đường chỉ chiếm 10 - 20% tổng chi dự án. 

Người đang sử dụng đất thì có người mất hết đất, có người còn lại một phần, có người còn toàn bộ đất được ra mắt đường. Giá trị đất đai tăng thêm do một số người có đất ra mặt đường mới thu toàn bộ, rất bất công. Mặt phố mới không được quy hoạch, xuất hiện nhiều nhà đất "siêu mỏng, siêu méo" trên mặt phố.

Nói chung, Việt Nam chưa có giải pháp gì để chia sẻ hợp lý giá trị đất đai tăng thêm do dự án đầu tư mang lại. Cần điều chỉnh lại cách thu hồi đất rộng hơn nhưng phải chia sẻ được lợi ích giữa nhà nước và những người bị thu hồi đất Tóm lại, ở ta mọi thứ còn thiếu chuyên nghiệp. 

THỊ TRƯỜNG LỘN XỘN, ỒN ÀO NHƯ "CHỢ VỠ", KẾT THÚC SẼ LÀ CẢNH KẺ KHÓC NGƯỜI CƯỜI 

Hệ lụy của những cơn sốt này với thị trường sẽ như thế nào thưa ông? Sẽ có một nhóm người sẽ được hưởng lợi vô cùng lớn, thưa ông?

- Hệ lụy nhìn rõ là làm cho thị trường lộn xộn. Một nhóm những người đầu tư lướt sóng, nhanh nhạy thì hưởng lợi, "mua tranh bán cướp" rồi hưởng một số lãi không nhỏ.

Độ rủi ro quá lớn, đầu tư vào đất đai để kiếm lợi mà cứ như tham gia vào một canh bạc "sinh tử". Cơ quan quản lý của địa phương thì chỉ đưa ra các khuyến nghị bị động, không có giải pháp gì chủ động.

Thị trường thì lộn xộn, xã hội thì ồn ào như "chợ vỡ", rồi kết thúc bằng cảnh kẻ khóc, người cười và cả những nhân vật "dở khóc, dở cười".  

Nhìn lại vụ quy hoạch sân bay Hớn Quản bây giờ, chắc chỉ có ở Việt Nam mới có kiểu bày ra như "chợ" bán đất dọc đường như vậy. Người nước ngoài chắc cũng không hiểu được giao dịch đất đai sao lại như thế.

CÁCH GÌ ĐỂ DẬP NHỮNG LẦN SỐT ẢO, ỒN ÀO KHÔNG NÊN CÓ

Vậy để xử lý những vụ "sốt đất" kiểu như thế này, theo ông, chúng ta cần có những giải pháp căn cơ gì? Chúng ta có thể học gì từ các thị trường đã phát triển khác?

- Chúng ta nên học tập kinh nghiệm ở các nước đã giải quyết tốt việc này. Pháp luật cần đặt ra nhiệm vụ định giá đất hàng loại phù hợp với thị trường tại những thời điểm cần thiết.

Một mặt để làm rõ bồi thường về đất được xác định theo giá đất tại thời điểm trước khi có chủ trương quy hoạch. Tiếp theo, cần đặt mục tiêu xác định được giá trị đất đai tăng thêm do dự án đầu tư mang lại và quy định cụ thể về phương pháp chia sẻ giá trị này sao cho phù hợp nhằm tạo đồng thuận xã hội.

Nhà nước thu toàn bộ là không nên, để một số người bị thu hồi đất được hưởng toàn bộ cũng không được.

Các nhà quản lý đất đai của Việt Nam hay có tư duy không muốn chi phí nhiều cho công việc định giá đất vì cho rằng tốn kém. Đây là một tư duy rất sai lầm.

Chi phí một chút cho định giá đất trong chuẩn bị đầu tư sẽ mang lại lợi ích bằng tiền trong giá trị đất đai tăng thêm, và cũng sẽ mang lại lợi ích không tính được bằng tiền gắn với một xã hội đồng thuận cao, giảm đi đáng kể các xung đột đất đai.

Chúng ra có thể xem xét giải pháp thu bằng thuế đối với giá trị đất đai tăng thêm và cả giải pháp thu bằng chia sẻ lợi ích thông qua thu hồi đất rộng hơn gắn với giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Vừa qua, TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt Đề án về quản lý và sử dụng đất hiệu quả. Đề án này đã tập trung vào thực hiện cơ chế thu hồi đất rộng hơn quanh hạ tầng, phân bổ lại đất đai để giải quyết tái định cư tại chỗ cho mọi người bị thu hồi đất trên nguyên tắc diện tích đất hẹp lại tỷ lệ nghịch với giá đất tăng lên; phần đất dôi dư được đưa ra bán đấu giá để thu kinh phí triển khai thực hiện; phương án phân bổ lại đất đai được tích hợp với phương án quy hoạch lại mặt phố. Đây chính là cách chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm.  

Tất nhiên, việc thực hiện quản lý đất đai nói chung và quản lý cơ chế nhà nước thu hồi đất nói riêng đều phải dựa trên nguyên tắc quản trị tốt với 3 nội dung chính.

Một là người dân được trực tiếp tham gia vào quản lý và giám sát. Hai là mọi thông tin phải công khai và minh bạch để người dân biết. Ba là cơ quan quản lý liên quan phải thực hiện trách nhiệm giải trình trước các ý kiến tham gia của dân. Ý kiến tham gia của dân và ý kiến giải trình của cơ quan Nhà nước cũng phải công khai trên mạng.

THỊ TRƯỜNG BỊ ĐẨY GIÁ ẢO, KHÔNG AI MUỐN VÀO ĐẦU TƯ, KÌM HÃM SỰ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

Việc nhiều địa phương liên tiếp sốt ảo, cùng với những cơn sốt đất do hạ tầng Việt Nam đang thay đổi nhanh chóng, theo ông, liệu có hình thành một mặt bằng giá BĐS quá cao so với thực tế thu nhập của Việt Nam rồi dẫn tới bong bóng không? 

- Giá tăng cao nhanh chóng một cách bất thường chính là sự tích tụ bong bóng. Khi thị trường mà cứ bị "đẩy giá ảo" như vậy thì không ai muốn đầu tư nữa.

Dân lướt sóng với nhau sẽ kìm hãm đầu tư xây dựng phát triển thực sự. 

Một vấn đề khác nữa, khi giá cứ cao như vậy, việc tiếp cận sử dụng đất sau đó của người muốn sản xuất, kinh doanh, dịch vụ sẽ cực kỳ khó khăn vì giá thuê quá cao. Mua đắt thì cho thuê cũng phải đắt.

Vì vậy, không cho sốt đất ảo cục bộ, thời điểm cũng là yêu cầu quan trọng cần đặt ra. Các nước họ cũng sử dụng thuế để điều chỉnh "sốt đất ảo".

Mua đất rồi bán ngay sẽ bị thuế lũy tiến cao hơn. Mức độ lũy tiến sẽ tỷ lệ nghịch với thời gian từ lúc mua đất tới lúc bán đất.

VIỆC TẠO SỐT ẢO CHỈ CÓ LỢI CHO NHÓM CÒ MỒI, AI MUỐN "ĐƯỢC ĂN CẢ NGÃ VỀ KHÔNG" THÌ LAO VÀO

Ông có những cảnh báo gì đối với những người muốn gia nhập thị trường bất động sản, đặc biệt ở những nơi có biến động như ở Hớn Quản vừa qua chẳng hạn…?

- Tôi được biết, có một nhóm môi giới, cò đất chuyên "vin" vào cái cớ mơ hồ như có quy hoạch làm dự án, làm sân bay... mà hầu hết chỉ là thông tin "nghe hơi nồi chõ".

Sau đó nhóm này tung hứng với nhau, tự thổi giá, tạo sự xôn xao, lan truyền thông tin về sốt đất để lôi kéo những người muốn đầu tư tìm về.

Việc tạo sốt ảo về bản chất chỉ làm lợi cho nhóm cò mồi, còn người mua càng về sau càng thua thiệt khi phải chịu giá quá cao, vượt xa giá trị thực của tài sản.

Nhóm ấy không đơn lẻ, họ tạo thành một mạng lưới, có thể điều chỉnh thời gian đến khi vỡ bong bóng. Họ kích giá lên rồi nhảy ra, khiến thị trường sụt xuống sau đó. Kiểu này xuất hiện ở nhiều nơi với những dạng thức khác nhau, len lỏi vào các xóm làng.

Theo tôi, với những cảnh thị trường náo loạn, lộn xộn, sốt ảo, giá tăng dựng đứng,... như thế, người mua đất nên tránh xa.

Độ rủi ro rất cao, chẳng khác gì đánh bạc, khả năng thua nhiều hơn thắng. Còn ai nhiều tiền chấp nhận rủi ro, "được ăn cả ngã về không" thì cứ vào cuộc với ý tưởng "đầu tư rủi ro"!

Xin trân trọng cảm ơn ông!