Bỏ địa giới công chứng, người dân TPHCM mua đất ở tỉnh có dễ hơn không?

Bộ Tư pháp đề xuất từ ngày 1/7/2028, công chứng viên được công chứng giao dịch bất động sản trên toàn quốc, thay vì chỉ trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi đặt trụ sở hành nghề. 

Đề xuất nằm trong dự thảo sửa đổi Nghị định 104/2025 về các biện pháp thi hành Luật Công chứng. Theo Bộ Tư pháp, thời điểm trên được đưa ra gắn với tiến độ hoàn thiện các cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và công chứng.

Cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản đã vận hành từ ngày 1/3. Cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu công chứng tập trung dự kiến cơ bản hoàn thành trong năm 2027. Sau đó, các hệ thống sẽ được kết nối với dữ liệu dân cư, thuế và những cơ sở dữ liệu liên quan để phục vụ việc tra cứu, xác minh thông tin.

Thuận tiện hơn nhưng chưa đủ làm thị trường tăng nóng

Nhiều người dân, nhà đầu tư ở TPHCM cho biết nếu quy định mới này được thông qua, kỳ vọng sẽ giúp họ thuận tiện hơn khi mua bán bất động sản khác tỉnh.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Trương Văn Tuấn, Trưởng Văn phòng Luật sư Trạng Sài Gòn, cho rằng việc giới hạn công chứng bất động sản theo địa giới hiện nay chủ yếu xuất phát từ yêu cầu kiểm tra, kiểm soát thông tin về tài sản, chứ không phải do công chứng viên ở địa phương khác thiếu năng lực pháp lý.

Nếu hệ thống dữ liệu được kết nối đầy đủ, việc bỏ giới hạn địa giới sẽ giúp người mua, người bán giảm thời gian và chi phí đi lại. Chẳng hạn, người ở TPHCM mua bất động sản tại Đồng Nai, Cần Thơ hoặc địa phương khác sẽ có thêm lựa chọn về nơi thực hiện công chứng.

Quy định này cũng tạo thuận lợi cho người có tài sản ở nhiều địa phương hoặc nhà đầu tư thường xuyên tìm kiếm bất động sản ngoài nơi cư trú. Giao dịch liên tỉnh vì thế có thể được thực hiện dễ dàng hơn, qua đó hỗ trợ thanh khoản thị trường.

Ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng bất động sản công nghệ HouseZy.vn, cũng cho rằng tác động rõ nhất của chính sách là giúp quá trình mua bán bất động sản khác tỉnh thuận tiện hơn.

“Có thể hiểu đơn giản là chúng ta đang giảm "ma sát giao dịch", chứ không tạo ra nhu cầu bất động sản mới bằng một thủ tục hành chính”, ông Thịnh nói.

Theo ông Thịnh, khi không còn bị giới hạn về nơi công chứng, người mua tại các trung tâm kinh tế lớn sẽ dễ tiếp cận hơn với bất động sản ở các thị trường lân cận. Các khu vực đô thị vệ tinh hoặc những nơi có nhà đầu tư từ nhiều tỉnh, thành tham gia có thể hưởng lợi.

Tuy nhiên, việc công chứng thuận tiện hơn không đồng nghĩa sức mua bất động sản sẽ tăng mạnh. Ông Tuấn phân tích, chi phí đi lại và công chứng chỉ chiếm phần nhỏ so với tổng giá trị một bất động sản. Do đó, việc giảm các khoản chi phí này khó tạo ra “cơn sốt” nếu những yếu tố khác của thị trường không thay đổi.

Giá bất động sản vẫn phụ thuộc vào nhu cầu thực, khả năng tài chính của người mua, tín dụng, pháp lý, hạ tầng và chất lượng tài sản. Dòng tiền có thể dịch chuyển giữa các địa phương dễ dàng hơn, nhưng sẽ ưu tiên những nơi có giá phù hợp, hạ tầng tốt, quy hoạch rõ và tiềm năng phát triển.

“Quy định này có thể làm dòng tiền lưu chuyển nhanh hơn nhưng giá cuối cùng vẫn phải được quyết định bởi giá trị thực của bất động sản và quan hệ cung - cầu”, ông Tuấn nhận định.

Ngược lại, những thị trường có nhu cầu thực thấp, thanh khoản yếu hoặc giá đã cao nhưng thiếu hạ tầng, dân cư và hoạt động kinh tế sẽ khó trở nên hấp dẫn chỉ nhờ việc thay đổi nơi công chứng. Bên cạnh đó, bỏ giới hạn địa giới không đồng nghĩa người mua có thể bỏ qua việc thẩm định tài sản. Công chứng chỉ là một khâu trong quá trình giao dịch. Sau khi ký hợp đồng, các bên vẫn phải thực hiện đăng ký biến động, nghĩa vụ thuế và các thủ tục đất đai liên quan.

"Đối với bất động sản ở xa, người mua vẫn cần kiểm tra quy hoạch, tranh chấp, lối đi, mốc giới và hiện trạng xây dựng. “Công chứng không thể thay thế việc thẩm định bất động sản”, ông Tuấn nói. 

Hoàn thiện dữ liệu, tăng trách nhiệm công chứng

Theo các chuyên gia, điều kiện quan trọng để bỏ giới hạn địa giới nhưng vẫn kiểm soát rủi ro là xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất, chính xác và được cập nhật kịp thời.

Khi công chứng viên tại TPHCM thực hiện giao dịch đối với bất động sản ở Đồng Nai hay Cần Thơ, họ phải có khả năng kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản. Các thông tin về chủ sở hữu, thế chấp, kê biên, ngăn chặn giao dịch hoặc giao dịch đang được xử lý cần được cập nhật đồng bộ giữa các hệ thống.

Ông Nguyễn Tất Thịnh cho rằng mỗi thửa đất, căn nhà cần sớm được triển khai mã định danh. Khi tài sản phát sinh giao dịch hoặc bị hạn chế quyền giao dịch, thông tin phải được cập nhật và cảnh báo trên hệ thống để công chứng viên ở địa phương khác có thể kiểm tra.

Bên cạnh đó, thông tin về người tham gia giao dịch cũng cần được đối chiếu với dữ liệu dân cư và các phương thức định danh phù hợp, nhằm hạn chế giả mạo chủ sở hữu, giấy tờ hoặc giấy ủy quyền.

Luật sư Trương Văn Tuấn đề xuất quá trình công chứng viên tra cứu dữ liệu cần được lưu vết, gồm thời điểm truy vấn, kết quả kiểm tra và các cảnh báo liên quan. Trường hợp dữ liệu có mâu thuẫn hoặc chưa đủ căn cứ xác minh, công chứng viên cần tạm dừng giao dịch để kiểm tra bổ sung.

“Nếu mở rộng công chứng ra toàn quốc nhưng dữ liệu vẫn "cát cứ" theo từng địa phương thì chúng ta chỉ di chuyển rủi ro từ phòng công chứng này sang phòng công chứng khác chứ chưa thực sự giải quyết được vấn đề”, ông Tuấn nói.

Theo ông Thịnh, các cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở, công chứng, dân cư và thuế cần được kết nối để công chứng viên có thể nhanh chóng xác minh cả tài sản lẫn người tham gia giao dịch. Cần tăng trách nhiệm nghề nghiệp và cơ chế bảo hiểm trách nhiệm của công chứng viên, tương xứng với phạm vi hành nghề trên toàn quốc.