Qua sàn, thị trường BĐS vẫn chưa thể minh bạch

Hiện Bộ Xây dựng vẫn đang lên kế hoạch xây dựng tiêu chí cho sàn chuẩn.

Đối với các tổ chức kinh doanh BĐS, khoản thu trước từ khách hàng rất hấp dẫn. Bởi vậy, họ đưa ra nhiều công cụ tài chính và cách thức sáng tạo để tận dụng tối đa dòng vốn này. Mặc dù các quy định của chính phủ không cho phép “bán nhà trên giấy”, nhưng như vậy không có nghĩa là các doanh nghiệp từ bỏ nguồn thu này.

Để không phạm vào hành vi “bán nhà trên giấy”, khoản tiền ứng trước đã được đặt tên gọi mới như tiền đặt mua, tiền huy động vốn… Thậm chí, trong tháng 2/2008, một sản phẩm tài chính mới đã được giới thiệu là trái phiếu doanh nghiệp kèm theo quyền mua căn hộ chung cư trong dự án sắp khởi công…

Tại hội nghị sơ kết hoạt động mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam 2009 vừa diễn ra tại Hà Nội, ông Phạm Ngọc Thanh (Taseco land) đưa ra một thực tế: Theo khảo sát, có đến 70% giao dịch BĐS của các chủ đầu tư với khách hàng được thực hiện dưới hình hoạt động góp vốn.

Bởi vậy, đại diện doanh nghiệp kiến nghị các cơ quan chức năng nên xem xét việc huy động vốn để tạo điều kiện cho các chủ đầu tư và kèm theo đó, các chủ đầu tư phải cam kết, chứng minh được dự án triển khai có hiệu quả.

Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết, hoạt động sàn giao dịch BĐS đã nảy sinh không ít bất cập. Có một số lượng lớn các sàn giao dịch BĐS do các chủ đầu tư kinh doanh BĐS thành lập để phân phối sản phẩm của chính mình.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư và sàn giao dịch BĐS là một pháp nhân, nếu không có sự phân định rõ ràng giữa bên tạo lập BĐS (bên bán BĐS) và bên cung cấp dịch vụ BĐS (trung gian bên bán và bên mua) sẽ thiếu tính khách quan.

Nhận định của giới chuyên môn cho thấy, sở dĩ để xảy ra tình trạng giao dịch BĐS qua sàn còn nhộn nhạo như vậy có một phần lớn là do đến nay, vẫn chưa có một sàn giao dịch nào được công nhận là sàn chuẩn và Bộ Xây dựng còn đang lên kế hoạch xây dựng tiêu chí cho sàn chuẩn.

Thiếu cơ chế khuyến khích người dân

Theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, hiện nay pháp luật mới chỉ quy định sản phẩm BĐS của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi mua, bán, cho thuê thì bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, còn các giao dịch khác của người dân thì không bắt buộc.

Trong khi đó, chính sách lại đang thiếu những cơ chế để khuyến khích người dân thực hiện giao dịch qua sàn. Do vậy, tỷ lệ các giao dịch được thực hiện qua sàn BĐS hiện nay chiếm tỷ lệ nhỏ.

Trên thực tế, bản thân các chủ đầu tư cũng tìm nhiều cách né tránh việc giao dịch qua sàn thông qua việc lách luật bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS… khiến cho lượng giao dịch qua sàn càng thưa thớt.

Theo ước tính hiện nay, tỷ lệ giao dịch BĐS thông qua hệ thống sàn giao dịch BĐS mới chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 15 - 20% tổng giao dịch của thị trường. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới việc hoạt động chưa hiệu quả của các sàn giao dịch BĐS, trong đó đáng chú ý là do các chủ đầu tư chưa muốn giao dịch qua sàn.

Nhận định từ phía Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho thấy, các chủ đầu tư luôn tìm cách huy động vốn sớm cho dự án BĐS, muốn công khai thông tin về dự án, tâm lý chờ đợi, nghe ngóng việc thực thi pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước.

Bên cạnh đó, công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch còn hạn chế, thậm chí  chế tài xử lý cũng chưa thực sự đi vào cuộc sống… Đó cũng chính là trở ngại lớn cho mục tiêu hướng tới sự minh bạch của thị trường BĐS thông qua việc giao dịch qua sàn.

Lan Hương