Bất động sản u ám, “đốt đuốc” tìm điểm sáng thị trường

Chủ nhật, 08/07/2012 - 10:08

(Dân trí) - Thị trường bất động sản đang u ám, chạm đáy của tăng trưởng tuy nhiên lối thoát đang dần mở ra với phân khúc căn hộ nhỏ, giá thấp.

Căn hộ nhỏ đang được đánh giá chìa khóa để cứu thị trường thời kỳ ảm đạm

U ám những con số

Trong cuộc họp giao ban triển khai thực hiện nhiệm vụ công tác 6 tháng cuối năm, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng ghi nhận những khó khăn của thị trường, giá cả sụt giảm ở tất cả các phân khúc.

Số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch. Hoạt động của các doanh nghiệp cũng đang thực sự gặp khó, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm năng tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án.

Người đứng đầu ngành xây dựng đưa ra nhận định khái quát: Thị trường BĐS trong thời gian tới vẫn gặp nhiều khó khăn, chưa thể sôi động ngay được.

Các báo cáo gần đây của hai công ty nghiên cứu thị trường là CBRE và Knight Frank công bố trong quý 2/2012 cũng đưa ra những nhận định tương tụ về thời ký u ám của thị trường. Nguyên nhân của tình trạng trên, theo hai công ty đánh giá là ở tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn tiếp tục ở mức thấp.

CBRE công bố quý 2/2012, thị trường chung cư tại Hà Nội ghi nhận khoảng 1.700 căn hộ chào bán mới, tăng nhẹ so với 1.100 căn hộ được chào bán so với quý trước. Mức tăng nguồn cung nay chủ yếu từ các chủ đầu tư kỳ vọng thị trường cải thiện sau khi lãi suất giảm liên tiếp từ 14% xuống 9% chỉ trong vòng 3 tháng.

Theo công ty tư vấn bất động sản Knight Frank trong quý 2/2012, có khoảng 976 căn hộ được chào bán tại Tp.HCM, bằng 40% so với quý đầu năm.

Ghi nhận của Knight Frank, giá bán giao dịch trên thị trường thứ cấp tiếp tục suy giảm mạnh từ 15%-20% so với mức giá ký kết trong hợp đồng với chủ đầu tư. Đối với một số trường hợp giá bán trên thị trường thứ cấp còn giảm đến 30% nếu người mua thanh toán ít nhất 90% trên tổng giá trị căn hộ.

Căn hộ nhỏ: Cầu cao, nhưng vướng pháp lý

Tuy tình hình chung ảm đạm và khó tìm thấy lối thoát cho thị trường nhưng các báo cáo đánh giá thị trường cũng chỉ ra điểm sáng hiện nay là căn hộ bình dân, giá thấp đang dẫn dắt thị trường. Điểm chung nhất của phân khúc căn hộ bình dân này là giá và diện tích. Trên thực tế cũng ghi nhận một vài dự án căn hộ siêu nhỏ và giá thấp đang tạo được hiện tượng và chiếm lĩnh thị trường.

Trong buổi sáng tháng 6 đẹp trời, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến hàng trăm người tụ tập trong không gian của sàn giao dịch của công ty tư nhân có dự án tại cầu Tó (Hà Đông, Hà Nội).

Những người tham gia nhẫn nại xếp hàng dài chờ đợi tới lượt mình đăng ký. Cách đó không xa là những tay cò tay khệ nệ cầm cả xấp hồ sơ mua nhà đang hồ hởi giới thiệu căn hộ với những khách hàng mà hắn “săn” được. Giá chênh lệch từ bàn giao dịch và cò môi giới cũng chỉ chênh nhau từ 15 tới 30 triệu đồng/ căn hộ.

Khung cảnh tấp nập hiếm gặp này được duy trì qua hai ngày sau khi các nhân viên sàn giao dịch của công ty chủ đầu tư thông báo hiện không còn hàng để bán.

Điểm thu hút của dự án này là căn hộ diện tích nhỏ dưới 45 m2 chỉ rơi vào khoảng 600 triệu, tính ra giá bán từ 14 đến 14,7 triệu đồng/m2. Theo hình dung của thị trường lâu nay, giá chung cư khi chạm đáy rơi vào khoảng 15 tới 16 triệu/m2 cho dự án căn hộ bên rìa nội đô thì dự án này đã làm nên hiện tượng “phá giá”.

Một dự án khác xảy ra vào những ngày cuối tháng 4 tại Đà Nẵng khi chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng đưa mô hình FPT Smart Nano Flat. Căn hộ này có diện tích siêu nhỏ từ 20 đến 25 m2 đã thu hút được Thứ trưởng bộ Xây dựng phụ trách bất động sản tham quan mô hình.

Điểm khác biệt của căn hộ nay là nó được tách ra từ những căn hộ cỡ lớn rộng 50 trở lên, người mua căn hộ siêu nhỏ muốn tăng diện tích thì chủ đầu tư cũng đáp ứng và thời gian trả tiền trải đều theo nhiều năm.

Tuy nhiên ở cả hai dự án trên đều đang vướng phải nút thắt pháp lý bởi theo quy định về diện tích tối thiểu của Luật Nhà ở thì diện tích tối thiểu 45 m2.

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng thì cách duy nhất để cứu thị trường bất động sản hiện nay là xác lập một mặt bằng giá mới phù hợp với nhu cầu số đông người mua. Theo chuyên gia xây dựng này thì: “Hiện tại giá nhà vẫn đang ở mức cao. Mặt bằng giá cao hộ nên rơi vào khoảng 800 triệu đổ lại thì đa số người có nhu cầu mới tiếp cận được”.

Thông Chí