Bất động sản: Giá gốc nằm ở đâu?

Nguồn cung BĐS TP.HCM hiện rất dồi dào với mức giá đa dạng, phù hợp với nhiều phân khúc khác nhau (Ảnh: VnHouse)

Tuy nhiên, đến nay tình hình đó đã thay đổi chóng mặt, tương ứng với biểu đồ đi xuống rõ rệt của thị trường. Tình trạng dư cầu,. thiếu cung đã đảo ngược hoàn toàn từ cuối 2010 tới nay. Theo các báo cáo gần đây của CBRE và Knight Frank, nguồn cung thị trường ở hai “điểm nóng” nhà đất là Hà Nội và TP.HCM đã trở nên rất phong phú.

Ở Hà Nội, Knight Frank cho biết đã ghi nhận khoảng 1.700 căn hộ chào bán mới trong quý 2, tăng so với con số 1.100 của quý trước đó. Mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp, cũng theo công ty này, đã giảm mạnh từ 15 - 20% so với mức giá ký kết trong hợp đồng với chủ đầu tư, thậm chí có nơi ghi nhận mức giảm tới 30% nếu khách hàng thanh toán trước 90% giá trị bất động sản.

Ngoài ra, cùng với việc nới lỏng nhanh chính sách tiền tệ đối với bất động sản, các ngân hàng ồ ạt tung vốn cho vay đối với đối tượng vay mua nhà. Giá vốn cũng đang được kéo xuống thấp, khiến chi phí thực tế để mua nhà đã trở nên thấp hơn rất nhiều.

Theo một số chuyên gia, nếu hiểu giá gốc là giá do chủ đầu tư công bố, thì hầu hết các dự án hiện nay đang được bán với giá… dưới gốc. Ngoài việc bán giá thấp hơn công bố, nhiều chủ đầu tư còn tung chiêu khuyến mãi lớn, liên kết với các ngân hàng để hỗ trợ tín dụng…

Còn nếu hiểu theo nghĩa giá gốc bằng với mức tổng các chi phí bỏ ra để tiến hành dự án cùng một mức lợi nhuận “hợp lý” cho các chủ đầu tư thì còn “làm khó” các chủ đầu tư hơn. Bởi đơn giản, ngoài các chi phí có thể thống kê được như giá đất, vật liệu, nhân lực, thiết kế… thì còn những chi phí lớn như marketing, bán hàng và chưa tính tới những khoản chi phí “khó nói” đã thành thông lệ khác.

Chính vì thế, việc trông đợi giá gốc, hay nói đúng hơn là “bắt đáy” bất động sản vào thời điểm này mang nặng tâm lý phòng thủ với đồng tiền của người mua, hơn là tính dự báo xu hướng hay đầu tư thông minh.

Có một thực tế là với nguồn cung dồi dào như hiện nay, mặt bằng giá bất động sản đã xuống mức tương đối hợp lý với những người có nhu cầu. Đơn cử, nhiều bất động sản ngay ở trung tâm TP.HCM như quận 1, quận 3 đã xuống mức 1 tỷ đồng/căn và có thể đem cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng.

Với chính sách hỗ trợ từ các chủ đầu tư và ngân hàng, người mua có thể chỉ bỏ ra ban đầu khoảng 300 triệu đồng, và “dùng mỡ nó rán nó” để sở hữu nhà chỉ sau 5 hoặc 10.

Như thường lệ, thị trường phía Nam vẫn ứng phó và thay đổi nhanh hơn phía Bắc bằng các chính sách linh hoạt. Việc Hoàng Anh Gia Lai đột ngột tuyên bố giảm 50% giá bán là một ví dụ điển hình của giai đoạn cung vượt cầu.

Trong một lần trao đổi với Dân trí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng: Các DN bất động sản cần và đã xác định rằng bất động sản cũng như mọi ngành kinh doanh khác, không phải là một ngành siêu lợi nhuận.

Theo ông Phan Văn Tuấn - Tổng Giám đốc Công ty AdViet, đơn vị đồng tổ chức Hội chợ Bất động sản VnHouse: “Ngoài nhu cầu tại chỗ của khách mua nhà ở TP.HCM vẫn còn rất tiềm tàng, nhu cầu mua nhà phía nam của người Hà Nội và các tỉnh lân cận cũng rất lớn do đòi hỏi của công việc và mặt bằng giá của BĐS phía Nam hấp dẫn hơn. Chính vì thế, việc chúng tôi hỗ trợ 500 vé máy bay giá rẻ cho khách mua nhà từ Hà Nội và TP.HCM tham dự hội chợ vào các ngày 10, 11, 12/8 tới là nhằm hướng tới những khách hàng tiềm năng này”.

Nói về việc có lo ngại không khi hội chợ tổ chức vào đúng tháng 7 âm lịch, được coi là tháng “cô hồn” (?!), ông Tuấn cho rằng: “Trong quan niệm của người Việt thì tháng 7 chỉ nên kiêng động thổ, còn việc mua bán nhà đất thì không liên quan gì, vì nó cũng như mua bán các mặt hàng khác hoặc đầu tư và lĩnh vực khác. Nếu là tôi, mua được nhà trong tháng 7 với giá hợp lý thì chẳng dại gì không mua”.

A.G