Ảm đạm thị trường bất động sản Trung Quốc

Sự thoái trào của thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu từ khu vực phía đông nam và đang lan sang phía bắc và phía tây, với số vụ chuyển nhượng nhà giảm mạnh. Do ít khách mua, bên bán bắt đầu phải hạ giá.

Các nhà môi giới cho biết giá nhà đất ở thành phố Harbin, thuộc tỉnh Hắc Long Giang ở đông bắc Trung Quốc chỉ giảm 4% so với năm ngoái, nhưng số vụ giao dịch thành công đã giảm tới 2/3. Trong khi đó, tại một số khu vực ở đông nam Trung Quốc, giá bất động sản đã giảm 10-40%.

Hwang Sha, một nhân viên môi giới bất động sản ở Hạ Môn, cho biết giờ đây người ta cân nhắc kỹ hơn và suy tính lâu hơn trước khi đưa ra quyết định có mua hay không.

Diễn biến ảm đạm hiện nay trên thị trường bất động sản khiến một số nhà kinh tế cho rằng đây là dấu hiệu của sự suy giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế Trung Quốc, dù mức gần 10% hiện vẫn cao hơn đa số quốc gia trên thế giới.

Tình trạng suy yếu của thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay chưa phải là một mối đe doạ đối với hệ thống tài chính, như ở Mỹ. Các ngân hàng Trung Quốc yêu cầu bên vay phải thanh toán trước tối thiểu là 30% của khoản vay thế chấp mua nhà, nên có độ an toàn cao hơn. Việc tịch thu tài sản để thế nợ là hãn hữu. Ở Trung Quốc, nhiều người vẫn mua nhà bằng tiền mặt, đặc biệt là vùng nông thôn.

Dù vậy, những khó khăn trên thị trường bất động sản cũng gây lo lắng cho lãnh đạo Trung Quốc, vì nó diễn ra đúng vào thời điểm 2/3 mã cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Thượng Hải giảm giá so với thời đỉnh cao vào tháng 10 năm ngoái.

Giá cổ phiếu của các công ty bất động sản giảm mạnh. Hôm 9/9 vừa qua, China Vanke, công ty bất động sản niêm yết lớn nhất của Trung Quốc, cho biết doanh thu của họ trong tháng 8 giảm 35% so với cùng kỳ năm ngoái.

Người dân Trung Quốc bắt đầu cho rằng nhà đất không còn là cách kiếm tiền an toàn nữa. Lin Bin, một nhân viên bán bảo hiểm 48 tuổi sống tại Quảng Châu, cho biết cô đã lỗ 2/3 trong khoản đầu tư 4.400 USD vào thị trường chứng khoán cách đây một năm, và lo rằng thị trường nhà đất cũng sẽ rơi vào tình trạng như chứng khoán. Cô đã mua một căn hộ 3 phòng ngủ tổng diện tích 93 mét vuông ở Quảng Châu vào năm 2002.

“Tôi không tính chuyện mua căn nhà thứ hai như một cách đầu tư, vì tôi nghe nói từ nay đến cuối năm thị trường chứng khoán và giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm,” cô Li nói.

Một phần nguyên nhân của tình trạng này chính là quy định tín dụng chặt chẽ. Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã nhiều lần yêu cầu các ngân hàng thương mại phải tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc nhằm giảm hoạt động cho vay và kiềm chế lạm phát.

Các ngân hàng thương mại đáp lại bằng cách tiếp tục cho các khách hàng doanh nghiệp lớn vay, hầu hết là doanh nghiệp nhà nước hoặc do nhà nước kiểm soát, trong khi cắt giảm các khoản cho vay khác.

Theo số liệu của ngân hàng trung ương Trung Quốc, tổng số tiền các ngân hàng thương mại cho khách hàng hộ gia đình vay đã giảm 1/3 trong thời gian từ tháng 3 đến tháng 7 năm nay. Các khoản vay đa số là để mua nhà, vì khách mua ô tô chủ yếu vẫn dùng tiền mặt, còn các khoản cho vay cá nhân rất ít.

Nicholas Lardy, một chuyên gia về tài chính Trung Quốc của Viện kinh tế quốc tế Peterson, cho rằng mức giảm của thị trường nhà đất Trung Quốc ở mức phản ánh sự sụt giảm nhu cầu chứ không phải chỉ do các quy định thắt chặt tín dụng.

Giải pháp tăng cho vay có lẽ rất khó thực hiện vào thời điểm này, vì ngân hàng trung ương đang tăng tỷ lễ dự trữ bắt buộc từ các ngân hàng hơn để mua USD và kiểm soát sự tăng giá của đồng nội tệ so với USD, nhằm giữ cho xuất khẩu của Trung Quốc không giảm mạnh hơn nữa.

Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã chi 1/7 sản lượng kinh tế đất nước trong nửa đầu năm nay để mua ngoại tệ.

Thặng dư thương mại của Trung Quốc đã lập kỷ lục 28,7 tỷ USD trong tháng 8, theo công bố của chính phủ hôm 10/9. Việc này chủ yếu do nhập khẩu bất ngờ giảm mạnh. Giới phân tích cho rằng nhập khẩu giảm là dấu hiệu phổ biến của một nền kinh tế đang suy yếu.

Đánh giá xu hướng trên thị trường bất động sản Trung Quốc thường rất khó do sự chậm trễ của số liệu thống kê. Chính phủ công bố số liệu thống kê hàng năm chỉ tập trung vào giá trị bất động sản bán hoặc cho thuê trên cả nước, trong khi dữ liệu hàng tháng về giá cả lại khá chậm. Do đó sẽ khó xác định khi nào thì tốc độ giao dịch bất động sản bắt đầu chậm lại, hay mức giá hiện tại.

Giới môi giới bất động sản cho rằng giá nhà đất sinh hoạt ở những vị trí tốt thường tăng mạnh hơn các khu vực xa trung tâm, và các toà nhà thương mại chất lượng cao có giá bán cao hơn nhiều so với toà nhà cũ.

Những khó khăn trên thị trường bất động sản đang bắt đầu ảnh hưởng tới ngành xây dựng, mặc dù các thành phố lớn của Trung Quốc vẫn nhộn nhịp cảnh xây dựng.

Ông Ralph Gerson, Phó Chủ tịch Guardian Industries, một trong những công ty sản xuất kính lớn nhất thế giới, cho biết nhu cầu của thị trường Trung Quốc đối với các sản phẩm kính công nghệ cao dùng cho toà nhà văn phong hiện đại đang tăng chậm lại.

Các thành phố nằm sâu trong đại lục có vẻ ít bị ảnh hưởng bởi những khó khăn hiện nay trên thị trường. Dan Yian, một công ty môi giới bất động sản ở Trùng Khánh, cho biết số vụ mua bán nhà đất ở đây đã giảm 20-30% từ đầu năm đến nay, nhưng giá chưa giảm, vẫn ở mức 730 USD/m2, tức là một căn hộ diện tích 90 mét vuông bình thường có giá gần 66.000 USD.

Trong khi đó, những thành phố ven biển của Trung Quốc, nơi tốc độ tăng trưởng kinh tế phụ thuộc nhiều vào xuất khẩu, đã chứng kiến sự tụt dốc mạnh của thị trường bất động sản. Diễn biến này đang bắt đầu lan sang một số thị trường châu Á khác.

Đặng Lê

Theo IHT