3 “mồi lửa” hun tranh chấp chung cư

23 cách tính chỉ ở châu Á

Tại Hội thảo “Tiêu chuẩn và thực tế ngành đo đạc bất động sản Việt Nam” do Cushman & Wakefield Việt Nam tổ chức tối 14/11, các chuyên gia đã nêu bật sự cấp bách phải có một phương pháp đo lường áp dụng thống nhất, bởi các vụ tranh chấp diện tích chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng ngày càng nóng.

Cho tới thời điểm này, không ít người mua nhà vẫn thấp thỏm chờ sự phân giải đúng sai. Bởi liên tiếp trong thời gian qua, tại các dự án Đại Thanh, Keangnam, Văn Lương Residential…, cảnh đám đông người dân treo băng rôn khẩu hiệu "đòi đàm phán" với nhà đầu tư diễn ra thường xuyên.

Đáng chú ý, theo phản ánh của một số khách hàng, ngọn nguồn của các tranh chấp chính là do cách tính diện tích căn hộ chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng mà cụ thể là Thông tư 16/2010 không thống nhất với Luật Nhà ở và Nghị định 71.

Tuy nhiên, mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại Thông tư số 16/2010 là “không trái với quy định” của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010 của Chính phủ.

Nguyên nhân lớn nhất của tình trạng “sư nói sư phải, vãi nói vãi hay”, theo ông Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và định giá Cushman & Wakefield Việt Nam là do có nhiều phương pháp đo đạc với những quy tắc chồng chéo, không theo một tiêu chuẩn chung, nhất quán.

Việc này không chỉ tạo ra tâm lý bất an của các khách hàng, nhà đầu tư mà còn tạo ra nghi vấn về tính trung thực của nhà đầu tư khi rao bán sản phẩm. Các khách hàng trong nước đã hoa mắt với mỗi dự án một cách tính, nếu nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường thì càng như… chim chích vào rừng.

Tình trạng khiếu kiện của những người mua nhà với chủ đầu tư tăng mạnh trong thời gian qua.

Tuy nhiên, theo ông Jonathan Tizzard, trên thế giới, tình trạng này cũng không khá hơn. “Thật không may là chúng ta sống trong một thế giới quá hỗn độn”, ông Jonathan Tizzard dí dỏm nói. Chỉ tại châu Á đã có 23 tiêu chuẩn đo lường chính thống khác nhau. Ở Tây Ban Nha, diện tích sàn thường bao gồm bể bơi ngoài trời; một số nơi ở khu vực Trung Đông, mặt sàn có thể bao gồm diện tích ảo, hay ở Ấn Độ, diện tích sàn có thể bao gồm khu vực để xe bên ngoài cũng như diện tích chung…

Giải pháp cho tất cả những sự trục trặc này là không có giải pháp chung nào cả, bởi tại mỗi quốc gia, có rất nhiều yếu tố chi phối cách tính diện tích chung cư. Vấn đề là hai bất động sản giống hệt nhau, trong hai quốc gia khác nhau có thể có " phép đo " rất khác nhau.

Từ sự khác biệt này, các nhà đầu tư xuyên quốc gia sẽ cực kỳ khó khăn trong việc đánh giá chính xác danh mục đầu tư bất động sản quốc tế. Do đó, nhu cầu có một phương pháp tính thống nhất ở tầm thế giới là rất lớn, nhất là các nhà đầu tư xuyên quốc gia cần tính toán danh mục.

21 m2 bỏ đi trong 1 căn hộ

Về tình trạng tranh chấp chung cư tại Việt Nam, ông Jonathan Tizzard chỉ ra 3 nguyên nhân chính.

Đầu tiên là hợp đồng không rõ ràng. Theo đó, các chủ đầu tư bị cáo buộc không rõ ràng trong việc quy định diện tích sở hữu chung và riêng trong hợp đồng mua bán và người mua đã không thể nhìn thấy văn bản pháp luật, quy hoạch, bố trí của toàn bộ sàn nhà mà chỉ được nhìn nhà mẫu khi họ đến để tìm hiểu về dự án (trong khi đó nhà mẫu không thể hiện cột hoặc hộp kỹ thuật).

Thứ hai, diện tích của toàn bộ tường chịu lực, hộp kỹ thuật trong khuôn khổ của tòa nhà thuộc sở hữu chung của cư dân được tính vào diện tích sở hữu riêng của căn hộ.

Theo khảo sát của Cushman & Wakefield Việt Nam tại một dự án thực tế thì một căn hộ mà khách hàng phải thanh toán cho diện tích 206,95 m2, có đến gần 21 m2 (bao gồm cả hộp kỹ thuật, cột chung , tường chịu lực) là diện tích sử dụng chung.

Thứ ba, đối với các hợp đồng mua bán đã ký từ năm 2008 đến tháng 3/2009, nhà đầu tư đã áp dụng các phép đo tổng diện tích bên ngoài để đo diện tích của căn hộ. Với phương pháp này, các nhà đầu tư đã hai lần tính cho hai căn hộ liền kề các bức tường giữa hai căn hộ . Đối với một số căn hộ khác, các nhà đầu tư thậm chí còn tính phí cho các khu vực của các hộp kỹ thuật ngay cả những hộp kỹ thuật nằm bên ngoài các căn hộ.

“Có một số hướng dẫn của Chính phủ liên quan đến những gì bao gồm trong hợp đồng liên quan đến nhà ở khu vực chung và khu vực tư nhân, nhưng thông tin là không thuyết phục và không chỉ rõ đo lường bất động sản như thế nào. Tôi sẽ không đi sâu vào pháp luật Việt Nam, nhưng như chúng ta có thể nhìn thấy từ những vấn đề gần đây liên quan đến một số đề dự án khu dân cư, rõ ràng những quy định này chưa hiệu quả và cần phải được viết lại, cung cấp hướng dẫn rõ ràng hơn về những gì sử dụng và những gì sẽ xảy ra”, ông Jonathan Tizzard nói.

Về vấn đề chính sách, ông Nguyễn Ngọc Ánh, Trưởng phòng đầu tư, Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản SHB cũng cho rằng, một phương pháp đo lường thống nhất là rất cần được tính đến. Trên cơ sở đó, minh bạch hóa các dữ kiện trong hợp đồng đối với từng phân khúc sản phẩm để người mua lựa chọn.

“Đối với các nhà đầu tư bất động sản, việc giấu diếm các thông số để tạo cảm giác hài lòng giả tạo của khách hàng là điều nên tuyệt đối tranh vì hệ lụy sẽ rất lớn. Thông thường, cách tính chung nhất là chỉ có diện tích sàn được đo, bởi vì đây là chỉ số mà người mua muốn hoặc cần. Gộp kích thước của một tài sản dân cư như một căn hộ trong một tổng diện tích và bao gồm cả khu vực bên ngoài các bức tường hoặc chia sẻ cộng chung sẽ chỉ là lừa dối khách hàng”, ông Jonathan Tizzard khuyến cáo.

Theo Trọng Hiếu