3 bài học từ chuyên gia Mỹ để vượt sóng bất động sản

Nhiều nhà đầu tư cá nhân bước chân vào thị trường bất động sản với niềm tin đơn giản rằng chỉ cần mua một vài tài sản tích lũy, vừa làm vừa học và nắm giữ đủ lâu thì giá trị sẽ tự động gia tăng. Tuy nhiên, khi bối cảnh kinh tế biến động và khoảng trống cho những sai lầm ngày càng thu hẹp, chiến lược phụ thuộc nhiều vào sự may mắn này đang bộc lộ không ít rủi ro.

Theo chia sẻ từ Kent Roers - một chuyên gia hoạch định tài chính (CFP), đồng sáng lập Roers Companies, hành trình đầu tư thực sự chỉ bắt đầu khi người trong cuộc thay đổi tư duy về tăng trưởng và quản trị rủi ro.

Trước khi thành lập doanh nghiệp vào năm 2012, ông cùng anh trai Brian Roers - một kế toán công chứng (CPA) - từng xây dựng danh mục khoảng 20 bất động sản nhà ở và ký túc xá sinh viên quanh khu vực Đại học Minnesota (Mỹ). Dù nắm rất rõ thị trường địa phương, hai ông nhận ra tư duy quản lý từng căn nhà riêng lẻ chưa thể tạo ra một mô hình kinh doanh phát triển bền vững dài hạn.

Từ trải nghiệm thực tế đó, Kent Roers đúc kết 3 bài học nền tảng giúp các nhà đầu tư cá nhân định hình lại chiến lược của mình.

Quy mô nhỏ chưa chắc đã an toàn hơn

Lựa chọn phổ biến của những người mới tham gia thị trường là bắt đầu với các bất động sản quy mô nhỏ như nhà cho thuê riêng lẻ hay nhà song lập vì cảm thấy dễ quản lý. Tâm lý chung của đa số nhà đầu tư là quy mô nhỏ đồng nghĩa với rủi ro thấp. Tuy nhiên, thực tế vận hành lại cho thấy phân khúc này chứa đựng những nguy cơ tài chính không dễ lường trước.

Đối với một bất động sản quy mô nhỏ, chỉ cần một khách thuê chuyển đi, nguồn thu của nhà đầu tư ngay lập tức bị sụt giảm nghiêm trọng. Bên cạnh đó, chỉ một khoản chi phí sửa chữa hay bảo trì lớn phát sinh bất ngờ cũng hoàn toàn có thể "ăn sạch" phần lớn lợi nhuận trong cả năm. Tác động từ sự thay đổi khách thuê định kỳ là rất đáng kể khi nguồn thu hoàn toàn phụ thuộc vào một vài đơn vị nhà ở.

Trái ngược với suy nghĩ của nhiều người, các dự án căn hộ quy mô lớn tuy đòi hỏi khâu vận hành phức tạp hơn nhưng lại sở hữu khả năng chống chịu biến động tốt hơn nhiều. Việc một khách thuê rời đi hay xuất hiện khoản sửa chữa bất ngờ sẽ không ảnh hưởng quá lớn đến hiệu quả chung, bởi rủi ro đã được phân bổ trên nhiều căn hộ. Điều này không bắt buộc nhà đầu tư cá nhân phải ngay lập tức phát triển dự án hàng trăm căn, nhưng cần hiểu rằng quy mô lớn giúp hấp thụ rủi ro tốt hơn.

Đa dạng hóa không chỉ dành cho chứng khoán

Thói quen của nhiều nhà đầu tư cá nhân là chỉ tập trung mua tài sản ở khu vực quen thuộc hoặc gần nơi sinh sống. Phương pháp này có thể mang lại hiệu quả trong một thời gian, nhưng lại khiến toàn bộ danh mục trở nên dễ bị tổn thương trước những rủi ro bất ngờ từ nền kinh tế địa phương.

Bài học này được Roers Companies rút ra từ chính trải nghiệm tại khu vực bùng nổ dầu đá phiến ở bang North Dakota. Trong giai đoạn cao điểm, lượng lớn lao động đổ về phục vụ ngành dầu khí khiến nhu cầu nhà ở tăng vọt, tạo cảm giác thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng mãi mãi. Thế nhưng, khi ngành dầu khí biến động và chu kỳ kinh tế xoay chiều, bức tranh thị trường đã nhanh chóng thay đổi.

Trải nghiệm này chứng minh rằng không có thị trường nào tăng nóng mãi mãi và cũng không có khu vực nào miễn nhiễm trước các cú sốc kinh tế. Việc đa dạng hóa trong bất động sản không đơn thuần là sở hữu nhiều tài sản hơn, mà là giảm khả năng toàn bộ danh mục cùng chịu tác động xấu tại một thời điểm bằng cách mở rộng sang nhiều địa bàn và phân khúc khác nhau.

Giá trị bền vững đến từ năng lực vận hành, không phải may mắn

Nhiều người gia nhập thị trường với kỳ vọng khoản lợi nhuận lớn nhất sẽ đến từ việc tăng giá nhà đất. Tuy nhiên, nếu toàn bộ chiến lược chỉ dựa vào kịch bản thị trường tiếp tục đi lên thì rủi ro sẽ rất lớn. Trong môi trường cạnh tranh ngày càng cao, giá trị của bất động sản cho thuê luôn gắn chặt với dòng tiền mà nó tạo ra.

Các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường liên tục đánh giá lại hiệu quả vận hành của tài sản. Họ tập trung vào những câu hỏi cốt lõi như có thể tối ưu hóa chi phí hơn không, hạng mục nâng cấp nào giúp tăng tính cạnh tranh, hay công tác quản lý đã khai thác hết tiềm năng của bất động sản chưa. Về dài hạn, những quyết định quản trị này tạo ra nhiều giá trị hơn hẳn việc ngồi chờ đợi giá thị trường tăng.

Thay vì thụ động chờ đợi thị trường tạo ra giá trị, nhà đầu tư nên chủ động gia tăng giá trị thông qua năng lực vận hành và quản lý dài hạn. Việc cải thiện quy trình, giảm lãng phí và đầu tư nâng cấp hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tài sản đáng tin cậy hơn nhiều so với việc cố dự đoán biến động thị trường.