"Nóng" tranh cãi về bong bóng bất động sản: Kẻ tin có, người bảo không!

Trao đổi với PV Dân trí, một chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, giá tăng cao nhanh chóng một cách bất thường chính là sự tích tụ bong bóng.

Lãnh đạo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng từng bày tỏ lo ngại về "bong bóng" bất động sản xuất hiện ở TP.HCM khi giá chung cư bị đẩy lên ngưỡng trần.

Vị này lo ngại nếu cứ tiếp tục đẩy giá như thế này thì chỉ khoảng một thời gian nữa TP.HCM sẽ không còn nhà ở phân khúc trung cấp, trong khi phân khúc bình dân cũng "biến mất" trước đó thì thành phố này sẽ chỉ còn nhà ở cho người giàu.

Tương tự tại Hà Nội, giá đất nhiều nơi tăng mạnh, giá nhà tại nhiều dự án xuất hiện mức kỷ lục.

Tuy nhiên một số ý kiến khác lại cho rằng chưa cần lo ngại bong bóng bất động sản hiện nay. Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội - cho biết, trái ngược với hầu hết các lĩnh vực kinh doanh chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, ngành bất động sản tiếp tục ghi nhận những tăng trưởng nhất định, đặc biệt trong số lượng người mua.

"Chúng tôi không tin vào giả thuyết về bong bóng bất động sản. Chúng tôi tự tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam có thể giữ được nhịp tăng ổn định. Bong bóng bất động sản được tạo ra bởi các hoạt động cho vay và đầu cơ không kiểm soát.

Hiện nay, các ngân hàng không cho vay nếu thiếu cơ sở và thiếu lý do hợp lý. Giá cả hàng hóa phụ thuộc vào nhu cầu, và nhu cầu đang tăng. Chúng tôi cho rằng sự tăng trưởng này không ở mức nguy hiểm hay mất kiểm soát mà hoàn toàn trong vùng an toàn" - ông Matthew Powell khẳng định.

Vị chuyên gia này phân tích, ở góc độ giá nhà và giá đất, với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người thì không phải ai cũng có thể theo kịp giá nhà gia tăng. Bởi vậy, chúng ta rất cần các chính sách hỗ trợ nhà đầu tư tiếp cận các sản phẩm nhà ở bình dân và dành cho người có thu nhập thấp.

"Giá nhà và giá đất phụ thuộc vào các tác nhân của thị trường, cung và cầu đều có các chức năng riêng. Vì vậy, không cần thiết phải có cách nào để kéo giá của bất động sản xuống" - ông Matthew Powell nói.

Ở bình diện rộng hơn, bên cạnh vấn đề giá nhà, dân số, chúng ta cần phải tính đến các yếu tố quan trọng như nguồn cung nhà ở được đảm bảo, cơ sở vật chất phát triển, hệ thống giao thông thuận lợi và sự phát triển của thị trường tại các khu vực mới, các tỉnh thành.

Ông Matthew Powell nhấn mạnh, điều quan trọng là sự mở cửa thị trường, mở rộng sản phẩm và tiếp cận các khu vực mới. Điều này có thể được thực hiện hóa bằng sự phát triển của cơ sở hạ tầng, đường bộ và phương tiện công cộng. Điều này lại phụ thuộc vào những chính sách chuyên biệt.

Giám đốc Savills Hà Nội lấy dẫn chứng tại Anh Quốc, người dân thường không sống tại trung tâm thành phố, họ không thể chi trả cho giá nhà đắt đỏ tại đó. Vậy nên, họ thường sống ở những khu vực ngoại ô London và di chuyển tới trung tâm bằng các phương tiện công cộng.

Nếu có những chính sách đất đai thỏa đáng thì có thể hạn chế được các hiện tượng tăng trưởng thiếu kiểm soát. Song, hiện tại chúng ta chưa cần lo lắng đến vấn đề đó. Việc quản lý tốt các chính sách đất đai, chính sách về phát triển cơ sở hạ tầng cũng như nguồn cung nhà ở, đặc biệt cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, giữ vai trò trọng tâm. Để có thể điều chỉnh giá nhà thì chúng ta cần có thêm nguồn cung và cách tiếp cận, thay vì cố tình thâu tóm và hạ giá nhà ở, đây là việc rất khó có thể thực hiện.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội - cũng cho biết, kéo giá nhà xuống trong điều kiện hiện nay đòi hỏi rất nhiều giải pháp từ nhiều bên. Việc điều hành thị trường bất động sản hoạt động ổn định, bền vững tương tác cùng phát triển với nền kinh tế là nhiệm vụ quan trọng hơn cả.

"Một khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân tăng, thị trường bất động sản đa dạng về sản phẩm mua, thuê… sẽ đảm bảo cơ hội cho mọi đối tượng có nhu cầu. Chúng ta không cần quá lo ngại chuyện mức giá" - bà Hằng nói.

Cũng theo bà Hằng, trong năm 2021, một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải rà soát lại tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường.

Trước đó, trong báo cáo mới đây được công bố, chuyên gia VEPR cũng cảnh báo rằng chính sách tiền tệ, cụ thể là công cụ lãi suất trong năm 2021 sẽ giảm hiệu quả đáng kể. Đặc biệt, cần lưu ý tình trạng bong bóng tài sản đang hình thành trên thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản.

Năm 2020, các thị trường tài sản đã có sự tăng trưởng đáng kể, chủ yếu vì đó là nơi trú ẩn cho khoản tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư và hộ gia đình. Điều này có thể hiểu được trong giai đoạn khủng hoảng.

Tuy nhiên, việc lãi suất huy động tiền gửi liên tục hạ do cầu tín dụng giảm, đang đẩy dòng tiền tiết kiệm ra khỏi ngân hàng ngày càng nhanh hơn.

Theo ghi nhận thực tế, thị trường vừa qua chứng kiến dòng tiền lớn đổ vào thị trường bất động sản. Giá bất động sản nhiều nơi tăng mạnh. Một chuyên gia lo ngại, dòng vốn rẻ một phần hỗ trợ sản xuất kinh doanh, song cũng là yếu tố kích thích người dân đổ vào các kênh đầu cơ.