Nghịch lý: Tiền không có đầu tư, bao nhiêu vốn lại “chôn” vào đất nền

Năm 2008, chị Miên cùng 1 người bàn nhau hùn tiền mua một miếng đất tại phường Đồng Mai, Hà Đông. Trước đây phường này là một đơn vị hành chính thuộc huyện Thanh Oai, được sáp nhập về Hà Đông năm 2006.

Chị Miên cho biết, chị mua mảnh đất tại thời điểm đó có giá hơn 22 triệu đồng (khoảng hơn 100m2) để đón sóng khi Hà Đông lên quận.

Tuy nhiên, ít lâu sau thị trường thay đổi, rơi vào cảnh trầm lắng, số tiền hơn 2 tỷ đồng của chị cùng bạn vẫn “chôn” ở mảnh đất đó cho đến nay.

“Sau khi thị trường có dấu hiệu đi xuống, tôi muốn bán cắt lỗ thu hồi vốn nhưng thời điểm đó rao mãi không tìm được người mua. Vì khi thị trường có dấu hiệu đi xuống là không ai dám xuống tiền. Đến giờ, cũng có người hỏi nhưng trả giá chưa được 1/2 giá bỏ ra nên tôi và người bạn cùng đầu tư quyết định không bán mà để đó chờ thời điểm phù hợp”, chị Miên nói.

Trong khi đáng nhẽ với số tiền lớn đó, nếu có khả năng kinh doanh, quay vòng vốn thì câu chuyện về bài toán lợi nhuận hẳn sẽ khác.

Trường hợp “chôn” vốn vào đất nền như chị Miên không phải ít. Không chỉ những trường hợp mắc kẹt trong đầu tư, nhiều người coi việc mua đất để làm tài sản tích luỹ khá nhiều.

Một chuyên gia trong việc lĩnh vực đất đai cho rằng, người Việt vốn rất thích sở hữu đất nền. Họ quan niệm rằng, đất đai là tài nguyên không sinh thêm trong khi dân số ngày càng tăng mạnh, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Mặc dù không có công thức trả lời đổ tiền vào đất trong bao lâu sẽ sinh lời và tỷ suất sinh lời là bao nhiêu, nhưng người Việt vẫn xem đây là kênh đầu tư an toàn trong dài hạn. Nếu tài chính không quá bí bách, họ có thể “chôn” nhiều tỷ đồng ở một lô đất nền, dù thị trường có tăng thì họ vẫn không bán.

Có lẽ đánh trúng tâm lý thích đầu cơ vào đất nền nên thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đua nhau phân lô bán nền.

Văn bản của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) gửi Chính phủ vừa qua nêu rõ việc tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương.

Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở nhưng đã bị phân lô, tách thửa trái pháp luật để bán đất nền, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, thiệt hại rất lớn; gây mất an ninh trật tự; phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và làm trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

Việc “găm” đất vào đầu tư rồi để không khiến thị trường đất nền nhiều thời điểm bị đẩy giá lên quá cao khiến những người có nhu cầu thật sự, muốn có một căn nhà để làm nơi an cư trở nên khó khăn.

Lúc thị trường bất động sản trầm lắng, đưa giá đất nhiều nơi xuống thấp, nhưng vì sợ lỗ sâu, nhiều nhà đầu tư vẫn tìm mọi cách “om” chờ thời.

Tại diễn đàn “Xu hướng đầu tư bất động sản 2019" tổ chức tại Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) diễn ra hồi tháng 5 vừa qua, lãnh đạo Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra hai xu hướng đầu tư không tích cực trong thị trường bất động sản.

Thứ nhất là việc đầu tư vào mua đất ồ ạt. Một đồng đầu tư vào bất động sản sẽ kéo theo 2,5 đồng vật liệu xây dựng và hàng ngàn mặt hàng… Như vậy, mua đất là “chôn tiền” vào đất. Do đó, phải hạn chế mua đất chứ không phải hạn chế mua nhà.

Thứ hai là xu hướng các nhà đầu tư lao về các tỉnh, thành, đặc biệt là các tỉnh có biển như: Hải Phòng, Hưng Yên… Ở đây đất rẻ, thủ tục dễ nhưng các địa phương còn phát triển nông nghiệp lớn, không thể để đất đai “ngâm” ở đó mãi.

Trong khi đó, trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam lại chi ra một số yếu tố quan trọng nếu có ý định đầu tư vào bất kỳ khu vực nào. Những yếu tố này rất quan trọng cho tính thanh khoản, để tránh rơi vào tình trạng mắc kẹt, chôn vốn vào đất đai.

Đầu tiên, phải tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch. Nếu không nắm rõ thì có thể tìm đến tham khảo đơn vị tư vấn uy tín. Thông tin quy hoạch luôn được đặt lên hàng đầu trước khi quyết định đầu tư.

Thứ hai, đó là giấy tờ pháp lí. Nếu cứ tham gia theo kiểu tù mù, thấy rẻ thì đầu tư rất dễ “ăn đòn”. Thời gian qua rất nhiều vụ việc bị lừa khi tham rẻ, không có giấy tờ pháp lý vẫn “cắm đầu” giao dịch. 

Thứ ba, đó là vấn đề thị trường. Phải nhìn vào đó xem đó là thị trường ảo hay thực. Nếu toàn các đầu cơ ngắn hạn thì cần xem xét vì rất dễ có “vấn đề”.

Một yếu tố khác cũng được các chuyên gia lưu ý, đó là không đầu tư quá số tiền đang có. Không sử dụng đòn bẩy tài chính, tốt nhất chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi. Nếu thiếu hụt, chỉ vay trong ngưỡng an toàn (50% giá trị tài sản trở xuống).

Trước khi vay, nên tính đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Cần cẩn trọng khi xuống tiền thời điểm thị trường nóng sốt…

Nguyễn Mạnh