Ma trận giá đất ảo tại thành phố Thủ Đức

Mua lô đất gần khu vực Bình Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) từ năm 2018, đến quý 2/2019 ông L.T.Thiện chủ sở hữu lô đất từng đưa ra mức giá tầm 65 triệu đồng/m2 và giữ nguyên trong suốt 3 quý đầu năm 2020. Tuy nhiên chỉ 1 tháng sau khi tin TP Thủ Đức chính thức thành lập, ông Thiện đã điều chỉnh giá trị khu đất của mình lên gần 80 triệu đồng/m2, tăng thêm 25% chỉ trong vài ngày ngắn ngủi.

Bùng nổ thông tin tăng giá đất

Với mức giá trên, nhà đầu tư này cũng xác định sẽ khó bán. "Việc bán ra được hay không trong giai đoạn này không phải là mục tiêu tôi hướng đến, cái chính là tăng giá trị cho đất khi thông tin đang nóng và xem phản ứng của thị trường", ông Thiện cho hay.

Chính bởi không có nhu cầu bán nên ông Thiện rất thoải mái định giá "trên trời" dù biết nhu cầu mua của thị trường không lớn. Ngoài ra nhà đầu tư này cũng tự tin dự đoán, sẽ không mất nhiều thời gian để giá trị BĐS của khu vực đạt đến mức mà ông đã đưa ra. Việc BĐS nóng lên vì TP Thủ Đức là thật và sức hút từ sự phát triển này cũng thực nên giá đất tăng mạnh là chuyện xảy ra sớm hay muộn mà thôi.

Anh Đình Tú, một nhà đầu tư tại quận 2 cho biết, vài tuần nay anh đi thực tế thị trường khá nhiều và xem xét mức giá bán vài dự án trước đó. Anh Tú kết luận, giá đất khu Đông đang bị làm ảo quá nhiều.

"Tôi có thử hỏi mua một lô đất 80m2 trong hẻm tại phường Phước Long A (quận 9), gần mặt tiền Xa lộ Hà Nội hiện có giá 5,5 tỷ. Trong khi đó, tháng 7/2020, chủ đất này ra giá vào khoảng 5 tỷ đồng và có nhiều khách hàng từ chối mua vì giá quá cao. Vài người quen của tôi ở khu này cho biết nhiều người cứ tăng cho vui vậy chứ có mấy ai mua thật. Chủ đất cũng không thật sự cần bán nên nói giá gì chẳng được, còn những người đang cần bán thật thì chỉ cầu bán ra đủ vốn là đã mừng", anh Tú kể.

Xu hướng tăng giá nhà "điên cuồng" ngay sau thông tin quy hoạch thành phố trong thành phố được thông qua đang diễn ra trên khắp địa bàn 3 quận 2, 9, Thủ Đức.

Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn, giá đất trung bình quận 2 từ mức 55-60 triệu đồng/m2 thời điểm đầu năm 2020 hiện đã bị thổi lên mức từ 60-70 triệu đồng/m2; quận Thủ Đức từ 35 triệu đồng/m2 lên 50 triệu đồng/m2; khu vực phường Trường Thọ, nơi được quy hoạch để trở thành trung tâm của thành phố tương lai, các trục đường chính nhà đất tự do tăng đột biến, đạt ngưỡng 70-100 triệu đồng/m2.

Tại quận 9, giá đất trung bình từ 35 triệu đồng/m2 lên 42 triệu đồng/m2 đối với những địa bàn vùng rìa trung tâm. Trên các tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng... đất mặt tiền đường được đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2.

Không chỉ thị trường thứ cấp, tại nhiều dự án sơ cấp, chủ đầu tư cũng rục rịch điều chỉnh giá bán. Một dự án biệt thự, nhà phố thương mại gần quốc lộ 13, Thủ Đức có giá từ 24 tỷ đồng/căn đã tăng lên gần 33 tỷ đồng/căn vào tháng 12. Dự án chung cư nằm trên mặt tiền đường Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ quận Thủ Đức dù chưa bán đã có giá rumor lên đến 80 triệu đồng/m2, mức giá tiệm cận nhiều dự án trung tâm quận 2.

Khu vực quận 9, khu đô thị triển khai gần chục năm nay cũng điều chỉnh giá bán từ mức 45 triệu đồng/m2 lên mức gần 55 triệu đồng/m2 cho các đợt mở bán dự kiến vào đầu năm 2021.

Thị trường vàng thau lẫn lộn

Mặc dù mức giá rao bán liên tục được đẩy lên cao, nhiều môi giới và nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm đều khẳng định giá bất động sản tại khu vực này đang bị "thổi" lên quá cao so với giá trị thật. 

Đại diện một công ty bất động sản chuyên về thị trường đất nền 3 quận khu Đông cho biết trong một năm qua, không ít chủ đất đã đã "ảo tưởng" về giá trị của bất động sản mình sở hữu mà đưa ra những mức giá trên trời, trong khi thực tế các lô đất có giá trị thấp hơn nhiều do các yếu tố như vị trí, hạ tầng. Thu nhập của người dân giảm do kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 khiến nhu cầu mua nhà giảm. Đúng nguyên tắc, giá nhà đất cũng phải giảm. Thế nhưng thời gian qua, giá BĐS còn tăng vô lý và tiềm ẩn nguy cơ "bong bóng" lớn.

Không phải ngẫu nhiên mà nhiều nhà đầu tư tự tin tận dụng lợi thế TP Thủ Đức để tạo lập mức giá mới cho khoản đầu tư cũ của mình. Sự tự tin này đến từ các chủ đầu tư và môi giới đang ra sức "dựa hơi" thành phố mới để bơm thổi. Lý do tăng giá môi giới đưa ra là do thị trường đang xác lập mặt bằng mới vì TP Thủ Đức. Nếu thời điểm này giá đất vẫn còn tranh sáng tranh tối thì đến năm sau khi thành phố chính thức ra mắt, giá đất còn biến động mạnh hơn.

Để minh chứng, nhiều môi giới đưa ra sự chênh lệch trong giá chào bán trước và sau khi có thông tin thành lập thành phố và dự báo xu hướng tăng của nhà đất các khu vực khác khi có biến động hạ tầng.

Chia sẻ với PV, nhiều sàn môi giới chính quy trên địa bàn khu Đông, cho biết ngay khi thông tin TP. Thủ Đức được thành lập, lượng khách hàng tìm hiểu về thị trường này tăng khá nhiều, nhưng chủ yếu là tìm hiểu thông tin, khảo sát giá đất, nhu cầu mua hay lượng giao dịch thực tế lại không tăng. Các đơn vị này cho rằng, động thái nóng lên của thị trường khu Đông chủ yếu là "té nước theo mưa" trước thông tin "khủng" về quy hoạch.

Tuy nhiên giới chuyên gia nhìn nhận, khu Đông không phải là thị trường mới, tiềm lực và quỹ đất của thị trường này đã được khai thác từ trước đó khá lâu và biên độ tăng giá vốn cũng bị nhận định là ảo nhất TP.HCM. Cuộc chiến săn đất tại thị trường này diễn ra liên tục trong suốt 5 năm qua, nếu trông chờ vào một cuộc săn đất quy mô tại đây là rất khó xảy ra.

Theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 12 nhu cầu tìm kiếm nhà đất khu Đông không hề tăng đột biến, thậm chí có dấu hiệu đi xuống. Điều này cho thấy, phản ứng của thị trường với nhà đất khu Đông không hề bùng nổ như giới đầu tư kỳ vọng.