Loạt phân khúc âm thầm tăng giá, điều gì diễn ra ở thị trường bất động sản?

Thị trường vẫn khó khăn, giá cả tiếp tục tăng

Thị trường bất động sản quý 3/2020 tiếp tục trầm lắng khi đại dịch Covid-19 tái phát và có sự hiện diện của tháng Ngâu. Đó là nhận định của một số đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản đưa ra mới đây.

Theo báo cáo quý 3/2020 của Batdongsan.com.vn, không phải bất động sản mà vàng và chứng khoán mới là 2 kênh đầu tư hút dòng tiền và xác lập những kỉ lục đầu tư mới trong thời gian qua.

“Tuy nhiên, đây cũng là 2 kênh có biến động quá lớn, lập đỉnh và hạ đỉnh liên tục khiến không ít nhà đầu tư chịu thiệt hại nặng nề”, chuyên gia Batdongsan.com.vn nhận định.

Điều đáng chú ý, mặc dù thị trường còn nhiều khó khăn giữa bối cảnh dịch bệnh bủa vậy song vẫn nhiều phần khúc tiếp tục lập mặt bằng mới trong quý 3.

Một loạt báo cáo mới nhất do JLL - một đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản - cho thấy giá cả nhiều phân khúc tiếp tục tăng.

Về thị trường căn hộ bán tại TP.HCM, JLL cho biết đã ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.423 USD/m2 trong quý 3/20, tăng 17,2% theo năm nhưng giảm 6,2% theo quý.

Theo lý giải của JLL, giá sơ cấp giảm theo quý là do những dự án được mở bán trong quý này chủ yếu thuộc phân khúc bình dân và trung cấp với giá thấp hơn mặt bằng chung.

“Nhìn chung thì các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung”, đại diện JLL cho biết.

Dưới tác động của dịch Covid-19, để gia tăng doanh số các chủ đầu tư không giảm giá mà thay vào đó đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn như gia hạn lịch thanh toán, hỗ trợ thời gian ân hạn lãi suất dài hơn, hoặc tặng phí quản lý trong 2 năm.

Trong quý 3, thị trường ghi nhận nguồn cung tiếp tục tăng với 4.968 căn được chào bán, tương ứng với mức tăng 30% theo quý. Xét về số lượng dự án, chỉ có 4 dự án có thể tiến hành ký hợp đồng mua bán trong quý này, là một trong những mức thấp nhất trong lịch sử. Điều này cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung gây ra bởi những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng, đại diện JLL cho biết.

Trong khi đó, lượng căn hộ bán được trong quý 3 đạt 4.975 căn. “Tâm lý thận trọng với tình hình dịch Covid-19 vẫn tiếp diễn ở các khu vực khác của thành phố khi tiến độ bán hàng dường như đã chậm hơn. Xu hướng không mua nhà trong tháng Ngâu cũng phần nào tác động đến lượng bán”, JLL cho hay.

Về triển vọng thị trường, JLL dự báo quý cuối cùng của năm được dự kiến sẽ sôi động hơn với khoảng 8.000 – 10.000 căn được chào bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ cả năm 2020 đạt khoảng 20.000 căn. Tuy nhiên, số lượng này chỉ bằng một nửa so với thời kỳ đỉnh cao 2017-18 do tình hình vướng mắc pháp lý ở nhiều dự án chưa được tháo gỡ. Nhu cầu dự kiến sẽ trở nên ổn định hơn vào cuối năm.

Những yếu tố khiến thị trường đất nền, nhà liền thổ... tiếp tục bị đẩy giá

Không chỉ phân khúc căn hộ, nhà liền thổ và bất động sản công nghiệp cũng lập mặt bằng giá mới.

Theo số liệu của JLL, giá sơ cấp phân khúc nhà liền thổ tiếp tục tăng lên USD 5.337/m2 trong quý 3/2020, tăng 14,7% so với cùng kỳ năm ngoái và 3,1% so với quý trước.

Sự gia tăng này theo JLL chủ yếu do sự gia nhập của các dự án mới với giá cao hơn trung bình, cũng như sự tự tin của các chủ đầu tư của các dự án tích hợp quy mô lớn.

Các chuyên gia cho biết, cũng giống phân khúc căn hộ, kể từ khi các vấn đề pháp lý bắt đầu xuất hiện vào cuối năm 2018, thị trường nhà liền thổ nhìn chung vẫn khan hiếm nguồn cung khi nhiều dự án đang dừng do chậm trễ trong quá trình phê duyệt.

Thị trường vừa qua cũng ghi nhận giá bất động sản khu công nghiệp “nhấp nhổm” tăng. Số liệu của JLL cho thấy, giá đất khu công nghiệp miền Bắc đạt đỉnh mới với 102 USD/m2/chu kỳ thuê trong quý 3/2020, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ, dao động từ 4,1-5,2 USD/m2/tháng trong quý 3/2020, tăng 2,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá bất động sản công nghiệp tăng được cho rằng nhờ sự hưởng lợi từ việc gia tăng nhu cầu thuê trước làn sóng dịch chuyển chuỗi sản xuất.

Ở nhiều khu vực, giá đất nền cũng đã có mức tăng đáng kể khi dòng tiền rút từ kênh tiền gửi lãi suất ngày càng thấp chảy vảo.

Theo nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh TP.HCM, tâm lý đầu tư của người Việt dù giai đoạn nào cũng luôn có niềm tin vào việc tăng giá của bất động sản, đặc biệt, khi dân số ngày càng gia tăng, đất đai không thể mở rộng. Với áp lực phải có doanh thu và kết thúc 2020 trọn vẹn, các chủ đầu tư sẽ tất tay trong quý 3 và quý 4 năm 2020. 

Nhận định chung về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, hiện nay thị trường đang gặp nhiều vấn đề liên quan đến chính sách, lệch pha cung cầu và hiện nguồn cung bị chặn chứ không phải lực cầu. Theo đó, nguồn cung bị chặn chính là sự chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột trong các quy định pháp luật hiện hành.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, một nguyên nhân lớn khiến giá bất động sản khó giảm là do chi phí triển khai dự án ngày càng tăng cao và doanh nghiệp hiện nay vì yếu tố chi phí, thủ tục và lợi nhuận mà chỉ chú trọng phát triển nhà cao cấp, bỏ qua thị trường nhà bình dân.

Để giá nhà có thể hợp lý hơn chuyên gia cho rằng cần có sự cải cách trong cơ chế phê duyệt dự án cũng như mở ra những ưu đãi cho các doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ.